Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ?

Bonjour,

Je me pose des questions sur les charges que je peux déduire de mes loyers.

Cas 1 : travaux de rafraîchissement (peintures)

Cas 2 : pose d’une cuisine.

Est ce que je peux déduire ces frais ?

Bonjour à toutes et tous,

A peine inscrit que je pose déjà ma première question

Je suis propriétaire d’un appartement que je loue nu en frais réel et j’aimerais y faire
installer la clim.

Pouvez vous me dire si l’on est dans le cas de l’amélioration du bien et
donc si le montant de la facture entre dans mes charges déductibles ?

D’après l’interprétation que je fais de l’explication dans le Bofip, oui cela fait partie des cas d’amélioration qui vise à avoir pour "objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble"

Merci à vous

Sebdu91

Bonjour,

Dans le cadre de mon acquisition d’un logement en LMNP, je lis les post un peu partout sur le forum pour arriver à déterminer quelles sont les charges afférentes à l’année en cours (uniquement) quelles sont celles qui peuvent générer un déficit et reportable combien de temps?

Voici la liste des frais classiques sur lesquelles je souhaite avoir vos lumières:

- frais de notaire  : déductible que l’année d’achat ?  si peu de revenu cette année , sont ils reportable?

- crédit caution : pareil?

- intérêt du credit payée en 2019 ? reportables si oui combien de temps?

Même question pour :

- frais dossier credit
- assurance pno+assurance emprunt
- travaux de rénovation entrepris la première année d’achat
- taxe foncière
- charge de copro
-achat meuble+equipement electro
- amortissement lmnp depuis date de location (charges non reportable mais c’etait pour être exhaustif sur les charges)
- frais de comptable
- frais de CGA
(j’en oubli surement si pertinent n’hésitez pas à les rajouter)

Cas pratique  (dites mois ou sont les erreurs svp):

Achat en janvier 2019 t2 + travaux pr location en lmnp mi 2019

charges 2019:
frais de notaire :3k
credit caution : 3k
interet 2019 : 2k
assurance pno+emprunt: 0.2k
travaux : 40k
taxe fonciere : 1k
charge de copro : 1.8ke
achat meuble+equipement electro : 3k€
amortissement lmnp depuis date de location : 4k€
revenu brut
loyer brut 9k

si je cumul les revenu-charges, j’obtient 9-57=-49 k€ tout ce montant est il reportable et imputables aux revenu à venir (<10700€/an) et si oui durant 6 ans? 10 ans ? plus?

si je réfléchis sur le long terme :
charges 2020 à 2030 (par année)
amortissent = 7ke
charges= 2k€
taxe foncière : 1ke
intérêt emprunt+ assurance 2k€ (je lisse)

revenus 2020 à 2030
revenu brut attendu par an : 15k

donc par année j’attends un bénéfice de 15-12=3k€ par an

dans ce cas mon déficit de 49k€ devra clairement être amorti sur plus de 10 ans?

Précision : lorsque je fait ma simulation sur l’outil du site jedeclaremonmeuble.com le montant de l’amortissement est incorporé puis retiré du calcul des charges final.

En gros cet amortissent ne me donne pas d’avantage,
le déficit est défalque de ce montant et est perdu définitivement! (se trompent t’ils?)

Merci pour vos conseil et avis !

Dernière modification par jjjdud (16/10/2019 12h25)

Bonsoir,

Je n’ai rien trouvé sur la notice 2044 concernant la déductibilité des frais d’agence et honoraire de courtier.

J’en présume que ces charges ne sont pas deductibles des revenus fonciers ?

Bonjour Canyonneur,

C’est vrai que ma question est imprecise…

-Les frais de courtier sont bien les honoraires versés a un tiers pour la recherche du financement > non deductibles des revenus fonciers.

-les frais d’agence sont ceux relatifs a l’achat du bien et non a la gestion locative dans ma question >non deductibles des revenus fonciers.

-les fras d’agence pour la gestion locative sont bien deductibles des revenus fonciers.

