Lookas [88] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier)

Lookas · #51

Bonjour Stinky,

Merci pour la précision je tâcherai de faire ça, j’ai pris tout de même une moyenne des appartements mis en location et j’obtiens une moyenne de 310€.
Sachant que dans cette moyenne il se trouve des appartements vraiment vieillots pour un loyer de 280€ je pense que 300€ passerait largement voir même + en voulant être optimiste.

Après mûres et mûres réflexions, vu ma situation actuel je pense partir tout de même sur un prêt de 15ans et mettre un apport, pourquoi me direz-vous ?

Car je suis encore chez mes parents donc ni propriétaire de ma RP ni locataire, et je pense que cet appartement va pouvoir aussi me servir à m’y installé dedans pendant quelque temps, et par la suite le faire loué.
Sachant la difficulté pour une personne dans mon cas à trouver une banque qui accepte de financer à 110% un investissement locatif sans RP…

Du coup je pense que ce prêt de 15ans avec apport serait le bon compromis, tout en pensant bien d’essayé d’avoir un meilleur taux et de meilleurs conditions si possible pas de pénalité en cas de remboursement anticipés et pouvoir pourquoi pas moduler le prêt afin de l’allonger sur 2-3années supplémentaires serait pas trop mal ?

Dites-moi ce que vous en pensez ^^

Dernière modification par Lookas (05/11/2017 10h14)

Stinky · #52

Si vous envisagez de vivre dedans au début, aucune hésitation à avoir : faites un achat sur 25 ans dans le cadre d’une résidence principale (RP) et profitez de tous les avantages qui vont avec (PTZ, PAS, Prêt action logement, etc…). Gardez votre cash pour votre prochain investissement, vu le montant du prêt, meilleurstaux.com me donne 128€ de mensualité pour 30k€ empruntés sur 25 ans à 1.9% + 0.1% d’assurance… ça vous laisse encore de la marge pour arriver au maximum de votre taux d’endettement.

Lookas · #53

Bonjour Stinky,

Merci pour votre retour.

Alors concernant ce que vous proposez je sais que le PTZ je n’y aurais pas droit car je suis en dessous des 25% de travaux comparé à l’achat, j’ai environ 1000€ de travaux pour 25K€.

En effet je n’avais pas pensé au PAS, et Prêt action logement je ne connaissais pas et mon banquier m’en a pas du tout parlé. Selon les conditions je pense pouvoir y être éligible.

Mais est-ce qu’il y a pas des risques si je met mon bien en location alors que je pars sur un prêt de ce type ?

EDIT :

Après lecture je ne pourrai pas avoir le PAS car il faut vivre 6ans dans le logement pour pouvoir peut-être le loué car il y a pas al de conditions derrière, sauf que je ne vais pas y rester plus de 6ans.

Pour le Prêt Action Logement je vais tâcher de e renseigné dans l’entreprise, ça peut être intéressant par contre je viens de voir qu’apparemment il faut que le DPE sois en dessous de D alors qu’il est en F…
Et surtout à voir si j’ai le droit de le loué après son obtention.

Dernière modification par Lookas (06/11/2017 19h53)

Stinky · #54

L’avantage principal reste tout de même de pouvoir emprunter sur 25 ans sans difficultés pour une RP (un peu + difficile pour un achat locatif)

Lookas · #55

Je vois, mais vous pensez que ça vaut vraiment le coup de s’endetter sur autant pour un si petit prêt ? Sachant que je double les intérêts en passant de 15 à 25ans.

Je rejoindrais plutôt l’avis de Stratus  :

Stratus a écrit :
Etant banquier moi-même je pense que votre prêt sur 20 ans est possible mais clairement c’est une durée très longue pour un si petit prêt. Ca dépend de la politique de votre agence et de l’effort que votre banquier veut faire. Mais c’est un peu tiré par les cheveux en toute franchise.

Même si le cash Flow est positif trainer ce prêt sur les 20 prochaines années c’est un peu long…

Personnellement la raison me dirait de ne pas aller au delà de 15 ans pour un prêt de cet envergure.

Cash Flow OK mais il ne faut pas tirer sur la corde à tout prix non plus. Franchement si votre cash Flow est légèrement négatif sur 15 ans c’est pas un drame vu le montant du crédit.

