Bigem64 : étude de cas immobilier (LMNP au réel avec de la location meublée ?)

Encore un incompétent de banquier.
Il confond la defiscalisation type pinel avec l’amortissement du meublé.
Avec une petite dose de déficit foncier.

A part leurs produits , ils ne connaissent pas grand chose.

Conseil : continuer à vous former car les incompétents seront toujours dans votre chemin.

Envoyer lui un mail :
- lui expliquant le régime lmnp , imposition au bic donc comptable conseillé mais pas obligatoire ( si vous avez de bonne base ).
Comment se passe les amortissements.
- la defiscalisation n’existe pas en LMNP

Pour le reste , vous n’avez pas avancer de chiffre mais avec 3000 euros de travaux seulement , il y a de forte chance que se soit le lmnp le plus avantageux.

"Il est même jusqu’à aller appeler un collegue + recherche google devant moi"

BREF , même pas besoin de développer plus

Votre banquier se trompait.

Cependant, avec juste un bien acheté 45 k€+3k€ de travaux, les frais à payer pour le comptable risque de significativement impacter la rentabilité, et il vous faudra trouver un comptable pas cher…

premiere chose. pour repondre correctement, il faudrait connaitre le loyer, la taxe fonciere,… du bien en question.

En effet, j’ai pour ma part achete 3 biens pour en faire du LMNP. Comme vous, je lisais partout qu’il faut faire du regime reel, que c’est vraiment mieux, qu’on gagne beaucoup a faire ca…

En faisant le calcul du premier, j’etais plutot surpris. En effet, le regime reel me fait payer moins d’impots, 250-300 EUR environ. Mais le comptable coute 390 EUR. Donc bilan des courses, pas vraiment de gain… meme si je recupere environ 1/3 du prix de comptable car cela est une nouvelle charge. Bon, ca se retourne vite avec le deuxieme et 3eme car le comptable ne facture que 50 EUR par bien supplementaire.

Il faut aussi voir que lorsque l’on avance dans le temps, les interets d’emprunts diminuent et il se peut que l’on passe sous la barre des 50% de charges.

Bigem64 a écrit :

Ensuite il me dit que ce n’est pas possible de choisir la défiscalisation (le régime réel) et la rentabilité (la location meublée), qu’il faut choisir l’un ou l’autre

c’est un peu comme dire qu’on ne peut pas choisir la cuisson de la viande et la sauce, c’est l’un ou l’autre… ce sont 2 choses differentes qui n’ont rien a voir (meme si defiscalisation entraine mecaniquement une rentabilite plus elevee…). On choisi son mode d’exploitation : en nu ou en meuble. Puis, une fois choisi, et independement du choix, on choisit son mode d’imposition (a part quand on devient plus gros ou on n’a plus le choix), bon. c’est pas vraiment independant car le premier choix va jouer sur le second (tout comme une viande bien cuite ira mieux avec telle ou telle sauce, la saignante ayant un autre mariage optimal ).

Bigem64 a écrit :

Pour résumé, selon lui, le régime réel est pour le LMP, les gros investissement, ou les gros travaux …

Votre banquier a surement confondu le "etre rentable" avec "etre obligatoire"

Bigem64 a écrit :

je viens de présenter mon projet à un banquier

S’il est jeune débutant, restons indulgents, si c’est l’inverse c’est plus inquiétant

Il devrait plutôt apprendre que croire tout savoir et vous mettre dans des situations délicates.

oui le bien va s’autofinancer.
Cela dépend de sa situation géographique , si dans une grande ville c’est pas trop mal; si dans la campagne.peut être voir autre chose.
Mais pour commencer c’est pas trop mal pour apprendre…