Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ?

Des taux bruts affichés autour de 4,25% (jusqu’à 4,40%) : ça ne donne pas trop envie …
Il faudrait calculer le net (après taxe foncières, assurances, etc.).
Admettons un avantage fiscal possible (LMNP générateur de déficit).
Si vous achetez du neuf, dans 20 ans ce n’est plus du tout neuf et donc ça vaut certainement moins cher, et ce n’est pas facile à vendre.
In fine la rentabilité est faible, de nombreux placements feront mieux avec moins de contraintes.

A comparer avec une foncière : on peut viser 5 % de rendement avec la possibilité de vendre à tout moment (en bourse).
Voir aussi les SCPI.

Bonsoir,
Pour une raison qui m’échappe, je n’avais pas vu vos deux réponses. J’ai laissé tomber cette promotion.
En revanche, je regarde toujours pour investir en résidence étudiant/senior d’occasion en région parisienne (rendements bruts autour de 4,75%, donc net autour de 3% sur 9 ans je crois si on compte le notaire, la TF, la compta et les appels de fonds).

M07 : en effet, si baisse de loyer, on est coincé ; mais choisir un bien d’occasion me semble limiter le risque en tout cas si le gestionnaire est là depuis longtemps.
Quant aux charges, elles sont transparentes pour le propriétaire (le gestionnaire s’en occupe - à vérifier ultimement dans le bail évidement).

ArnvaldIngofson : voilà déjà deux fois que j’entends parler de foncières mais si je ne me trompe pas, il s’agit d’actions. Or, mon objectif est de limiter le risque d’une part et le temps passé en gestion/surveillance/stress d’autre part. Enfin, les 5% envisagés sont bruts je suppose ?
Quant à la possibilité de sortir, en effet, c’est non négligeable. Cependant, je cherche a priori à investir sur du très long terme.
Enfin, les SCPI : les 10% de frais d’entrée et la difficulté à comprendre exactement les autres frais m’en avaient détourné (et d’ailleurs empêché d’estimer un rendement net annuel sur 9 ans). Avez-vous une estimation à la louche en partant d’un 4,5% affiché par exemple (sans capitaliser les dividendes car je recherche un complément de revenu) ?

Merci.

Sur les foncières :
- du coup, 100% des dividendes sont imposés à l’IR après paiement des prélèvements sociaux, je suppose ? Connait-on déjà les changements envisagés ?
- je n’ai pas compris votre remarque sur la cotation en continu, qui me parait justement devoir nécessiter une certaine vigilance en cas de baisse de la VL (?).
- si on peut actuellement compter sur 5% de dividendes, effectivement, c’est intéressant car j’aurai en 2018 un TMI de 14% (mais de peu je pense, peut-être un tiers grand max, mettons 5% au global pour la suite - option pessimiste).

Les SCPI : les 4,5 % (exemple) subissent donc seulement les PS et l’IR, exactement comme les foncières ?

On aurait donc grossièrement si j’ai bien suivi :

- pour les SCPI : 4,5% (exemple d’une SCPI distributive commercialisée par la Caisse d’Epargne) MAIS avec les 10% de frais au départ, cela fait du 4,1% sur 9 ans - 17,2% de PS - 5% d’IR = 3,2% net de tout ; ou 3,5% si je commence à 5% au lieu de 4,5%)
[mais les rendements baissent tendanciellement il me semble]

- pour les foncières (je néglige les frais de courtage qui sont j’imagine classiques) : 5% - 17,2% de PS - 5% d’IR = 3,89%
[et un peu plus si abattement ou autre nouveau dispositif favorable MAIS avec un risque de bourse : baisse des cours, et donc éventuellement vente… et donc pas de dividende)].

Ça vous parait une base de réflexion pertinente (le 5% pour une foncière est-il dans la moyenne ?) ? Auriez-vous le nom d’une ou deux foncières "classiques" (reconnues, peu risquées) que j’aille voir un peu les documents d’information, et l’historique ?

Merci.

PS : je vais actualiser mon modèle pour les résidences service afin de les faire rentrer dans la comparaison en net de tout (en LMNP au réel) et je posterai ici pour ceux que ça intéresse.

Au risque d’etre Rabat joie, je vous invite à visiter les « entrailles » de leurs résidences,  très peu qualitatives en construction pour toutes celles que j’ai vu se monter (vers 2010).

Sous dimensionnement des infrastructures de base pour les services proposés en électricité et plomberie, économies de bout de chandelle rendant les équipements prévus inadaptés, les chantiers me rappelaient le qualificatif que Coluche utilisait pour les maisons Merlin, peu flatteur.

De fait, je ne pense pas du tout que ce type de construction vieillisse correctement, donc un risque très important de charges d’entretien qui explosent.

Autre avantage non négligeable en comparaison des SCPI et des foncières; avec le statut LMNP l’amortissement du bien et les quelques frais (comptable, taxe foncière, prov charge copro) sont déductibles du revenu foncier ce qui, compte tenu d’un loyer garanti de 4% en moyenne, un résultat fiscal nul voir déficitaire et donc pas d’imposition sur quasi 20 ans.

Domitys garanti le versement du loyer même en cas de vacance locative.

Ceci n’altère en rien les risques concernant la qualité de la réalisation et de l’exploitant, mais d’un point de vue rendement financier c’est un support qui apparaît très intéressant pour se faire un complément de revenu ou un patrimoine foncier.

@GoodbyLenine : c’est une personne qui vient juste de s’inscrire avec une toute petite présentation et dès sa première intervention vient nous vanter les bienfaits de Domitys donc on peut supposer qu’il est lié à cette société ou à sa commercialisation ? ( le référencement de ce forum sur google fait du mal à tous les vendeurs de rêve packagé ).

@Sapinus : vous oubliez surtout tous les inconvénients du bail commercial, cf toutes les affaires foireuses d’achat en center parc, pierre & vacances et autres pièges à gogo.

Pourquoi vouloir faire un parallèle avec les SCPI ?
Les gérants de SCPI ne possèdent pas de parts des SCPI qu’elles gèrent ou c’est anecdotique, ça n’a absolument rien à voir avec un gestionnaire propriétaire de tantièmes et qui gère lui-même sa "copro".
Vraiment avec ce genre de faux arguments on peut douter de votre sincérité en mettant en avant ce type de placement spécialement avec un gestionnaire plutôt mal vu ici.
Votre 4% est sorti du chapeau, il ne faut pas faire de généralités en immobilier, il y a ceux qui s’en sortent avec tel produit et ceux qui vont échouer avec le même, svp tâchez de rester plus factuel.

Quant au "secteur économique en forte croissance", l’expérience montre que ceux qui ont investi dans ces produits sortent en moins-value s’il arrivent à sortir, en tout cas si ça prend de la valeur c’est bien inférieur aux bien environnants. Ca n’est en rien un gage de rendement.
Autre faux argument donc …