Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ?

mrdupont · #51

après recherche et échange de mail avec la personne du site rendement locatif.com, il semblerait au contraire que ce soit la solution 1 qui soit la bonne.
ci joint un lien sur le site des impôts qui l’explique :

RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

Donc le déficit foncier s’applique sur les revenus fonciers et global (éventuellement) la 1ère année puis les autres années uniquement sur les revenus fonciers …
au bout de 10 ans le déficit restant est perdu.

maintenant, je me demande comment fonctionne cette histoire de 6 ans que j’ai vu sur un site …

osamu · #52

Au sujet de la confusion sur les 6 ans:

Une fois le calcul avec report pendant 10 ans des charges effectué, vous obtenez votre déficit ou bénéfice foncier.

Dans le cas où…
- vous obtenez un déficit foncier
- et ce déficit foncier ne peut pas être absorbé par votre revenu imposable global (donc un revenu imposable inférieur au déficit foncier)

…alors ce déficit peut être reporté pendant 6 ans.

mrdupont · #53

ce qui signifie que si en année 1 je ne peux imputer mon déficit foncier sur mon revenu global (donc revenu global inférieur à 10700 euros ), je peux le reporter durant les 6 années suivantes jusqu’à ce qu’une année , mon revenu global soit supérieur à 10700 euros et puisse donc absorber la part du déficit foncier que l’on peut défalquer du revenu global en année 1 à savoir 10700 euros.

C’est ça ?

si oui c’est quand même curieux car la part d’investisseur qui aurait du déficit foncier avec des revenus inférieurs à 10700 euros doit être faible non ?

osamu · #54

Pas exactement car vous n’avez pas besoin d’atteindre 10700€ d’imposable. Même si vous avez moins cela absorbera une partie du déficit.
Le reste continuera a être reporté et ainsi de suite pendant un maximum de 6 ans.

Donc pour résumer:
- Année 1: si vous avez 5000€ de revenu imposable et que votre déficit est de 10700€, vous annulez les 5000€ (et les impôts du coup) et il restera 6700€ de déficit reportables pendant 6 ans.
- Année 2: votre revenu imposable est de 5000€ et votre déficit cette année là est de 1000€. Alors vous pouvez déduire les 1000€ et 4000€ des 6700€ de l’année précédente (reportés). Encore une fois vous annulez l’impôt. Il reste encore 2700€ reportables pendant 5 ans (qui viennent toujours des 10700€ de l’année 1).
- et ainsi de suite

Guillaume33 · #55

Là vous m’avez complètement embrouillé mrdupont et osamu ! Alors que jusqu’à présent c’était très clair dans ma tête !

Je vais me replonger dans les textes….mais pour moi je maintiens que c’est la solution 2 qui est la bonne. En tous cas c’est ce que je pratique depuis longtemps et aussi c’est ce que font tous les investisseurs en déficit foncier que je fréquente.

osamu · #56

Lisez bien ce qui est expliqué dans les textes:
RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

Extraits:

"Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles à l’exception des intérêts d’emprunts. La fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes"

"La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (cf. II). Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En revanche, si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes."

Et regardez l’exemple qui est donné avec un immeuble sur plusieurs années.
Avec 160 700 € de charges (qui incluent les travaux) en année N, cela fait 10 700€ de déficit (le plafond).
Mais en année N+1 le restant reporté annule les revenus fonciers mais ne crée pas de nouveau déficit.

mrdupont · #57

C est également ce que je comprends …

Guillaume33 · #58

Pour moi aussi, rien de neuf.
Je ne retrouve plus la phrase qui me faisait "tiquer" (peut être à t’elle a été modifiée).
Un intervenant avait dit qu’il était possible "d’attaquer" ses revenus globaux seulement la première année et qu’ensuite s’il restait du déficit alors ce n’était plus possible, cela effaçait seulement les revenus fonciers et non les globaux (dans la limite des 10700 € bien entendu).

DDtee · #59

Quelqu’un sait-il si l’adhésion à une association de propriétaires bailleurs peut être considéré comme une charge d’exploitation (au foncier et au BIC) ?

Guillaume33 · #60

Bonjour DDtee,

En principe la réponse est OUI pour le "foncier".
C’est dans la case 221 de la déclaration 2044.

Pour le BIC, je laisse répondre les spécialistes du meublés…

pontneuf · #61

Bonjour
J’ai une petite question donc j’évite d’ouvrir un nouveau post.

Je viens de renégocier 2 prêts locatifs, les taux sont bas alors j’en profite.
Le 1er je l’avais souscris dans ma banque à 3.25% sur 15 ans et elle me le renegocie à 2.20%, l’aute prêt je l’avais pris dans une autre banque à 3.15% sur 15 ans également, ma 1ere banque me propose de le racheter à 1.83% ! durée restante 13 années.

Ma question est la suivante :
Pour ces deux renegos, je vais avoir des frais, pour le 1er prêt 370€, pour le second l’hypothéque + frais anticipé (6mois d’intérêts)
Puis je re déduire ces frais dans ma 2044 ?

