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#1 03/11/2017 17h03

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Bonjour à tous

Je lance un sujet qui me titille concernant un article que j’ai lu sur le blog patrimoine.

En effet les conséquences fiscales pour un EI en LMNP sont à priori catastrophiques pour les héritiers.

Voir détail ci-dessous ( ref article : LMNP / LMP  : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur ) :

La cessation de l’activité, causée par le décès de l’investisseur, mais également par la donation de l’immeuble, entraîne l’imposition immédiate :
◾des bénéfices que vous avez réalisés depuis la fin de votre dernier exercice clos jusqu’à votre date de cession ou de cessation ;
◾de vos bénéfices en sursis d’imposition (provisions constituées avant la cessation, plus-values dont l’imposition avait été différée) ;
◾des plus-values réalisées à l’occasion de votre cessation d’activité à l’occasion de la sortie d’éléments de l’actif du bilan.

Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.

L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.

Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur ( Jusqu’à 45%) et subira la CSG CRDS au taux de 15,5%.

J’aimerai savoir si certains IH ont trouvé une parade pour contourner ce problème ( à part revendre avant de mourir … )

C’est quand même gênant de construire un patrimoine avec des conséquences fiscales désastreuses pour le descendants.

De plus il est quand même plus difficile de lever des fonds en SCI ou SARL et tous le monde n’a pas envie de s’associé non plus. Et le régime

J’attends vos retours éventuels sur le sujet svp .

Merci

Bonne continuation

Maxence

“Hâte-toi de bien vivre et songe que chaque jour est à lui seul une vie.” Seneque

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), succession

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#2 03/11/2017 23h16

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Même si l’indemnité d’assurance décès est imposée au titre des BIC et vient augmenter le bénéfice imposable de l’activité de location meublée, ce supplément de BIC sera imposé à bien moins que de 100%, et donc l’indemnité d’assurance augmentera le montant de la succession (au passif duquel se trouveront les impôts dus par le décédé). Ce n’est pas vraiment le genre d’événement qu’on peut qualifier de "à priori catastrophiques pour les héritiers".

Il y aura peut-être une difficulté de trésorerie, le patrimoine détenu n’étant pas forcément très liquide, et/ou les héritiers n’ayant pas forcément envie de le vendre, car il faudra des liquidités pour payer l’impôt du, comme les droits de succession. Mais il existe pour ce genre de situation (succession constituée surtout d’actifs non liquides) des possibilités de paiement différé au trésor public (certes avec paiement d’intérêts).

La stratégie classique pour éviter tout soucis à ses héritiers (stratégie applicable pas seulement pour un LMNP) est d’avoir désigné comme bénéficiaire de contrats d’assurance-vie ses héritiers pour des sommes couvrant au moins toutes les liquidités dont ils auront besoin si jamais l’inévitable devait se produire. Ceci permettra aux héritiers de disposer après le décès d’assez de liquidités pour ne pas être obligé de vendre un bien immobilier s’ils ne le souhaitent pas.


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#3 04/11/2017 10h43

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Pour éviter les problèmes de liquidités, on peut souscrire un contrat de prévoyance
à titre personnel en désignant ses héritiers qui bénéficieront de cash en dehors de
la succession sans fiscalités et faire face au supplément d’impôts qui réduit l’actif successoral.

Sur une SCI à l’IS on peut également souscrire un contrat à titre professionnel, dont les cotisations passeront en charges mais dont l’indemnité sera également un produit exceptionnel majorant
le résultat fiscal. Il faudra donc choisir un montant de couverture supérieur:
[(CRD de l’endettement pro * taux d’IS / (1 - taux d’IS)]


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#4 05/11/2017 11h44

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Par ailleurs lors du décès d’un LMNP les plus values ne seront pas imposées à l’IR, les immeubles entreront simplement dans l’actif de la succession selon leur valeur vénale au jour du décès. Je ne comprends pas du tout leur analyse.

Et comme il n’y a plus de crédit à rembourser, afin de payer les droits de succession, il est aussi possible de retourner voir la banque et solliciter un nouveau prêt (avec prise de garantie sur le bien, s’il le faut).

Bref, à choisir, il est certainement plus intéressant d’être assuré.