Attention à ne pas s’emballer trop vite. La décision n’est pas "les travaux de division sont déductibles" mais "la cour a inexactement qualifié ces faits pour justifier leur non déductibilié"

Il y a une nuance certaine.

Retour devant le tribunal, que devra scinder les travaux entre les créations de logement sur surface non habitable préalablement, la transformation du reste de la maison en appartements disjoints et le changement d’usage de l’annexe.

Selon les justifications et l’analyse faite par la cour dans un nouveau procès, les travaux seront déductibles, partiellement déductibles voire complètement non déductibles, mais la motivation devra être complète et claire.

De mémoire, vous avez une ligne "prime d’assurance reçues" dans la 2044.

Il faudrait donc dans la forme plutot déclarer 100% des travaux, mais mettre les 80% en recettes de prime d’assurance.
Sur le fond, en net ça revient à ce que vous vouliez faire et est la logique.

Bonjour,

pour être plus précis, ce jugement distingue :
- les frais de déplacement occasionnés par la gestion de l’immeuble, qui ne sont pas déductibles car ils sont déjà forfaitisés dans les "autres frais de gestion" de 20 € par local et par an.
- "les frais de déplacement engagés pour la réalisation de travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, dans la mesure où leur montant est justifié, en tant que dépenses de réparation et d’entretien".

Dans le jugement en question, le contribuable avait déduit des "dépenses afférentes à une camionnette Citroën C5 lui appartenant, en soutenant que ce véhicule était utilisé par son employé pour la réalisation de travaux d’entretien ou de réparation". Cette formulation ne semble pas évoquer des indemnités kilométriques mais plutôt la prise en charge directe des différents frais du véhicule.

L’administration l’avait retoqué sur le fondement du fait que c’était inclus dans le forfait des 20 € par an. La cour d’appel répond "non, ce n’est pas inclus dans le forfait".
La cour d’appel écrit aussi :

l’administration fiscale ne conteste pas que la camionnette dont le requérant était propriétaire n’a été utilisée qu’en vue de la réalisation de travaux sur différents immeubles dont les revenus locatifs étaient imposables entre les mains de ce dernier ; qu’elle ne conteste pas davantage l’évaluation des dépenses afférentes à cette utilisation

Comme l’administration fiscale a considéré qu’elle pouvait le retoquer en tant qu’inclus dans le forfait, elle ne s’est pas embêtée à contester le fait que cette camionnette servait uniquement à ces travaux. Or, on voit dans le même jugement que la déductibilité des travaux de divers immeubles est remise en cause : l’un dont le contribuable s’est réservé la jouissance ; l’autre dont les travaux s’avèrent être des travaux de construction et d’agrandissement. La suite logique aurait pu être "donc la camionnette a servi à des travaux autres que d’entretien et de réparation, donc il faut contester la déduction des dépenses d’entretien de cette camionnette". Le fisc ne l’a pas fait, donc le contribuable est passé au travers.

Il ressort de ce jugement que des frais de déplacement engagés pour des travaux eux-mêmes déductibles sont déductibles. Il faut donc bien s’assurer 1) que les travaux en question sont déductibles ; et 2) qu’il est bien prouvé que ces déplacements étaient justifiés par ces travaux (et non pas par la "gestion" de l’immeuble, ni par d’autres travaux non déductibles tels que des travaux d’agrandissement).
Il faudrait donc des notes de frais établissant pour le déplacement de tel jour, tant de km x IK était nécessaire pour la réalisation de tels travaux.
Pourquoi pas… chacun fait ses déclarations fiscales sous sa propre responsabilité.

Je me fais la réflexion au passage que les régimes du BIC ou de l’IS permettent une inclusion plus large de dépenses et sont moins soumis à remise en cause de ces dépenses. Pour celui qui en fait quasiment une activité professionnelle, comme ça semble être le cas de ce contribuable (qui a plusieurs propriétés, plusieurs SCI, et même un salarié avec son véhicule dédié pour réaliser les travaux), le BIC ou l’IS semble mieux adaptés que le régime des revenus fonciers.