Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

Bonjour à tous,

Je vous remercie d’avance du temps que vous prendrez pour me répondre.

Sachant que la vente précédent n’a pas abouti je profite de rester sur ce topic.
Je vous écrit suite à 2 visites du studio concerné.

VOTRE PROFIL

- Salarié, 22ans, 1400€ net imposable/mois

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

-Prix : 25000€ FAI
- Studio de 30m² situé au 2ème étage d’un immeuble comprenant 7 appartements et un local professionnel (pharmacie).
- Syndic professionnel
- Chauffage (électrique) individuelle et compteur d’eau indiv
- Pas de travaux prévu dans la copropriété

LOCALISATION DU BIEN

- Vosges
- Plein centre-ville, bien placé (commerces, lycées, restaurants, gare..)
-Côté cour, donc pas de bruit du côté de la rue principal (bon +)
-Petit moins, pas de parking privée

RENTABILITÉ DU BIEN

- 25000€ + frais de notaire (10%) = 27500€
- Anciennement loué à 270€ mais avec un rafraichissement je pense le loué au moins 280€ voir 300€ mais pour les calculs je vais me basé sur 280€
-Travaux à effectué : rafraichissement et nouvelle cuisine, je me base sur 2000€ mais je pense en avoir pour moins
- Vide locatif : 4% soit environ 11€/mois
- Taxe foncière : 500€
-Charge de la copropriété : 300€
- Assurance des murs : 100€/an soit 9€/mois
-Charges non prévu estimé (je prends la moitié d’un loyer) : 140€/an soit 12€/mois

- Total Charges : 500 + 300 + 100 + 12 + 11  = 924€/an

- Rentabilité brute : [(280 X 12) / 29500] X 100 = 11,4%
- Rendement avec charges comprises : 3360 - 924 / 29500 = 8,2%

Comme vous le voyez il y a de nombreux paramètres que je n’ai pas pris en comptes comme les frais de dossier, hypothèque, fiscalité etc du coup pour avoir un calcul plus réaliste j’ai utilisé rendementlocatif.com et j’obtiendrais un rendement net net d’un peu + de 5% et un score de 9/10.


FINANCEMENT DU BIEN

- Prêt souhaité sur 12 ans : 27000€ soit 212€/mois

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

J’hésite quand même à le faire en meublé car niveau fiscalité ça serait plus intéressant, qu’en pensez-vous ?

CASHFLOW

- Montant du loyer : 280€/mois
- Taxe foncière : 42€/mois
- Assurance des murs : 9€/mois
- Vide locatif (4%) : 11€/mois
-Charge non prévu : 12€/mois

Cashflow = 280 – (212 + 42  + 12 + 11 + 8) = -6€

J’ai fais aussi avec rendementlocatif.com et eux sur 12ans me disent carrément -70€/mois, ils prennent plus de paramètres en compte que moi, j’ai dû sûrement oublié des choses…
Allongé la durée sur 15ans permettrait d’être quasiment à -32€/mois.

Bref dans tout les cas j’ai un cashflow négatif… Et il est toujours mieux d’avoir un cashflow positif surtout lorsqu’on veut partir sur un 1er investissement pour que la banque vous fasse confiance pour la suite des investissements.
Pourtant le studio présente un bon rendement mais je me demande vraiment si ça vaut le coup vu qu’il en ressort un cashflow négatif…

Voilà je compte sur vous pour me donner vos avis sur cet investissement, personnellement je trouve que c’est pas mal du tout pour commencer, le rendement est correct mais le cashflow négatif me rebute.

Dernière modification par Lookas (19/10/2017 17h28)

Bernard2K a écrit :

C’est pas mal…
- Les loyers que vous citez sont bien HC ?
- il manque les charges de copro. Il y en a qui sont récupérables sur le locataire et d’autres qui restent à charge du bailleur. Demandez les appels de charge des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année) pour le savoir. Et les CR d’AG des 3 dernières années.
- Je pense qu’il faut emprunter sur 15 ans minimum et même plutôt sur 20 ans pour préserver votre capacité d’emprunt.
- La location meublée en LMNP au réel serait intéressante fiscalement mais vous êtes encore peu ou pas imposable et, vu le faible niveau des recettes, le poids du coût de l’expert comptable et de la CFE va être significatif.

