LMNP/LMP : les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l'investisseur

Même si l’indemnité d’assurance décès est imposée au titre des BIC et vient augmenter le bénéfice imposable de l’activité de location meublée, ce supplément de BIC sera imposé à bien moins que de 100%, et donc l’indemnité d’assurance augmentera le montant de la succession (au passif duquel se trouveront les impôts dus par le décédé). Ce n’est pas vraiment le genre d’événement qu’on peut qualifier de "à priori catastrophiques pour les héritiers".

Il y aura peut-être une difficulté de trésorerie, le patrimoine détenu n’étant pas forcément très liquide, et/ou les héritiers n’ayant pas forcément envie de le vendre, car il faudra des liquidités pour payer l’impôt du, comme les droits de succession. Mais il existe pour ce genre de situation (succession constituée surtout d’actifs non liquides) des possibilités de paiement différé au trésor public (certes avec paiement d’intérêts).

La stratégie classique pour éviter tout soucis à ses héritiers (stratégie applicable pas seulement pour un LMNP) est d’avoir désigné comme bénéficiaire de contrats d’assurance-vie ses héritiers pour des sommes couvrant au moins toutes les liquidités dont ils auront besoin si jamais l’inévitable devait se produire. Ceci permettra aux héritiers de disposer après le décès d’assez de liquidités pour ne pas être obligé de vendre un bien immobilier s’ils ne le souhaitent pas.

Par ailleurs lors du décès d’un LMNP les plus values ne seront pas imposées à l’IR, les immeubles entreront simplement dans l’actif de la succession selon leur valeur vénale au jour du décès. Je ne comprends pas du tout leur analyse.

Et comme il n’y a plus de crédit à rembourser, afin de payer les droits de succession, il est aussi possible de retourner voir la banque et solliciter un nouveau prêt (avec prise de garantie sur le bien, s’il le faut).

Bref, à choisir, il est certainement plus intéressant d’être assuré.

J’évoquais pour ma part l’assurance du prêt. Pour l’assurance vie, il faut pouvoir épargner. En phase de constitution du patrimoine, il y a l’assurance décès aussi, indépendamment de celle du prêt (au nom de l’héritier qui ne sera pas fiscalisé quand il percevra l’indemnité).

@DDtee:
Sauf erreur de ma part, l’indemnité d’assurance du prêt immobilier est toujours comptabilisée en produit exceptionnel en BIC.
Le fait qu’on adhére ou pas un CGA joue juste au niveau de la majoration de 25% du bénéfice.

Bofip a écrit :

A. Assurance–décès
130

Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’étalement s’applique également aux sommes perçues en exécution d’un contrat d’assurance « homme clé ».

À la date du décès de l’assuré, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. Corrélativement, l’entreprise déduit de ses résultats le montant des primes d’assurances versées qui n’ont pas été admises en déduction des résultats des exercices antérieurs (BOI-BIC-CHG-40-20-20 au I-C-2 § 110).

Cette imposition peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dans le cas où, exceptionnellement, l’extinction de la dette ne s’accompagnerait d’aucun versement de fonds à son profit.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

BIC - Produits et stocks - Produits exceptionnels - Indemnités

Jai La même problématique dans le cadre de mon Holding qui détient de l’immobilier locatif, avec emprunt et assurance deces en faveur de la banque

Pour éviter le problème de trésorerie du au deces du fait de l’imposition De l’Indemnite d’assurance payée à la banque créancière, jai pris une assurance homme clef (au profit du holding) en plus

La cotisation est déductible, tout Comme le produit éventuel est imposable

Jai calibré cette assurance pour que La société puisse payer lIS génèré par le capital deces immobilier ainsi que celui généré par l’assurance homme clef

Mes héritiers pourront ainsi conserver l’immobilier sans contrainte

Ça dépend du sexe, de l’âge, fumeur … comme les assurances décès

Pour moi, homme de 44a, NF, ça coûte 220e annuel pour 100k, linéaire (i.e. 440e pour 200k…)

Suis chez MAAF, même tarif chez AXA

On peut sortir chaque année ou ajuster le capital

Vu le prix, je me prive pas

Bonjour,

Sujet qui me fait peur.

Connait-on des cas de personnes qui seraient passé au travers des mailles du filet ?

Comment calculer ce qui sera à payer ?

Bonjour,

Nous avons entre ma femme et moi un contrat de mariage avec donation au dernier vivant.
Nous sommes propriétaire de notre maison principale et avons deux studios et un T3 en location meublé.
Nous sommes donc LMNP en régime réél.
Si l’un de nous deux décède, comment ca se passe au niveau de notre emprunt sachant que nous avons fais une prise en charge de 50% chacun et non pas 100%.
Il nous reste environ 200K€ à rembourser.
Au décès de l’un de nous deux 100K€ seront pris en charge par l’assurance, cet argent ne transitera pas par notre compte donc nous ne pouvons pas compter l’indemnisation en rentrée d’argent exceptionnelle donc pas forcément d’IRPP  à payer immédiatement par la personne qui reste seule .
Si vous pouvez m’aiguiller car ça me parait trop simple.

Merci

Cela ne m’aide pas dans ma réflexion de faire du microbic avec un emprunt au lieu du réel…

On n’opte pas pour le micro, mais pour le réel. Cette option est valable 2 ans, puis reconductible tacitement par période de 2 ans. A chaque fois irrévocable durant cette période.

Pour la renonciation à l’option, qui ramène au micro : "Les entreprises qui désirent renoncer à l’option doivent notifier leur choix à l’administration avant le 1er février de l’année suivant la période pour laquelle ladite option a été exercée ou reconduite tacitement".

Ce que je comprends, c’est, par exemple : option pour le réel avant le 1er février 2018. Imposition au réel sur les revenus 2018 et 2019. Avant le 1er février 2020, on peut renoncer à l’option, et l’on sera alors au micro pour 2020.
Résultat : si un décès survient en 2019, impossible de sortir de l’option en cours d’année. La renonciation au réel ne serait effective qu’en 2020, trop tard.

C’est une très bonne question.

Le seul début de réponse que j’entrevois est : au micro-BIC, le bien immobilier n’est pas inscrit à l’actif de l’entreprise. Est-ce que ça suffit pour que l’indemnité versée par l’assurance ne soit pas une "recette" ? Je n’en sais rien !

On amortit et on déduit bien en micro bic, simplement c’est un forfait. Mais cela ne concerne que les charges, pas les recettes !