Si vous venez avec un autre projet derrière, le cash flow en détail ne sera pas calculé précisément par le banquier et il regardera surtout que vous couvrez déjà le crédit. Avec les 70% du loyer compté ça ne jouera pas à grand chose…

potterthekiller · #56

On reviens a ce que j’ai dis. Tout dépend de l’objectif si il est plutôt moyen terme ou long terme.
Vous pouvez aussi faire la méthode que je vais dire "barbare" que j’ai employé pour mon premier achat.
Attention je ne referais jamais ce que j’ai fais mal grès qu’aujourd’hui cela ma énormément aidé.
j’ai acquis mon premier bien il y a quelques années avec pour seul objectif avoir une rente pour ma retraite.
un studio que j’ai payer en gros 60000€ (pas la somme que j’ai emprunter).
Avec zéro connaissance etc. ( on passe la négociation etc )
J’ai commencé par un crédit sur 8 ans a environ 550€ par mois a l’époque.
Loué 360€.
Je touchais 1200€ par mois mais ne payait ni mes repas ni mon hébergement.
Au final j’ai monté les mensualité au maximum "680€" et j’ai même mis une rallonge a 10000€ pour finir de le payé au plus vite.
Résultat des courses. Beaucoup n’aurais jamais fait ca ( taper dans mon épargne etc ).
Mais cette appartement d’environ 60000€ a été payé en 5 ans.
Aujourd’hui le bilan, il est que j’ai pu sans aucun soucis , investir pour environ 450k € cette année.
A vous de voir vraiment ce que vous voyez a l’avenir.

Lookas · #57

potterthekiller a écrit :
On reviens a ce que j’ai dis. Tout dépend de l’objectif si il est plutôt moyen terme ou long terme.
Vous pouvez aussi faire la méthode que je vais dire "barbare" que j’ai employé pour mon premier achat.
Attention je ne referais jamais ce que j’ai fais mal grès qu’aujourd’hui cela ma énormément aidé.
j’ai acquis mon premier bien il y a quelques années avec pour seul objectif avoir une rente pour ma retraite.
un studio que j’ai payer en gros 60000€ (pas la somme que j’ai emprunter).
Avec zéro connaissance etc. ( on passe la négociation etc )
J’ai commencé par un crédit sur 8 ans a environ 550€ par mois a l’époque.
Loué 360€.
Je touchais 1200€ par mois mais ne payait ni mes repas ni mon hébergement.
Au final j’ai monté les mensualité au maximum "680€" et j’ai même mis une rallonge a 10000€ pour finir de le payé au plus vite.
Résultat des courses. Beaucoup n’aurais jamais fait ca ( taper dans mon épargne etc ).
Mais cette appartement d’environ 60000€ a été payé en 5 ans.
Aujourd’hui le bilan, il est que j’ai pu sans aucun soucis , investir pour environ 450k € cette année.
A vous de voir vraiment ce que vous voyez a l’avenir.

La banque vous a permit de vous endetter à ce point ? Plutôt étonnant avec votre ancien salaire, ma banque c’est plutôt du genre "acheter votre RP avant de vouloir investir" vous voyez le genre ^^

Dans mon cas je pense prendre au moins 15 ans car sinon je vais vite être bloquer pour pouvoir acquérir d’autres bien dans les années qui viennent.

Je sors d’une 1ère banque qui m’a dit que le taux qu’on m’a proposé sur 15ans était bon (1,80%) car eux proposait carrément (2,20%) par contre leur taux d’assurance était de (0,24%) alors que celle de ma banque est de 0,396%.
Plutôt étonnant au vu de ce que vous m’avez tous dit que le taux vous semblait haut.

Je vais voir avec 2-3 autres banques et si je trouve pas mieux je pense voir avec un assureur pour le prêt qui pourra sûrement me proposé un meilleur taux.

Anton · #58

Bonjour

Si je peux vous donner un conseil, demandez une délégation d’assurance et passez par un courtier en ligne vous pourrez diviser par 10 ce poste …

Lookas · #59

Bonjour,

Au final j’ai signé un prêt de 15ans dans ma banque qui ont réussi à m’obtenir un taux à 1,65% hors assurance.
J’ai fais quelques banques avant et aucune ne me proposait un taux en dessous de 1,80% (le taux que m’avait proposé ma banque à la base) et que ce taux était même une bonne offre.

Effectivement je vais voir pour déléguer l’assurance car ma banque propose 0,4% je pense pouvoir trouver mieux.

Bon maintenant plus qu’à attendre que toute la paperasse soit faites et commencer les travaux !

D’ailleurs j’ai une question concernant la déduction des travaux, car après réflexion je vais le loué en nue sous le régime réel.
Est-ce qu’il vaut mieux effectué les travaux sur la 1ère année ou les étaler sur plusieurs ? Je manque encore de connaissance sur la fiscalité et je sais pas trop comment ça se passe, si on doit fournir des preuves que les travaux ont été fait tel ou tel années avec des factures de l’artisan (sachant que je les fait moi-même).