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#5 05/11/2017 23h26

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L’assurance vie semble une bonne solution.
Je vais creuser avec mon notaire également.

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#6 06/11/2017 07h32

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J’évoquais pour ma part l’assurance du prêt. Pour l’assurance vie, il faut pouvoir épargner. En phase de constitution du patrimoine, il y a l’assurance décès aussi, indépendamment de celle du prêt (au nom de l’héritier qui ne sera pas fiscalisé quand il percevra l’indemnité).

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#7 06/11/2017 11h24

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Il est sans doute utile de rappeler que l’assurance décès du prêt immobilier n’est pas fiscalisé uniquement dans le cas d’une adhésion à un Centre de Gestion Agrée. Sans cette adhésion, le remboursement du capital lors du décès est imposé à l’IR, ce qui peut faire très mal..


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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1    #8 06/11/2017 13h25

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@DDtee:
Sauf erreur de ma part, l’indemnité d’assurance du prêt immobilier est toujours comptabilisée en produit exceptionnel en BIC.
Le fait qu’on adhére ou pas un CGA joue juste au niveau de la majoration de 25% du bénéfice.

Bofip a écrit :

A. Assurance–décès
130

Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’étalement s’applique également aux sommes perçues en exécution d’un contrat d’assurance « homme clé ».

À la date du décès de l’assuré, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. Corrélativement, l’entreprise déduit de ses résultats le montant des primes d’assurances versées qui n’ont pas été admises en déduction des résultats des exercices antérieurs (BOI-BIC-CHG-40-20-20 au I-C-2 § 110).

Cette imposition peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dans le cas où, exceptionnellement, l’extinction de la dette ne s’accompagnerait d’aucun versement de fonds à son profit.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

BIC - Produits et stocks - Produits exceptionnels - Indemnités


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#9 06/11/2017 20h24

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Oui Nek je pense que vous avez raison. Il s’agira bien d’un produit exceptionnel et donc générera une imposition importante.

L’assurance décès est à étudier…

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1    #10 11/01/2018 17h06

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Jai La même problématique dans le cadre de mon Holding qui détient de l’immobilier locatif, avec emprunt et assurance deces en faveur de la banque

Pour éviter le problème de trésorerie du au deces du fait de l’imposition De l’Indemnite d’assurance payée à la banque créancière, jai pris une assurance homme clef (au profit du holding) en plus

La cotisation est déductible, tout Comme le produit éventuel est imposable

Jai calibré cette assurance pour que La société puisse payer lIS génèré par le capital deces immobilier ainsi que celui généré par l’assurance homme clef

Mes héritiers pourront ainsi conserver l’immobilier sans contrainte


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#11 07/03/2018 17h42

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Hello

Suite à votre message quel est le coût de l’assurance homme clef ?

Merc.i

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#12 07/03/2018 17h53

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Ça dépend du sexe, de l’âge, fumeur … comme les assurances décès

Pour moi, homme de 44a, NF, ça coûte 220e annuel pour 100k, linéaire (i.e. 440e pour 200k…)

Suis chez MAAF, même tarif chez AXA

On peut sortir chaque année ou ajuster le capital

Vu le prix, je me prive pas


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#13 19/03/2018 11h50

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merci pour ce message lu tardivement

bonne idée . c’est en plus un produit que je propose à mes clients. ( dans mon job actuel )

en LMNP on a un siren donc ça doit fonctionner

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#14 30/03/2018 13h09

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Bonjour,

Sujet qui me fait peur.

Connait-on des cas de personnes qui seraient passé au travers des mailles du filet ?

Comment calculer ce qui sera à payer ?

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#15 31/03/2018 09h25

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Maxence13 a écrit :

en LMNP on a un siren donc ça doit fonctionner

Si on n’est pas en societe, il faut
simplement prendre une assurance
décès et designer des héritiers en bénéficiaires.
Les primes ne sont pas déductibles mais l’indemnité n’est pas soumise à impots/droit de succession.

Les contrats désignés homme clef sont pour les personnes morales (souscripteur et bénéficiaire du contrat).

@philippe92
Pour l’estimer vous ajoutez le montant du capital restant dû à vos autres revenus et vous simulez votre irpp et prélèvement sociaux.


