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Terrain non constructible hérité : que faire ?

Héritage d'un terrain non constructible : opportunités et stratégies d'investissement

Cette discussion porte sur la gestion d'un terrain non constructible hérité, d'une superficie de plus de 5000m², estimé à 30k€. Les participants explorent deux options principales : encaisser la part de la vente, ou racheter le terrain dans l'espoir de le rendre constructible. Les membres soulignent le potentiel de plus-value important si le terrain devient constructible, étant donné que des parcelles environnantes se vendent à un prix bien supérieur.

Plusieurs questions sont soulevées concernant la faisabilité de rendre le terrain constructible. Les participants examinent la desserte du terrain (routes, réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement), sa localisation en agglomération, et sa situation de "dent creuse". L'absence de raccordement aux réseaux est un obstacle majeur. Un des participants suggère de proposer à la commune un financement pour la viabilisation du terrain, via un Projet Urbain Partenarial (PUP), mais reconnaît que ces outils sont peu utilisés par les petites communes.

Les aspects financiers sont également abordés, notamment l'impôt sur les plus-values. Les participants nuancent l'importance de cet impôt si l'on considère la potentielle valorisation à long terme. Ils insistent sur le fait que l'impôt ne doit pas être une préoccupation immédiate, car la fiscalité est susceptible d'évoluer. Un membre souligne qu'il serait plus profitable de réaliser une plus-value même avec un impôt, plutôt que de vendre le terrain à un prix faible.

Les participants conseillent de mener des investigations approfondies auprès de la mairie, de la Direction Départementale des Territoires (DDT) et des concessionnaires de réseaux, afin de connaître précisément les contraintes réglementaires et les perspectives d'évolution du plan d'urbanisme. Plusieurs membres soulignent l'intérêt de la localisation du terrain, proche d'une grande ville, comme un facteur positif pour une éventuelle valorisation future. Un participant partage son expérience personnelle d'un terrain non constructible finalement rendu constructible en examinant attentivement les règlements.

Enfin, un membre évoque la possibilité de faire des "cadeaux" à la commune afin de faciliter la transformation du terrain en zone constructible, mais reste prudent quant à l'importance de cette option par rapport à la plus-value attendue. La discussion met en lumière la complexité et les enjeux de la gestion d'un terrain non constructible, soulignant l'importance d'une analyse approfondie avant de prendre une décision.


Pages : 1

#1 16/04/2012 00h24

Membre (2012)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Je me retrouve confronté à un dilemme. Ma famille est sur le point de procéder à la vente d’une partie d’un héritage (au niveau de mes grands-parents) pour le donner aux enfants (donc mes parents).

Dans cet héritage, il y a un terrain non-constructible qui fait plus de 5000m² et qui est estimé aux environs de 30k€ (soit environ 5 à 6€ le m²).

Notre (mon) choix se porte donc sur 2 solutions:

1. Prendre la part de la vente du terrain qui nous revient.
2. Racheter le terrain à mes oncles et tantes.

La solution (1) est la plus facile mais la moins potentiellement profitable à moyen-long terme.

En effet, avec la solution (2) le but serait de faire passer ce terrain en tant que parcelle constructible (on peut toujours rêver). Ca risque d’être dur et long mais l’avantage étant que ce terrain est entouré de terrains construits (environ 100-120€ du m²) et il n’est pas enclavé. Le souci est qu’il est pour le moment considéré comme "territoire/forêt de chasse". Plusieurs personnes (familles et amis) ont essayé de faire devenir ce terrain constructible mais sans succès, alors que le maire de la commune dit qu’il va considérer notre demande.

Que dois-je faire selon vous?
Quels seraient "les leviers" à actionner pour éventuellement réussir?
Ne pensez-vous pas qu’il serait dommage de vendre ce terrain à un prix au m² si faible?
Que feriez-vous à ma place?

Merci d’avance pour votre aide.

Square.

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1    #2 16/04/2012 09h32

Membre (2011)
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Bonjour,

Il n’est jamais évident de dire si un terrain va devenir constructible ou non, je vous propose une liste de questions pour essayer d’y répondre :

1) Le terrain bénéficie-t-il d’une desserte suffisante sur un chemin rural / une voie communale / route départementale ?

2) Le terrain est-il desservi par les différents réseaux (eau potable, eaux usées, France Télécom, réseau élec) ? Si ce n’est pas le cas, la commune A-t-elle prévu à court/ moyen terme de le faire (en particulier pour les eaux usées) ?

3)Le terrain est-il situé en agglomération ? (panneau d’entrée/sortie de ville)

4)Le terrain est-il ce qu’on pourrait appeler une "dent creuse" (urbanisation de l’ensemble des terrains situés autour) ?

Si vous répondez non à 1) ou 2) il semble peu probable que le terrain devienne constructible dans l’immédiat.

Si vous répondez oui à 1), 2), 3) et 4), personnellement, sans avoir plus d’info sur le terrain, je le conserverai.

Comme "levier" à actionner pour rendre le terrain constructible, vous avez toujours la possibilité de proposer à la commune de financer certains équipements permettant de viabiliser votre futur lotissement, si l’absence de ces équipements empêchent actuellement de rendre constructible votre terrain.

Pour ce qui est du prix qui vous ait actuellement proposer (5-6 euros /m²), il est plus qu’honnête pour un terrain non constructible (en moyenne on est plutôt sur dix fois moins)… après c’est sur que si le terrain devient constructible prochainement…

Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#3 16/04/2012 09h59

Membre (2011)
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Square a écrit :

En effet, avec la solution (2) le but serait de faire passer ce terrain en tant que parcelle constructible (on peut toujours rêver). Ca risque d’être dur et long mais l’avantage étant que ce terrain est entouré de terrains construits (environ 100-120€ du m²) et il n’est pas enclavé. Le souci est qu’il est pour le moment considéré comme "territoire/forêt de chasse". Plusieurs personnes (familles et amis) ont essayé de faire devenir ce terrain constructible mais sans succès, alors que le maire de la commune dit qu’il va considérer notre demande.