Merci d’avance.

Bernard2K · #60

En revenus fonciers au réel, pour les travaux (et toutes les charges en général), année de prise en compte = année où la dépense est effectivement payée. Exemple : facture de décembre 2017 mais payée en janvier 2018 : prise en compte sur les revenus de 2018.

Pour 2000 € de travaux (c’est ce que vous avez annoncé), que vous fassiez les travaux sur une seule année ou sur plusieurs, ça ne fera pas de différence. Par contre, vous avez grand intérêt à faire tous les travaux d’un coup (avant qu’il soit loué), car faire des travaux dans un appartement loué est toujours plus compliqué.

Si vous faites les travaux vous-même, les matériaux sont éligibles. Si c’est par un artisan, l’ensemble de la facture est éligible.

Faites bien mettre les factures à votre nom mais à l’adresse du bien loué.

Lookas · #61

Effectivement j’effectuerai les travaux avant sa mise en location, je pense que je pourrai le loué vers Février 2018 si tout va bien.

potterthekiller · #62

Lookas a écrit :
La banque vous a permit de vous endetter à ce point ? Plutôt étonnant avec votre ancien salaire, ma banque c’est plutôt du genre "acheter votre RP avant de vouloir investir" vous voyez le genre ^^

Dans mon cas je pense prendre au moins 15 ans car sinon je vais vite être bloquer pour pouvoir acquérir d’autres bien dans les années qui viennent.

Je sors d’une 1ère banque qui m’a dit que le taux qu’on m’a proposé sur 15ans était bon (1,80%) car eux proposait carrément (2,20%) par contre leur taux d’assurance était de (0,24%) alors que celle de ma banque est de 0,396%.
Plutôt étonnant au vu de ce que vous m’avez tous dit que le taux vous semblait haut.

Je vais voir avec 2-3 autres banques et si je trouve pas mieux je pense voir avec un assureur pour le prêt qui pourra sûrement me proposé un meilleur taux.

Mon salaire a augmenté entre temps bien entendu
Ne vous inquiété pas la banque aussi m’a dit et pourquoi vous n’acheté pas votre RP.
Ce que j’ai facilement justifié. "Je serais muté d’ici quelques années donc je ne vois pas l’intérêt d’acheté ma RP."

Vous avez obtenue 1.65% c’est déjà mieux que 1.80%.
Personnellement je disais que votre taux étais haut car en début d’année j’ai eu un crédit sur 20 ans a 1.28% hors assurance et en milieu d’année j’ai eu un taux a 1.54% sur 20 ans toujours hors assurance.
Mais les taux ont peut-être augmenté encore.Mais quand je vois que meilleurtaux.com marque un bon taux a 1.46% sur 15 ans je me dis que vous auriez pu avoir mieux ( a la date du 20/11/217 ).
En tout cas vous avez franchi le pas et c’est déjà énorme .

Lookas · #63

Bonsoir potterthekiller,

D’accord je comprends mieux

Oui dans les banques que je suis allé, ils m’ont dit que les taux augmentaient ce qui peux expliqué cette différence.
Aucun m’a proposé un taux en dessous de 1,80%, à part mon banquier qui au final m’a dit qu’il a réussi à l’avoir à 1,65%.

Oui c’est assez "stressant" mais on parle d’une petite somme 25K€ c’est pas un énorme poids encore et je pense avoir fait une bonne affaire donc j’ai l’esprit plus serein maintenant ^^

Plus qu’à attendre la paperasse, avoir les clés en main et attaquer les travaux

Lookas · #64

Bonsoir à toutes et à tous !

Pour vous donner des nouvelles (si ça en intéresse certains ^^), le prêt à été signé il y a peu et le RDV pour la signature de l’acte authentique devrait arrivé en Janvier ouf

J’essaye tout de même de mieux comprendre les calculs du cashflow avec les impôts et si quelqu’un pourrait me dire si mes calculs sont bons ou non ça serait super !
J’ai fais les calculs sur les 2 premières années et ainsi que l’année "médiane" (8ème), j’ai calculé au centime près même si je me doute bien que c’est pas représentatif de la réalité.

