Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ?

Au foncier (contrairement au BIC/LMNP) les droits de mutation ne peuvent être admis comme frais.
Par contre les frais notariés d’hypothèque peuvent être admis en déduction.

Vous devriez lire cette file Info • Forums des investisseurs heureux

Je suis sincèrement désolé de vous avoir sans doute lu trop vite ! En meublé, les frais de mutations sont bien une charge.
Par contre c’est mon comptable qui s’occupe de la liasse fiscale, je dirais sans certitude formulaire 2033 en (amortissement) frais d’établissement ? Si quelqu’un peut confirmer…

Bonjour,

Je viens d’investir un studio non meublé à Nantes pour de la location à des étudiants. Je gère moi même la location du studio.
Je voulais savoir si je pouvais déduire en tant que frais de gestion les frais d’autoroute pour le calcul des revenus fonciers.

Merci par avance pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 22h43) :
- correction orthographe dans le titre (auroroute…)

Bonjour,

Si vous louez nu, que ce soit à votre nom personnel ou via une SCI à l’IR, il s’agit d’une activité civile.

Vous ne pouvez donc pas déduire vos frais kilométriques ou de restaurant dans une activité civile.

Même si vous créez une société commerciale de service qui refacture à votre société civile, le fisc pourrait ne pas être d’accord s’il s’en aperçoit (sauf si c’est très marginal dans le chiffre d’affaire).

Bonjour
Je vais bientôt prendre possession de mon bien (Dat fin 2016, remise des clés en fev 2017). Il s’agit d’un investissement locatif type Pinel sur la région de bordeaux.
- 1Ere question : la date de T0 pour l’exonération de taxe foncière de 2 ans sera 2016 (date achèvement des travaux) ou 2017 (remise des clés ) : si 2016, je commencerais à payer des impôt foncier en 2018, si 2017 alors ce sera en 2019).
De même  le début de la réduction fiscale (loi pinel) ça sera pour les impôts 2016 à payer en 2017 ou en 2018 pour les impôts de 2017 ?
- 2eme question : je m’intéresse à la gestion locative par une agence. Je ne suis pas sûr de ce que veut dire « déductible des revenue financiers ».
Ex : loyer de 500€ + 100€ de charge. La gestion coute 10% + 1 loyer sans charge pour mise ne place nouveau locataire (supposons 1 par an, le pire cas !) les frais de gestion seront donc de  10%x600x12 + 500 = 1220€
Sur ma feuille d’impôts de revenu foncier je vais donc déclarer = mes revenues – charges déductible soit 500x12 – 1220 = 4780 €
Imaginons que je suis dans la tranche d’impôts de 14%, mes impôts en plus seront ainsi de
14% x 3100€=669€.
Bilan = 500x12 (recette) – (669+1220) (dépense) = 4111€
Si je gère moi-même mon logement le bilan est : recette-impots= 500x12-(14% de 500x12)=6000-840=5160€
La gestion locative ne me conte alors en fait que 5160-4111 = 1049€ (normal, ca correspond à 86% de 1220)

Bilan : si ma tranche d’impôt est de 14% alors tous mes frais déductible ne me coute en fait que 86% de ce que ca coute.
J’ai tout faux ou c’est bien ca ?

- 3eme question : dans mes charges déductibles puis-je aussi compter l’assurance-crédit + intérêt de l’année ?
- 4eme question : cette année, je n’ai pas eu de revenu foncier, mais par contre je paye déjà depuis 2 ans 40e par mois d’assurance crédit, j’aurais pu les déduire de mes impôts sur le revenu de cette année ? (je n’ai pas d’autre bien  immibilier)
4eme question : connaissez-vous une agence sérieuse sur Mérignac (proche bordeaux). Si je ne trouve rien, direct gestion m’intéresse aussi…

Bien cordialement,
CH

Bonjour,

Sans vouloir paraitre médisant, toutes ces questions vous auriez du vous les poser avant d’envisager votre investissement.

De plus avez une recherche vous auriez trouvé un certain nombre de réponses sans "polluer" le forum avec un nouveau fil qui ne sert qu’à vous.

