Investir dans des SCPI avec un prêt à cinq ans ?

Judel · #1

Bonjour à tous,

A 24 ans, je contracte prochainement mon premier emprunt afin de diversifier mes investissements, et d’aller vers l’immobilier (étudiant dans le milieu bancaire, chaque prise de position est un calvaire juridique et administratif sans nom).

Pour résumer, j’investis ~60k€ avec un taux de 0.8%, et un remboursement en 5 ans différé de 5 ans.

A l’heure actuelle, les placements en SCPIs qui m’ont été proposés sont les suivants, et je suis tout spécialement preneur de vos avis, suggestions etc… (ayant 24 ans, je préfère ne pas commencer par un faux pas…)

Portefeuille 1
Investissement: 60 230€
Revenus annuels estimés avant impôts: 3 134€ (TDVM moyen 5.2%)

Allocation TDVM 2016 TOF
-Actipierre 2: 29.06% 5.05% 95.5%
-Epargne Pierre: 17.02% 6.03% 100.0%
-Pierval Santé: 33.21% 5.15% 97.21%
-Primopierre: 20.72% 5.00% 90.80%

Portefeuille 2
Investissement: 60 073€
Revenus annuels estimés avant impôts: 4 097€ (TDVM moyen: 6.82%)

Allocation TDVM 2016 TOF Clé de démembrement
-Epargne Pierre: 33.63% 6.03% 100.0% 77.0%
-Pierval Santé: 33.21% 5.15% 97.21% 79.8%
-Primopierre: 33.16% 5.00% 90.80% 79.8%
L’idée serait ici d’acheter en nue-propriété pour 5 ans, n’ayant pas de flux sortants jusqu’à cette première échéance (en dehors de frais minimes d’assurance, mes parents étant garants).

Enfin, je me demande dans quelle mesure une diversification s’avère-t-elle pertinente?
Pour le coup, je pense que suivre 4 SCPIs peut être trop chronophage, surtout pour la taille actuelle de mon portefeuille. Je pense le nombre de 3 plus logique, voire 2 selon les performances… Qu’en pensez vous?

Merci d’avance

EDIT: Ajout de la question sur la diversification.

Mots-clés : crédit, immobilier, nue-propriété, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)

ArnvaldIngofson · #2

Oui, la diversification est toujours souhaitable.
En général, on considère qu’elle commence à partir de 5 valeurs, et est bonne à 7.

Les SCPIs ont l’avantage de ne pas être du tout chronophages :
un rapport de quelques pages à lire tous les trimestres.
Donc on n’est pas à 1 près.

Par contre, elles ont l’inconvénient d’avoir des frais d’entrée importants (environ 10 %).
Comment rembourser dans 5 ans ? Vendre les SCPI ou faire un nouveau prêt ?
Bien prendre en compte les frais d’entrée, et votre imposition actuelle/future, dans vos calculs de rendement.

Jef56 · #3

Les SCPI comme le dit Arnvald c’est un investissement de 10 ans minimum pour couvrir le coût d’emprunt et les coûts d’achat. Bloquer son argent 10 ans à 24 ans je ne pense pas que ce soit pertinent sauf si vous savez que papa maman pourront toujours vous aider en cas de projet (création d’entreprise, achat résidence principale…) ou de coup dur (période de chômage prolongée, maladie…).

A votre place j’ouvrirais un PEA et profiterais de prêts à la consommation pas chers pour créer un peu de levier pour investir sur le PEA.

Si vous achetez des SCPI parce que vous avez un excellent taux d’emprunt par exemple il faut que cela soit très raisonnable à mon avis (15% de votre capacité d’emprunt maximum).

Si vous êtes encore étudiant je prendrai l’argent quasi gratuit que vous permettent d’emprunter la plupart des banques.

Bien sûr pour investir sur un PEA, lisez le livre de IH et gardez une gestion « père de famille » jusqu’au jour où vous pouvez investir de l’argent dont vous n’avez pas besoin (et donc que vous pouvez perdre et gérer avec plus de risques).

GoodbyLenine · #4

Quelques réflexions :
- pas sur que les SCPI (un engagement à très long terme >20 ans, pour être rentable) soit le produit adapté à votre profil
- pas besoin de NP pour vous (c’est intéressant pour ceux qui ont déjà un fort taux d’imposition)
- dans les 4 que vous envisagez, il n’y a aucun "fond de portefeuille" (Actipierre2 est pas mal, mais toute petite, Epargne Pierre et Pierval aussi mais sont très récentes et c’est seulement dans qqs années et quand elles seront 5 ou 10 fois plus grosse qu’on saura si elle sont vraiment bonnes, Primopierre est surtout une machine à collecter que j’éviterais)
- cette opération peut être un peu chronophage avant d’investir, mais ensuite (sauf si vous comptez renforcer) il n’y a plus beaucoup de temps à y consacrer, car faire des arbitrages serait très coûteux (différence entre prix acheteur et prix vendeur > 10%), et le simple suivi (vérifier que le virement est arrivé, lire les rapports) est peu chronophage.

stephane · #5

Je ne pense pas que ce type d’emprunt soit adapté à un projet SCPI. C’est trop court pour réellement profiter d’un effet de levier correct.

Alors, de deux choses l’une: ou vous arrivez à contracter un prêt immobilier d’une durée de 20 ans ou vous faites autre chose avec votre prêt étudiant !

J’ai réalisé une opération de ce type pour ma fille et nous avons ouvert un PEA pour la moitié de la somme et un compte titre ordinaire pour l’autre moitié (titres non éligibles au pea, etc…).

Le CTO va aider ma fille à rembourser dans la période d’amortissement de l’emprunt et nous espérons pouvoir conserver le PEA intact pour le long terme (SIiC, REIT).

Dans tous les cas, cet endettement peut être "géré" en mobilisant une partie du placement ce qui n’est pas envisageable avec des SCPIs.

Dernière modification par stephane (14/10/2017 01h50)

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