PFO2 : vos avis sur cette SCPI (Perial AM)

Oui, 1er versement vers le 25 janvier 2018 pour 2/3 du dernier trimestre.

En effet, le premier investissement en Allemagne avec comme locataire un Land sur un contrat de 14 ans est plutôt réjouissant.

Je suis agréablement surpris qu’il y est un financement bancaire significatif (à taux faible) qui "booste" le rendement. Je n’ai jamais vu ça de la part de PFO2 en France, y-a-t-il une réglementation différente en Allemagne concernant le financement des achats de SCPI?

Pour l’instant, le TOF fait un peu grise mine mais les franchises de loyer sont court-termes et on peut espérer que le climat des affaires s’améliore progressivement en Europe et en France.

Le dividende devrait logiquement augmenter courant 2017 car pour l’instant, il est "très" prudent.

Dans l’absolu, le taux d’occupation physique de PFO2 n’a rien de scandaleux: 94.2%, pour une SCPI avec un patrimoine aussi vaste, c’est dans la bonne moyenne. Le plus inquiétant, ce sont les franchises de loyer, qui sont de 4.2%. Les bulletins du 1ier trimestre 2017 des deux autres SCPI de Périal, PFO et PF1, sont très éclairantes sur ce sujet: leurs taux de franchise de loyer sont respectivement de 8.9% et 6.7%. Les bulletins indiquent que les relocations se font souvent avec des franchises de 3 à 6 mois de loyer pour des baux de 6 ans (franchises étalées dans le temps, on le comprend…), ce qui correspond tout de même à des remises de 12.5% à 25% sur le loyer "théorique" !

En d’autre termes, les valeurs locatives "Acte en main" indiquées lors des nouvelles acquisitions n’ont plus trop de signification, les loyers réels étant significativement inférieurs… Moralité: les loyers payés par les entreprises baissent; est-ce dû à la conjoncture, à la pléthore de biens disponibles sur le marché… la relative embellie économique va-t’elle mettre un coup d’arrêt à ce phénomène, le patrimoine de PFO2, théoriquement plus récent et plus économe à l’utilisation que ses consœurs PFO et PF1 va-t’il le limiter…? Suivant pas mal de SCPI, je crois que ce phénomène est à l’oeuvre dans la plupart d’entre elles, avec peut-être quelques rares sociétés de gestion qui arrivent, semble-t’il, à le juguler plus ou moins (Sofidy et Foncia notamment).

En tout état de cause, je crois qu’il faut se résoudre à une lente baisse des loyers commerciaux - qui ont, à mon sens, atteints leur apogée vers les années 2010-2011 - et donc de la rentabilité, comme d’ailleurs on le voit dans le logement locatif (dans de nombreuses villes, les loyers réels de marché sont même devenus inférieurs aux plafonds légaux autorisés pour les programmes de défiscalisation type Pinel, plafonds avec lesquels les promoteurs réalisent pourtant les calculs de rentabilité théorique à destination des candidats "zinvestisseurs / défiscalizateurs" !). Mieux vaut un locataire qui paie un loyer raisonnable qu’un immeuble vide ou qu’un locataire étranglé qui déménage en laissant une ardoise…

N’avez-vous pas fait une erreur dans vos calculs?

Non, c’est exact. Dans le dernier bulletin trimestriel il est signalé un immeuble à velizy avec une franchise ferme supérieure à 12 mois de loyer dans le cadre d’un bail ferme de 6 ans…
Pour moi, du jamais vu: 1/6, cela fait du 16,6 %.

Par ailleurs, je ne comprend pas l’explication de la baisse du TOF:
- des franchises plus importantes: là, OK
- une révision des valeurs locatives de marché sur l’ensemble du patrimoine vacant (cela ne devrait t’il pas améliorer le TOF avec une baisse des valeurs locatives des immeubles non loués?)

@Mestra : Je suppose que le portefeuille de bien acquis en Allemagne devait déjà (avant l’acquisition) être dans une structure juridique (du genre SCI) qui l’avait financé avec un emprunt, et que la SCPI a racheté l’ensemble. Même si le rendement peut être affiché à 7.40%, ce rendement va mécaniquement baisser (jusqu’à 5.65%) à chaque remboursement de capital (je doute que l’emprunt soit in-fine sur une très longue durée, genre 50 ans). Je connais d’autres SCPI qui ont acquis des actifs en Allemagne avec encore un emprunt dessus.

Si je suppose juste, l’affichage qu’en fait la SCPI me parait assez trompeur.

Mais c’est peut-être quand même un investissement que je préfère à ceux à 4% et des poussières que font d’autres SCPI en Allamagne.

Votre "Le dividende devrait logiquement augmenter courant 2017 car pour l’instant, il est "très" prudent." me semble optimiste, surtout quand je me remémore les dividendes passés de PFO2, et la communication associée (ils ont une fois servi un dividende en dessous de la fourchette de prévision, et souvent (toujours ?) le dividende a été proche du bas de cette fourchette).