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#16 04/04/2018 22h45

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Bonjour,

Nous avons entre ma femme et moi un contrat de mariage avec donation au dernier vivant.
Nous sommes propriétaire de notre maison principale et avons deux studios et un T3 en location meublé.
Nous sommes donc LMNP en régime réél.
Si l’un de nous deux décède, comment ca se passe au niveau de notre emprunt sachant que nous avons fais une prise en charge de 50% chacun et non pas 100%.
Il nous reste environ 200K€ à rembourser.
Au décès de l’un de nous deux 100K€ seront pris en charge par l’assurance, cet argent ne transitera pas par notre compte donc nous ne pouvons pas compter l’indemnisation en rentrée d’argent exceptionnelle donc pas forcément d’IRPP  à payer immédiatement par la personne qui reste seule .
Si vous pouvez m’aiguiller car ça me parait trop simple.

Merci

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#17 05/04/2018 01h31

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Au décès de l’un de vous deux, 100K€ seront pris en charge par l’assurance, et votre activité de location meublée constatera en comptabilité un produit exceptionnel de 100k€, diminuant le montant restant du à la banque (et vos échéances diminueront aussi de moitié). Ceci augmentera bien entendu le BIC à déclarer, et vous pourriez avoir des impôts à payer dessus (si vous n’avez pas un déficit reporté suffisant venant des amortissements).

Je suppose (mais il faudrait vérifier) que dans ce cas ces 100k€ peuvent être considérés comme un "revenu exceptionnel" (donc que votre IR sera moins impacté par la progressivité des taux d’impositions), et que vous devriez pouvoir demander un étalement du paiement de l’impôts (moyennant intérêts). La banque pourrait aussi vous proposer un crédit de trésorerie pour faire le raccord.

D’un point de vue financier, avoir 100k€ de moins de dette, mais (par exemple) 30 ou 40 k€ d’impôts à payer, ça signifie quand même qu’on a 70 ou 60 k€ de patrimoine en plus.


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#18 09/04/2018 17h17

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Cela ne m’aide pas dans ma réflexion de faire du microbic avec un emprunt au lieu du réel…

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#19 10/04/2018 00h29

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Votre dernier message m’a fait me poser la question suivante : "ne serait-il pas pertinent (si on remplit les conditions) d’opter pour le régime micro-BIC l’année où il y a un décès couvert par une assurance emprunteur ?".
Je n’ai pas creusé…


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#20 11/04/2018 07h46

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On n’opte pas pour le micro, mais pour le réel. Cette option est valable 2 ans, puis reconductible tacitement par période de 2 ans. A chaque fois irrévocable durant cette période.

Pour la renonciation à l’option, qui ramène au micro : "Les entreprises qui désirent renoncer à l’option doivent notifier leur choix à l’administration avant le 1er février de l’année suivant la période pour laquelle ladite option a été exercée ou reconduite tacitement".

Ce que je comprends, c’est, par exemple : option pour le réel avant le 1er février 2018. Imposition au réel sur les revenus 2018 et 2019. Avant le 1er février 2020, on peut renoncer à l’option, et l’on sera alors au micro pour 2020.
Résultat : si un décès survient en 2019, impossible de sortir de l’option en cours d’année. La renonciation au réel ne serait effective qu’en 2020, trop tard.


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#21 11/04/2018 09h59

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Quand bien même, si j’ai bien suivi la question, pourquoi l’indemnité d’assurance ne serait-elle pas inclue dans les recettes, au micro ?

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#22 11/04/2018 13h37

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C’est une très bonne question.

Le seul début de réponse que j’entrevois est : au micro-BIC, le bien immobilier n’est pas inscrit à l’actif de l’entreprise. Est-ce que ça suffit pour que l’indemnité versée par l’assurance ne soit pas une "recette" ? Je n’en sais rien !


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#23 14/04/2018 14h24

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bonjour,

derniers posts intéressants.

Je pense qu’en microBIC, comme on amortit et déduit rien, on ne prend pas en compte une éventuelle indemnité d’assurance. Ce qui parait logique.

Pas de moins, pas de plus smile

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#24 15/04/2018 14h01

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On amortit et on déduit bien en micro bic, simplement c’est un forfait. Mais cela ne concerne que les charges, pas les recettes !

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#25 19/04/2018 10h14

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Euh, vous parlez des 50% ?

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