Sur la première question :
- c’est la date d’achèvement qui compte.
- attention, si le certificat d’achèvement tarde, l’administration fiscale considère que l’immeuble est achevé dès qu’il est habitable (= principaux travaux réalisés, dont le raccordement aux réseaux, alors même qu’il resterait des finitions à réaliser ou des malfaçons à corriger). Cela peut donc conduire à faire démarrer l’achèvement, au sens des impôts, plus tôt que l’achèvement tout à fait définitif.
- donc, l’administration fiscale n’a rien à faire de la date de remise des clés !
IF- Taxe foncière sur les propriétés bâties - Durée et portée de l’exonération temporaire

- sur les charges déductibles : c’est quand même un grand classique. Tapez charges déductibles revenus fonciers dans un moteur de recherche, vous aurez vos réponses !

Précision :
- l’exonération de la TF commence le 1er janvier de l’année suivant l’année où a lieu l’achèvement
- la réduction fiscale commence dès l’année où a lieu l’achèvement.

Donc si achèvement en 2016 :
- TF exonérée en 2017 et 2018, à payer à partir de 2019 inclus
- réduction Pinel applicable dès 2016 inclus.

Sinon, c’est drôle de voir que dans votre présentation, vous aviez été dûment mis en garde contre les dispositifs de défiscalisation (car peu rentables)… et vous en avez fait un quand même.

Notice de la déclaration 2044 a écrit :

221 Frais d’administration et de gestion
[…]
• Frais de procédure
Il s’agit des honoraires que vous versez, notamment, à un notaire, un
avocat, un huissier ou un expert ainsi que des autres frais de procédures
(hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles) que
vous supportez :
– pour le règlement de différends, soit avec votre locataire (paiement
de loyers ; fixation ou révision des loyers ; non-observation des
clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou prestataire (instance
contre l’entrepreneur qui a construit l’immeuble ou
réalisé des travaux) ;
– pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l’immeuble
donné en location (limite de propriété…).
Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble.

C’est assez clair… Pour moi c’est déductible

Bonsoir,

Question pratique sur la façon de remplir le 2044, dépenses de réparations, entretien, section 400 descriptif des frais.

Suite à un ravallement je vais pouvoir bénéficier d’un déficit foncier. L’arrêté des charges établi par le syndic recouvre une trentaine de lignes couvreur, archi, plombier, etc…
Faut-il rentrer une a une toutes les dépenses dans la section 400, avec noms des entrepreneurs, montant quote part, et solliciter le syndic pour avoir les dates de paiement de chaque facture  (ces dernières ne sont pas dans l’arrêté)?

ou peut-on résumer en une seule ligne "ravallement" avec entrepeneur principal , une  seule date et montant global ?

merci

Inclure des charges d’un bien qui n’appartient pas à la SCI (vacant ou pas), cela me semble pas possible. Pourquoi la SCI prendrait en charge quelque chose qui est à autrui ?

D’accord avec les 2 réponses précédentes.
Concernant la déduction des charges d’un logement vacant, c’est possible SI le logement est bien proposé à la location et que vous faites toutes les diligences pour le louer. Cf. :
Logement inoccupé et charges déductibles - Location - Le Particulier

En revanche, dès lors que vous ne faites pas de diligence pour louer, ça veut dire que vous vous en réservez l’usage, comme une résidence secondaire en fait. Dans ce cas, évidemment, on ne peut pas déduire les charges de ses revenus locatifs.

Donc, à vous de voir si c’est déductible ou non ; mais ce qu’il y a de sûr, c’est que si c’est déductible, c’est déductible du revenu foncier de son propriétaire (= vous en nom propre, et non pas la SCI).

Effectivement, la 2044 doit tout regrouper (SCI et nom propre).

Mais faire particulièrement attention avec la réponse de Bernard2K : car même si elle est évidemment correcte, cela reste quelque part borderline et soumis a interprétation de la part des impôts, donc toujours très délicat a justifier.

Mais cela reste dans l’idée générale, si c’est pour de la location c’est déductible, s’il s’agit de frais pour la résidence secondaire/principale aucune déduction possible.

A+

Ohe