@Polaris : Oui, il y a souvent (surtout pour des biens en France) une différence très significative entre le loyer facial (celui claironné partout) et le loyer économique (celui qui tient compte des franchises et autres "mesures d’accompagnement", et qui mesure le réel rendement de l’investissement pour la SCPI). Un exemple typique et chiffré se trouve dans ce CR d’AG de SCPI  ("mesures d’accompagnement : 22% en moyenne pour les relocations").

PFO2 a encore beaucoup à démontrer en ce qui concerne le fait que (conformément à son discours) son orientation "écologique" lui permettrait de fidéliser ses locataires et de maintenir le niveau des loyers de ses immeubles. Jusqu’à présent, je n’ai pas vu de différence significative à ce niveau avec les autres SCPI similaires qui communiquent beaucoup moins sur le verdissement de leurs immeubles. Peut-être que ça changera à l’avenir…

Junior a écrit :

Bonjour,

Après discussion avec le conseiller de Perial il m’a recommandé d’investir dans PF1 ou PFO et non dans PFO2.

D’après lui PF1 et PFO sont plus stables (ont déjà subit des renouvellements de baux).
PFO2 n’a pas encore subit de renouvellement et surtout ils ont collecté plus que prévu et doivent maintenant trouver à investir.

PF1 et PFO n’étant quasiment jamais citées sur les sites spécialisés je m’interroge sur ce conseil.

Mon expérience est que 90% des sites qui se disent "spécialisés" sont destinés à des novices en termes d’investissement pierre-papier et "conseillent" en fait pratiquement toujours les mêmes "grosses" SCPI qui collectent beaucoup: PFO2, Epargne Foncière, Bureauboutic (enfin, avant…) et Primovie. Ce ne sont pas forcément des catastrophes (sauf Bureaubouctic et Epargne Foncière), mais ce ne sont certainement pas non plus les mieux gérées.

Si l’on en revient au cas particulier des SCPI gérées par Perial: j’avoue moi aussi avoir été séduit, il y a quelques années, par le discours "vert" associé à PFO2. En même temps je restais tout de même un peu méfiant, notamment en raison du faible historique (propre à toutes les "jeunes" SCPI). J’ai donc investi en assurance-vie (avec 0.5% de frais d’UC annuels) avec réinvestissement des loyers sur le support: c’est certes un peu moins rentable sur le long terme, mais la liquidité est garantie par l’assureur au cas où ça tournerait au vinaigre, et avec la ristourne sur le prix d’achat et les augmentations successives du prix, j’ai très largement remboursé tous les frais fixes en 3 ans. Pour l’instant je conserve, c’est mieux qu’un fond euro (cela dit, les deux supports n’ont évidemment rien à voir); pour la suite, on verra. En tout cas, il est clair que je n’y investirais pas à nouveau au prix actuel.

Pour PFO et PF1, c’est différent. Ce sont à l’origine des SCPI à capital fermé avec un très long historique. Leur prix sur le marché secondaire a été particulièrement massacré au début de l’année 2015 (de l’ordre de 70-75% de la valeur de reconstitution). D’autre part, à la même époque, la rumeur courait d’un passage à capital variable, ce qui aurait mécaniquement induit une forte revalorisation du prix (compte tenu de l’encadrement légal à +/- 10% de la valeur de reconstitution). Compte tenu du rendement assez convenable alors (autour de 6% brut), PFO paraissait la mieux placée pour sauter sur l’occasion et "tenter un coup". Et effectivement, PFO est passée en capital variable, permettant de faire une jolie plus-value - virtuelle -; simultanément, il semble que Périal ait réussit à bien dynamiser cette SCPI, notamment en vendant de vieux actifs vides et en se diversifiant sur des actifs peut-être moins patrimoniaux mais plus rémunérateurs (supermarché urbains, restaurant etc). La collecte reste maîtrisée, probablement parce qu’elle est effectivement beaucoup moins mise en avant que PFO2 - pourvu que ça dure -.

Pour PF1, ça risque d’être un peu plus difficile. Le rendement, bien qu’encore correct au cours décoté actuel, reste un peu faiblard (et il ne semble pas en voie d’amélioration à court terme cf plus haut sur les franchises de loyer), l’augmentation du prix de la part que provoquerait un passage à capital variable le ferait passer autour de 4%, ce qui est à mon sens trop faible même pour une SCPI majoritairement "parisienne". Paradoxalement, pour rendre le passage en capital variable intéressant, il faudrait une baisse substantielle de la valeur de reconstitution.

Oui, surtout que Perial a fait de gros efforts pour dynamiser Pfo depuis 2 ans, et cela semble porter ses fruits. Il y a 2 ans, les conseillers de Perial poussaient déjà pour Pfo au lieu de PFO2 qui était (et est toujours) un peu surévalué.