J’ai également hérité (avec le reste de la famille) d’un terrain avec un profil similaire.
Pour le moment, on ne bouge pas, car il n’y a pas de gros coût (16€ d’impôts annuel), et la commune étant en expansion, cela reste une des seules zones facilement constructible (il y a un lotissement juste en face des terrain de l’autre côté de la route).
La question est de savoir combien peut prendre la transformation, cela peux être long.
En parallèle, il faut aussi prendre en compte, qu’il y aura une imposition sur les plus values, donc faut il attendre 30 ans afin de n’être pas imposé sur les plus values?
Beaucoup de question, peu de réponse, seul le temps nous le dira!

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#4 16/04/2012 10h25

Membre (2012)
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Même si vous êtes imposé sur la plus-value, autant la réaliser, non ?

Sinon, pour en revenir Square, j’ai envie de dire que cela dépend de votre budget.

Acheter ce terrain 30k€ c’est faire un investissement clairement spéculatif qui peut rapporter très (100 fois la mise). Si vous vous renseignez dans le sens que préconise Sasuke, cela peut être un très bon investissement.
Une question à se poser aussi, que se passerait-il si le terrain restait non-constructible dans 10ans et que vous souhaitez vous en débarrasser ? Arriverez-vous à en retirer votre mise de départ ?

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#5 18/04/2012 12h43

Membre (2012)
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Merci pour vos reponses pertinentes.

Concernant les questions de Sasuke:

1) & 3) Le terrain (plat) est en bord de route departementale, dans une petite commune et a une vingtaine de kilometres d’une tres grande ville.

2) A ma connaissance, le terrain n’est desservi par aucun reseau.

4) Le terrain est entoure de parcelles construites (avec de jolies villas cossues).

Votre idee de proposer le financement d’une partie (ou de la totalite) des travaux pour le viabiliser est tres interessante. Avez-vous une idee d’un tel cout? (approximatif etant donne les elements que je vous ai communique)

L’impot sur les plus-values n’est pas un souci puisque cela voudra dire que j’en aurais au moins fait une smile

(desole pour les accents, clavier QWERTY…)

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#6 18/04/2012 15h59

Membre (2011)
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Bonjour,

Il m’est impossible de donner un coût pour les travaux d’extension des réseaux ça peut aller de quelque dizaine de millier d’euros… à beaucoup plus… ça dépend du type de réseau, du linéaire et des équipements (transformateur, station de relevage etc…).

Pour ce qui est du financement des équipements ça peut s’envisager dans le cadre d’un PUP (Projet Urbain partenarial) qui est un outils très puissant, qui permet d’organiser par "contrat" le financement d’équipements publics à l’initiative privée… Malheureusement les petites communes n’ont pas souvent les connaissances ou les compétences pour le mettre en place…

Je reste un peu sceptique sur le fait qu’il n’y ait pas de réseaux à proximité alors que votre terrain est entouré de parcelle bâtie… Il faudrait sans doute vérifier ce point auprès de la mairie ou des concessionnaires des réseaux.

Le fait d’être à une vingtaine de kilomètres d’une très grande ville est un gros point fort ! Et peut motiver le fait de conserver le terrain.

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#7 18/04/2012 16h54

Membre (2011)
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Bonjour Sasuke :

Je me retrouve confronté à un dilemme. Ma famille est sur le point de procéder à la vente d’une partie d’un héritage (au niveau de mes grands-parents) pour le donner aux enfants (donc mes parents).

Renseignez-vous auprès de votre Notaire ., diverses possibilités d actes peuvent engendrer une taxation très différente - Grand parent - Direct Petits enfants - Donation de vos parents etc

Si vous n avez pas besoin de cet argent maintenant , la question des plus-value est tout à fait secondaire :
Je pense que vous ne devez pas vous laissez obnubiler par la fiscalité qui est tout sauf stable
Il n est pas interdit de penser que d ici que vous le vendiez , il y ait quelques abattements  sur les héritages ou qu il ait pris un peu de valeur :  Pourquoi pas  ?

Vous pourriez vendre votre terrain , à 5 euro , soit une  plus-value probablement très faible -
Si vous le gardez il ne mangera pas de foin en attendant la période ou vous déciderez de le vendre

- Vous  conservez l espoir de le vendre 100 / 120 euro le m2 - Vu sa situation , avec le temps
il serait très étonnant qu il perde de la valeur dans le futur
A mon avis il n y a pas photo , même si vous deviez payer une plus-value à ce moment là -
Amicalement

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#8 18/04/2012 18h57

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J’ai acheté un terrain de 3000m2 non constructible à 50 euros du m2.

En creusant bien les regelments je m’aperçois qu’il est constructible, non divisible mais constructible…

grattez partout: voyez le maire, la DDT, le plan d’expansion de la commune, celle de la grande ville, etc…

personnellement: compte tenu de ce que vous dites, je passerai beaucoup de temps pour connaitre et maitriser toutes les possibilités de ce terrain.

et encore plus personnellement: j’achète et je loue.

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#9 18/04/2012 19h31

Membre (2011)
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Dans les petits villages, les maires ne sont jamais insensibles à certains cadeaux….au bénéfice de la commune évidemment. Il suffit de trouver un projet que le maire n’arrive pas à financer et s’entendre. Mais cela est valable si le montant n’ est pas trop important face à la PV.

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