Manifestement, le jardin est un lot distinct et donc 100 % privatif. Vous pourriez par exemple vendre ce jardin à quelqu’un qui deviendrait alors copropriétaire, du seul fait qu’il possède un jardin (mais aucune habitation) dans cet immeuble. Ce n’est pas très fréquent mais c’est possible.
Je relève ensuite :
appartement 300/1000 èmes pour 150 m² soit 2 tantièmes par m²
jardin 140/1000 èmes pour 300 m² soit 0,46 tantième par m².
Le jardin est donc valorisé 4 fois moins qu’un appartement, c’est un peu rassurant.
Concernant la répartition des charges, il faut bien distinguer deux catégories de charges (j’emprunte l’explication à l’ANIL ):
Charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.
Charges spéciales
Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …
Elles sont réparties en fonction de "l’utilité" que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. "Utilité" n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait une "possibilité d’usage".
Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de chauffage.
Ce qui ne fait pas de doute, c’est que l’expression que vous citez "Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes" est synonyme de "charges générales". Et que le lot "jardin" doit payer sa part de ces charges générales. Par exemple s’il y a une réfection de toiture, le jardin devra payer pour la toiture même si cette toiture ne lui sert à rien. La copro est faite comme cela, et s’il y a une erreur, c’est celle de la conception initiale de la copro. Mais maintenant qu’elle est faite ainsi, je ne vois pas ce qu’on peut y changer.
Ce qui est plus étonnant c’est qu’il n’y ait pas un autre tableau détaillant les tantièmes pour les charges "relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs", dites charges spéciales. C’est là qu’il y a une répartition selon l’"utilité" de chaque charge pour le lot considéré, l’exemple classique étant l’appartement du RDC qui ne paie pas pour l’ascendeur. Etes-vous sûr qu’il n’y a rien à ce sujet ? Recherchez cette expression " charges relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs" dans le réglement de copro.
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