Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

Bernard2K · #51

Voilà une ébauche de théorie à cet égard : les biens de grandes dimensions (supérieure ou égale à T3) se vendent relativement cher car il y a la demande soutenue des achats par des familles pour en faire leur résidence principale. On se met en couple, on a un ou deux enfants, et c’est souvent à ce moment-là qu’on a à la fois des revenus suffisants et un besoin de stabilité qui font que l’on achète sa RP.

Par contre, ces biens se louent relativement peu cher au m².

Regardez par exemple la rentabilité locative d’une villa, c’est presque toujours dans les 3 %.

La solution pour retrouver une meilleure rentabilité sur ces grands biens est de les diviser, définitivement (scinder en deux logements ou plus) ou temporairement (organiser une colocation).

La tendance générale de long terme est l’augmentation de la population avec une baisse du nombre de personnes par foyer (cf Insee), donc la tendance générale est un besoin de davantage de logements, mais plus petits.

Boubouka · #52

Pour prolonger la réflexion, voilà un raisonnement simple pour savoir si un logement peut s’auto financer ou non.

Pour 1000€ emprunté sur 20 ans, il faut compter environ 5€ de remboursement mensuel.

Donc, en comparant le prix du m² à l’achat et à la location, il faut trouver un bien avec un ratio de 1 à 5 rien que pour couvrir les remboursements. Viennent ensuite les autres charges.

Donc, pour un bien vendu à 1500€/m² il faut pouvoir louer le m² à minima 7,5€/mois.

En région parisienne, avec 4000€/m², il faut louer à le m² hc à minima 20€/mois

A Paris, pour prendre un exemple avec un prix au m² entre 6 et 8k€ il faut tabler entre 30 et 40€/mois le m² locatif hc.

pour un studio de 20m² compter 600€ si vous le toucher à 120k€. Ceci est rien que pour couvrir le crédit. Les frais de notaire, les travaux, et les charges divers 1000 à 2000€/an restent à la charge du proprio en plus des vacances locatives et les impôts.

Ceci explique pourquoi structurellement il est difficle (mais pas impossible) d’avoir un cashflow positive dans les villes où la valeur à l’achat du m² dépasse 200 loyers mensuels. Ce ne sont que des repères.

On lit aujourd’hui que le prix du m² à paris va dépasser les 8800€. Pour couvrir les mensualités du crédit, il faut louer en moyenne 44€/mois hors charges. bon courage !

Dans un coin "prestigieux" il est très difficile de faire du cashflow positif.

yilduz83 · #53

Erikk a écrit :
Autre question de débutant : comment appréhender vous cette réalité du marché? Les agents immo que j’ai rencontrés, encore plus lorsque j’annonce que c’est pour de l’investissement, sont tous restés évasifs lorsque j’ai abordé ce sujet. Vous allez en mairie pour demander les prix des ventes récentes?

La base de données PATRIM, du service des impôts, est un bon début. Surtout que maintenant on peut l’utiliser légalement comme aide pour la vente ou l’acquisition potentielle.

Bigem64 · #54

Adrien a écrit :
Voici ce qui rentre :
- Loyer : 10% brut
- Charges non récupérables (5% du loyer) : retrancher 0,5%
- TF (1 mois de loyer) : retrancher 0,83%
- Vacance (1 mois) : retrancher 0,83%
- Comptable/PNO (1 mois pour faible loyer) : 0,83%

Pardon d’avance pour cette question peut-être bête, mais qu’entendez vous par "retranché"?

Je vois ce mot régulierement sur le forum …

Kili · #55

Google est votre ami, Wiktionnaire aussi, vous abusez un peu là, non ?

Bigem64 · #56

Kili a écrit :
Google est votre ami, Wiktionnaire aussi, vous abusez un peu là, non ?

Justement, je ne comprends/trouve pas ! Dans tous les livres, magazines et vidéo que j’ai pu découvrir, je n’ai jamais vu ce mot apparaître

Au lieu de perdre votre temps à donner ce genre de réponse, il suffit juste de m’expliquer puisque vous sembler en connaître la signification …

Pryx · #57

Bonjour à tous;

De mon coté je sélectionne les biens rapidement pour avoir :

Prix du bien / Loyer < 160/150. Ca correspond à du 8% Brut.

Si le bien se rapproche de ce premier critère, je commence à regarder de plus prêt, si on s’en éloigne vraiment on sera pas cash-flow positif et je laisse tomber.

Ca permet aussi de déterminer assez rapidement le prix que l’on peut proposer lors d’une visite, attention à prévoir des gardes fous pour les charges et la taxe foncière.

Si il y a 6 mois de loyer en TF et 6 mois de loyer en charges, autant dire qu’aucun prix suffisamment bas ne justifira l’achat.

yilduz83 · #58

Il me semble que cela signifie :
- loyer brut 10%
auquel on retranche :
- 0.5% pour Charges non récupérables (5% du loyer)
- 0.83% pour TF
- 0.83% pour vacances locatives
- 0.83% pour comptable/PNO.

Ce qui donne dans ce cas, qui ne prend pas tout en compte, 10 - 0.5 - 0.83 - 0.83 - 0.83 = 7.01 % avant impôts.
Au lieu de parler en montants, qui dépendent de nombreux paramètres, on parle ici %. Ce qui se calcule très rapidement pour avoir un ordre d’idée de la rentabilité possible d’un bien.

Adrien · #59

Retrancher signifie ici soustraire.

Bigem64 · #60

Pryx a écrit :
Bonjour à tous;

De mon coté je sélectionne les biens rapidement pour avoir :

Prix du bien / Loyer < 160/150. Ca correspond à du 8% Brut.

Si le bien se rapproche de ce premier critère, je commence à regarder de plus prêt, si on s’en éloigne vraiment on sera pas cash-flow positif et je laisse tomber.

Ca permet aussi de déterminer assez rapidement le prix que l’on peut proposer lors d’une visite, attention à prévoir des gardes fous pour les charges et la taxe foncière.

Si il y a 6 mois de loyer en TF et 6 mois de loyer en charges, autant dire qu’aucun prix suffisamment bas ne justifira l’achat.

Le prix du bien, frais de notaire inclus + travaux ?
Loyer, HC ?

Surin · #61

Oui

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Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

#51 18/05/2017 12h57

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#53 18/10/2017 14h04

Erikk a écrit :

#54 30/10/2017 14h10

Adrien a écrit :

#55 30/10/2017 15h07

#56 30/10/2017 16h17

Kili a écrit :

#57 30/10/2017 16h28

#58 30/10/2017 16h31

#59 30/10/2017 16h39

#60 30/10/2017 16h43

Pryx a écrit :

#61 31/10/2017 00h55

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