Bonjour,
Merci d’avoir pris de votre temps.

-Alors pour les loyers oui c’est bien HC.
-Les charges de copro sont de 340€ (j’ai oublié de le précisé dans la liste des charges je vais éditer ceci) mais l’agent immobilier m’a dit qu’il y avait environ 180€ de charge récupérables. Donc en gros ça me ferais 160€ à payer de ma poche pour les charges, j’ai tout de même pris 300€ pour les calculs.
J’a reçu le CR de l’année précédente, et pas grand chose à signalé. Je suis en attente des détails des charges mais ça devrait être dans les prix que j’ai donné au dessus.
-Niveau de l’emprunt vous pensez du coup qu’il vaut mieux faire 15ans minimum ? Après selon les calculs je reste toujours en négatif à la fin du mois, j’ai souvent lu qu’il fallait toujours essayé d’avoir un cashflow positif hors ce n’est pas le cas en comprenant les charges et la fiscalité.
-Vous me conseillez donc de loué nu pour commencé ? Désolé mais qu’est-ce que la CFE ? Sur Google je tombe sur des choses qui ne correspondent pas avec l’immobilier ^^

Bernard2K a écrit :

Sur le CF : c’est à vous de savoir ce qui vous convient. Il y a bien des gens qui investissent avec des CF négatifs de 1000 € par mois ! C’est à chacun de savoir quelle rentabilité/CF minimum il se fixe.

CFE = cotisation foncière des entreprises. recherchez les termes "lmnp reel cfe" sur le forum et sur l’internet et vous trouverez tout ce qu’il y a à savoir.

Oui après c’est un CF plutôt bas, sachant que je vais avoir finis de payer ma voiture, le prêt me coûtera un peu de 50€ par rapport au prêt de la voiture, donc pas de grand changement pour moi dans la vie de tout les jours…

Après la question que je me posais c’est surtout savoir si pour vous commencer avec ce 1er investissement est plutôt correct ?
Afin de pouvoir paraitre plus sérieux vis-à-vis du banquier si je veux continué à investir par la suite.
Je sais qu’il faut passer à l’action pour progressé et apprendre de ses erreurs, mais je préfère commencé avec quelque chose qui tiens bien la route.
Même si j’ai le sentiment que c’est un bon investissement en soi.

D’accord j’ai trouvé quelques liens intéressent je vais tâcher de me renseigné dessus, merci.

Bonjour,

Finalement après un rdv avec une courtière je ne pense pas que cela soit très utile car les taux sont déjà très bas actuellement et avec les frais qui prennent (600€ dans mon cas) je pense que malgré qu’elle arrive à avoir un taux un peu plus bas que ma banque ne change pas grand chose…
Ou peut-être que je me trompe ?

je me greffe a ton projet.
Tout d’abord je trouve votre taux n’est pas si bas que cela. Il a remonté mais quand même sur 15 ans je trouve cela pas au top.
Je ne sais pas dans quel banque vous êtes , mais une chose est sur, il y a des banques qui prêtent sur 20 ans pour du locatif voir même 25 ans ( beaucoup plus rare ).
C’est comme il existe des banques qui prêtent a 110% et d’autre cela ne fait pas partie de leurs politiques.
Si vous trouvez une banque qui vous prêtes sur 20 ans, auriez vous un cashflow positif? Si c’est oui il faut partir sur 20 ans .

Le taux me parait au contraire extrêmement élevé pour 15 ans

Je suis sur un projet d’achat d’immeuble et le taux proposé à 110% + Travaux est de 1,3% (hors assurance), ce qui est relativement bon mais pas non plus excellent (j’ai eu 1,15% sur 15 ans il y a 6 mois).

Je rejoins les autres concernant votre taux, il est très élevé pour la période.

Pour la même durée d’emprunt, ma banque me propose 0,89% hors assurance. A noter que j’ai un avantage de "-30% par rapport à la moyenne des taux octroyés aux clients" car je suis salarié de cette même banque, la moyenne doit donc tourner autour de 1,27%.