PFO2 me semble un peu délaissé par le management de Perial depuis… Juste un sentiment mais peut-être ne sont-ils pas assez nombreux dans ce cabinet de gestion pour s’occuper à dynamiser leur 3 SCPIs à la fois alors l’équipe s’occupe à animer/dynamiser leurs SCPIs à tour de rôle…

PFO2 l’européenne

www.primaliance.com a écrit :

Deux acquisitions coup sur coup à Milan puis aux Pays Bas : la nouvelle ambition de PFO2 (Groupe Perial) prend forme.

A sa création en 2009, la SCPI PFO2 avait pour ambition d’être « une pionnière du développement durable et de la performance énergétique des immeubles ». Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, le rappelle bien dans le dernier bulletin trimestriel. Mais désormais, cette stratégie prend une autre dimension, géographique cette fois. Pour preuve, les récents investissements réalisés en zone Euro.

La taille de la SCPI permet cette ambition. Au troisième trimestre, la collecte s’est établie à plus de 36 millions d’euros. Depuis le début de l’année, le montant cumulé atteint près de 150 millions d’euros, qui ont été totalement investis.
La société de gestion a également eu recours à l’endettement. Elle l’a fait dans le but d’améliorer les rendements des acquisitions, grâce au mécanisme de l’effet de levier.
Au total, le volume d’investissements signés depuis le début de l’année atteint près de 288 millions d’euros.
Les acquisitions les plus notables sont le portefeuille Unity en Allemagne, un immeuble neuf à Utrecht aux Pays-Bas, et un immeuble de bureaux à Milan, loué pour quinze ans à 100% à PSA Italy (groupe Peugeot, Citroën, DS, ainsi que Vauxhall et Opel).

Et puis, en France, à Puteaux, l’intégralité des 12 000 m2 vacants dans The Curve ont été loués à partir du 1er octobre 2017. Cet immeuble sera vendu à son principal occupant à la fin du 1er semestre 2018. L’impact de cette location sera notable dès le 4ème trimestre de l’année 2017.
En attendant, le Taux d’Occupation Financier est en hausse au troisième trimestre avec 89,22% contre 88,74% au deuxième trimestre.

SCPI : PFO2 l’européenne

Nouvelle acquisition pour Périal à Montpellier
(source: PERIAL Asset Management acquiert un immeuble de bureaux à Montpellier pour le compte de sa SCPI PFO2)

PERIAL Asset Management s’est porté acquéreur à Montpellier (34) d’un immeuble de bureaux pour le compte de PFO2.

L’immeuble représente une surface de 6 273 m² sur un terrain de plus de 16 000 m² et profite d’un nombre important d’emplacements extérieurs de stationnement. Situé à Montpellier Est en sortie d’autoroute, cet actif bénéficie d’une excellente accessibilité. Il est intégralement loué au groupe Veolia dans le cadre d’un bail long terme.

Cette acquisition s’inscrit parfaitement dans la stratégie de PFO2 grâce à son emplacement dans une zone tertiaire reconnue d’une métropole de province. Dans cette opération, le vendeur a été conseillé par JLL dans le cadre d’un mandat co-exclusif avec Catella.

Personnellement, j’aimerais que Périal communique sur le rendement, le taux d’occupation, la durée précise du bail… afin que l’on puisse se faire une idée plus précise de l’affaire.

Cordialement,

En lisant le Bulletin Trimestriel T1/2018 de PFO2, on trouve une Société de Gestion à présent très optimiste (sur le marché des bureaux) : "Coté locatif, les voyants sont au vert !"; "… confirme le scénario de hausse des loyers dans un marché où l’offre disponible a baissé de 10% en un an en Ile-de-France, voire de 21% à Paris"; "Dans ces conditions, nous augmentons notre premier acompte de distribution à 2,10 € contre 2,05 € en 2017"; etc.

Acceptons-en l’augure, et espérons que ça se confirme pour les trimestres à venir…

Le brut est a déclarer dans le cadre du micro foncier. Le régime micro foncier s’applique de plein droit lorsque les loyers (hors charges) générés par vos locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an (au-delà, c’est le régime réel qui s’applique).
Lorsque vous relevez du micro foncier il y a un abattement de 30 %.
Il faut pour le micro foncier avoir en plus des SCPI un bien immobilier physique loué.
Sinon c’est le régime réel qui rentre en ligne de compte et là il faut prendre le net.
Par contre ce qui est sur c’est que l’on paye des impôts sur le report à nouveau, c’est pourquoi Corum a par exemple décidé d’arrêter d’alimenter le report à nouveau.

Tout est dit et se cumule !
La SCPI est "fiscalement transparente".

C’est principalement l’acompte 4ème trimestre 2017 qui est à déclarer, même si vous l’avez reçu vers le 25/01/2018.

Accessoirement le report à nouveau (environ 7 %) correspondant à des revenus non distribués.

Enfin, vous aurez le "plaisir" de déclarer les revenus de source étrangère, selon 2 modalités (8TI et 8TK).

On peut signaler l’excellente initiative de PERIAL qui fournit une "Notice personnalisée" avec les vrais chiffres.
Il n’y a plus qu’à recopier (après additions pour les autres SCPI) …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (09/05/2018 18h23)