Merci

Patator · #62

Bonjour,

Dans le cas d’une renégociation de crédit, vous avez le droit de passer les frais de dossier en charge. A condition toutefois qu’au global, la charge (frais + intérêts) soit inférieure à ce qu’elle était précédemment.

Cordialement,

Caskman · #63

Bonjour,

…Et il en est de même pour les IRA.

pontneuf · #64

les frais de remboursements anticipé sont déductibles ?
donc si je vous comprend bien si j’ai par exemple déduit 5000€ sur 2013 et qu’en 2014 j’ai 6000e d’intérêts + frais etc… je ne pourrais déduire que maxi 5000€ ?
C’est bien cela ?
Mais quand vous parlez de ne pas dépasser la somme de N-1 est ce la ligne intérêts ou bien la ligne toutes dépenses confondues ?

Patator · #65

Bonjour,

Je m’aperçois en effet que mon message aurait pu être plus clair.

Pour que le changement soit accepté par l’administration fiscale, il faut que l’ensemble du dispositif (c’est-à-dire la totalité des intérêts prévus au plan d’amortissement, les frais, les IRA…) soit d’un montant inférieur au montant des intérêts du plan précédent. La philosophie, c’est que l’administration fiscale ne doit pas être perdante…

A mon sens, on ne regarde année par année mais bien au global. Vous ne serez donc pas plafonné.

Cordialement,

pontneuf · #66

@Patator
C’est logique, que le montant des nouveaux intérêts seront moindre que ceux que j’avais avant, c’est le but de la renego auprès de la banque.
Puis je déduire les frais de remboursement anticipé ? hypothéque ?

pierrejacques11 · #67

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt

Paragraphes 100,110,220

Je n’ai pas trouvé de référence explicite à la mainlevée puis à la constitution d’une nouvelle garantie style hypothèque dans le cas des emprunts substitutifs.

pontneuf · #68

Je vais essayer de me renseigner au centre des impots mais pas sur que je tombe sur une personne qui a la réponse vu le niveau de leur compétence !

pierrejacques11 · #69

Vous pouvez faire un rescrit

julien · #70

J’ai un cas particulier qui m’interroge sur les déductions possibles.

Quand on a un problème sur un bien ou sur un marché de travaux, mais dans la période couverte sous décennale, et que la décennale rembourse le dommage en argent directement à l’investisseur.

Peut-on ensuite lorsqu’on procède aux travaux les déduire ? D’un coté, j’aurais tendance à dire que oui, car si le dommage n’est pas totalement rédhibitoire à court-terme finalement rien n’oblige l’investisseur à ne pas garder l’argent et laisser la situation se dégrader sans faire les travaux (les travaux conduiraient donc bien en ce sens à une amélioration du bien par rapport à la situation actuelle), mais d’un autre coté en raisonnant autrement ça me parait limite quand même…

Le cas doit pouvoir d’ailleurs se retrouver au delà des décennales. Exemples pour des maisons locatives : dommages liés à des intempéries exceptionnelles/orages couvert par des assurances (toitures, volets) etc.

Dernière modification par julien (03/05/2015 14h09)

Guillaume33 · #71

Bonjour Julien,

Très bonne réflexion en effet.
De mon coté j’aurais tendance à dire que ce serait de l’abus de droit.
Ou alors pour suivre votre logique, si vous déduisez les travaux, il faudrait déclarer l’indemnité de l’assurance décennale en recette. D’ailleurs sur la déclaration 2044, il y a une case pour ça, la ligne 423.

Link182 · #72

Bonjour,

l’heure de ma 1ere declaration arrive, et quelques questions auxquelles je n’ai pas trouvé réponse sur le forum demeurent.
J’ai touché pour 2014 1740 EUR de revenu locatif (location nue depuis septembre 2014)

- J’ai payé en prime unique l’assurance ADI du prêt (environ 800e). Est-elle déductible ?

- Les frais de remboursement anticipées (IRA) sont-ils déductibles ? Ca n’a pas l’air mais je prefere etre sûr

Merci d’avance

Patator · #73

Bonjour,

L’ADI est une charge déductible. Il faut la placer dans les intérêts d’emprunt.

Les IRA sont également déductibles, dans la mesure où au final, le montant des intérêts à payer + les IRA est inférieur à l’ancien montant total des intérêts.

Cordialement,

patito · #74

Bonjour il y a pas mal de magazines qui sortent en librairie avec le sigle V.O Impots au moments des déclarations, celui du particulier est très bien fait. En général tout est marqué dedans ce que l’on peut déduire etc.
Si cela peut aider…

rafalo · #75

Bonjour

Merci de votre aide et du temps que vous passez à aider les autres.

J’ai acquis un bien que j’ai mis en location meublée l’année dernière, donc si j’ai bien compris je peux déduire en charges (càd uniquement l’année d’acquisition) les frais de notaire et d’agence.

Savez-vous où il faut l’indiquer sur les formulaires 2031 et 2033? Faut-il faire un courrier séparé à l’administration fiscale?

Merci de votre aide

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