Sinon, je suis dans le même cas que vous : pas de prêt d’une durée supérieure à 15 ans pour du locatif. La solution que j’ai trouvé est de profiter de la modularité du prêt pour le passer sur 18 ans à sa première date d’anniversaire. En plus, vous conservez votre taux initial basé sur les 15 ans.

Pour appuyer les propos de Dicci, j’ai personnellement une proposition pour un financement sur 20 ans à 110% avec un taux de 1.60%, sans négociation.

Il faut toutefois relativiser ces taux, car ils dépendent évidemment très fortement de votre situation personnelles.
Personnellement, je vous conseille vraiment de consulter plusieurs banques.

Je pense pas que ce soit une "grosse" erreur de partir sur un prêt à 15 ans surtout vu le montant emprunté, c’est simplement moins optimisé que si vous partiez sur un prêt plus long pour bénéficier d’un meilleur cash-flow. Mais ça vous engage aussi moins longtemps, certains peuvent trouver ça plus rassurant.

Maintenant comme vous dites, c’est "que" 25.000€, donc un taux à 1,8% ou 1,35%… ça n’a pas énormément d’impacts. Mais je pense que pour rester sur le droit chemin, il faut être relatif et ne pas regarder les sommes en valeurs absolues.

Certes, c’est que 1.000€ de différence, sur 15 ans, ou 6€/mois. Mais c’est aussi in fine une hausse du prix d’achat de 4%. Les 6€/mois vont augmenter votre mensualité de près de 4% aussi. C’est-à-dire gréver votre cash-flow, ça vous aurait payé l’assurance.

Bref, à vous de voir, mais je comprends que démarcher x banques pour gagner 6€/mois c’est décourageant, mais ça peut aussi être un bon exercice.

potterthekiller a écrit :

Je ne sais pas dans quel banque vous êtes , mais une chose est sur, il y a des banques qui prêtent sur 20 ans pour du locatif voir même 25 ans ( beaucoup plus rare ).

Je suis chez la BPL. Hmm je vois tout dépends du conseillé ou de la banque, mais cette banque-ci ne propose pas au dessus de 15ans (pour du locatif) apparemment.

Dicci a écrit :

La solution que j’ai trouvé est de profiter de la modularité du prêt pour le passer sur 18 ans à sa première date d’anniversaire. En plus, vous conservez votre taux initial basé sur les 15 ans.

Pour cette solution est-ce qu’il y a des pénalités pour passer de ses 15ans à 18ans ? Et est-ce que c’est disponible dans toute les banques de pouvoir faire la modularité du prêt ?

GROS POINT IMPORTANT que j’ai oublié à vous demandé concernant l’APPORT !

Est-ce qu’il est intéressant dans mon cas de mettre un apport ? J’ai vu que beaucoup proposent de mettre aucun apport afin de faire travaillé l’argent de la banque.
C’est que dans mes calculs j’ai pris en compte que j’apportais les frais de notaire et les travaux soit 4000€ de l’achat, je sais que dans ma banque actuelle (BPL) il demande au minimum l’apport des frais de notaire, et la courtière m’a confirmé que toutes les banques avec qui elle travaillait demandaient aussi ce minimum…

De plus il y a les frais de caution + frais de dossier soit environ 1000€ donc ça fais quand même 1000€ en + du prix initial du studio qui est de 25 000€.

Sachant que j’ai de quoi les payé et que j’ai une épargne de secours (~10 000€) est-ce qu’il vaudrait mieux pour moi de partir sur un prêt à 26 000€ (PRIX D’ACHAT + FRAIS DU PRÊT) ou un sur 29 000€ (PRIX D’ACHAT + FRAIS DU PRÊT + FRAIS DE NOTAIRE), dans l’optique que j’arrive à trouvé une banque qui me finance la totalité ?

Sachant que si je met aucun apport avec le simulateur de Rendement Locatif, j’ai un cashflow positif de 2€/mois sur un prêt de 20ans  et si j’en met un de 4000€ (frais de notaire + travaux) je passe à un cashflow de 15€/mois.

Dernière modification par Lookas (04/11/2017 14h39)

Merci beaucoup pour votre retour,

Je comprends bien ce que vous dites, beaucoup préconise comme vous de donner le moins d’argent possible afin de gardé son argent en cas de coup dur et pouvoir profiter de l’effet de levier.
Si je pars dans l’optique d’apporter ces 3000€ pour les frais de notaire + 1000€ de travaux il me reste au moins 10 000€ d’épargne disponible.

Le gros problème c’est que j’ai peur de me heurté à beaucoup de refus car de nombreuses banques réclament un apport personnel, la mienne déjà et aussi dans celles de la courtière..

Le plus optimal serait donc d’emprunté sur 20ans sans apport.

Ce qui me ferait un prêt de 29 000€ (25 000€ FAI + 3000€ NOTAIRE + 1000€ (CAUTION + FRAIS DE DOSSIER) et je compte dans tout les cas financer les travaux moi-même, soit environ 1000€ ce qui correspond à plus ou moins 1,5mois d’épargne dans mon cas personnel.

En prenant cette hypothèse et en faisant une simulation réaliste (vacances locatives, etc…) avec rendement locatif je tombe sur un cashflow positif de 2€/mois sans apport si je le loue à 280€ bien que je pense le loué à 300€ ce qui me ferait passé à 12€/mois.

Ça fait pas mal de changement tout ça, je me prends pas mal la tête avec tout ces calculs mais oui vous avez raison qu’il faut que je cherche à mieux optimisé.

EDIT : D’ailleurs dans le compromis de vente il est dit que je partais pour prendre un crédit de 15ans avec l’apport du notaire. Est-ce grave si je pars sur plus et que j’arrive à financer mon projet sans apport ?
Voilà peut-être une erreur que je n’aurais pas dû faire en signant, toujours bon à savoir pour les prochains.

Dernière modification par Lookas (04/11/2017 14h41)

Stratus a écrit :

Bonjour,

Etant banquier moi-même je pense que votre prêt sur 20 ans est possible mais clairement c’est une durée très longue pour un si petit prêt. Ca dépend de la politique de votre agence et de l’effort que votre banquier veut faire. Mais c’est un peu tiré par les cheveux en toute franchise.

Même si le cash Flow est positif trainer ce prêt sur les 20 prochaines années c’est un peu long…

Personnellement la raison me dirait de ne pas aller au delà de 15 ans pour un prêt de cet envergure.

Cash Flow OK mais il ne faut pas tirer sur la corde à tout prix non plus. Franchement si votre cash Flow est légèrement négatif sur 15 ans c’est pas un drame vu le montant du crédit.

Si vous venez avec un autre projet derrière, le cash flow en détail ne sera pas calculé précisément par le banquier et il regardera surtout que vous couvrez déjà le crédit. Avec les 70% du loyer compté ça ne jouera pas à grand chose…

Sinon concernant la durée sur le compromis c’est juste indiqué à titre indicatif, vous pouvez prendre la durée que vous voulez.

Bonjour Stratus,

Merci pour votre avis, je vois c’est vrai que c’est tiré par les cheveux. Je me prends un peu la tête avec tout ça, je pensais partir sur 15ans car mon cashflow serait légèrement négatif mais c’est vrai que sur 20ans cela m’aiderait à partir sur du positif.
Merci pour la précision sur le compromis

Pour faire une synthèse des Cashflow que j’ai saisi à l’aide de Rendement Locatif (en prenant bien en compte les vides locatifs, etc…) voici ce que j’obtiens :

Pour un loyer de 280€ (en étant défaitiste):

PRET SANS APPORT (29 000€) SUR 15 ANS : -36€
PRET SANS APPORT (29 000€) SUR 20 ANS : 2€

PRET AVEC APPORT (26 000€) SUR 15 ANS : -18€
PRET AVEC APPORT (26 000€) SUR 20 ANS : 15€

Pour un loyer de 300€ (qui je pense pourra être loué à ce prix) :

PRET SANS APPORT (29 000€) SUR 15 ANS : -26€
PRET SANS APPORT (29 000€) SUR 20 ANS : 12€

PRET AVEC APPORT (26 000€) SUR 15 ANS : -8€
PRET AVEC APPORT (26 000€) SUR 20 ANS : 25€