REVENUS :

Loyer : 3600€
Vide locatif (4%) : 144€
Revenus = 3456€

Charge :

Taxe foncière : 500€
Charges de copropriété : 340€ dont 180€ récupérable sur le locataire soit 160€
Assurance PNO : 100€
Travaux non prévues estimées (1/2 loyer) : 150€
Total charges = 500 + 160 + 100 + 150 = 910€

CASHFLOW AVANT IMPOT:
Crédit de 25K€ sur 15ans : 1936,82€/an
Cashflow = 3456 - ( 910 + 1936,82 ) = 609,18€
Soit 50,76€/mois

FISCALITE (réel location nu) :

Charges déductibles :
- TF : 500€
- Intérêt + Assurance de l’emprunt = 498.03€
- Frais de dossier et frais de prise de garantie : 675€
- Assurance PNO : 100€
- Charges de copropriété : 160€
- Travaux : 1500€

TOTAL = 500 + 498,03 + 675 +100 + 160 + 1500 = 3433,03€

Revenus nets imposables = 3456€ - 3433,03€ = 22,97€

IMPOSITION A PAYER = 22.97 X 31.2% (IR 14% + PS 17,2%) = 7,16€/an

CASHFLOW 1ère année:
609,18 – 7,16 = 602,02€
Soit 50,16€/mois

ANNÉE 2 :
Charges déductibles :
- Intérêt + Assurance de l’emprunt (année 2) : 468,33€
- TF : 500€
- Assurance PNO : 100€
- Charges de copropriété : 160€

Charges déductibles sur l’année 2 = 500 + 468,33 + 100 + 160 = 1228,33€

Revenus nets imposables = 3456 – 1228,33 = 2227,67€

IMPOSITION A PAYER : 2227,67 X 31.2% = 695€

CASHFLOW 2ème année:
609,18 – 695 = -85,82€/an
Soit – 7,15€/mois

ANNÉE 8 :

Charges déductibles :
- Intérêt + Assurance de l’emprunt (année 8) : 498,03€
- TF : 500€
- Assurance PNO : 100€
- Charges de copropriété : 160€

Charges déductibles sur l’année 8 = 500 + 468,33 + 100 + 160 = 1258,03€

Revenus nets imposables = 3456 – 1258,03 = 2197,97€

IMPOSITION A PAYER : 2227,67 X 31.2% = 685.76€

CASHFLOW 8ème année:
609,18 – 685.76 = -76.58€/an
Soit – 6.38€/mois

Selon vous est-ce que mes calculs sont corrects ou manquent-ils des choses ? Notamment dans les charges déductibles ?
J’ai bien fait de déduire les 160€ des charges de copro ? Car ils sont de 340€ mais je récupère 180€ et j’ai lu qu’apparemment ils ne sont pas déductibles.

Je vous remercie sincèrement pour ceux qui prendront le temps de me répondre

Dernière modification par Lookas (13/12/2017 21h28)

Lookas · #65

Bonjour

Personne pour me répondre s’il-vous-plaît ? Je me doute bien que c’est chiant…
J’essaye de mieux comprendre les calculs de la fiscalité, si quelqu’un est motivé pour me répondre ça m’aiderait beaucoup ^^

Kili · #66

En effet les charges de copro récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles.

Vous estimez 150€ de travaux /an mais on ne les retrouvent pas en année 2 et 8.

A combien estimez vous le rafraîchissement complet de l’appartement et combien d’année pensez-vous tenir avant de devoir engager ces travaux. Ajoutez-y un cumulus des plaques de cuisson ou autres en fonction de l’équipement proposé dans votre cuisine, vous verrez qu’avec 150€/an on ne va pas loin

Vous pouvez aussi regarder les antécédents sur vos charges de copro vous verrez que le montant fluctue chaque année et à tendance à augmenter bien vite dans les immeubles anciens.

Lookas · #67

Effectivement j’ai carrément oublié d’ajouter les travaux non prévues dans les autres années, merci de l’avoir relevé je vais corrigé ceci dans mon fichier (plus possible de modifié le message de mes calculs).

Le rafraîchissement complet de l’appartement serait de 1500€, d’où les 1500€ de travaux à la 1ère année.
Bien vu pour la plaque de cuisson, je vais en poser une nouvelle car je vais installé une nouvelle cuisine, après vous pensez que ça tiens combien de temps en moyenne ? Ça dépendra aussi de l’entretien du locataire et de la qualité du matériau.

Pour les charges de copro c’est un syndic professionnel qui s’en occupe que depuis l’année dernière, du coup compliqué de voir l’évolution des charges.

Selon vous quel serait la somme qui se rapprocherait le plus des tendances pour la variable des travaux non prévus ? Après il y a tellement de facteurs en compte que c’est compliqué de pouvoir faire une approximation, j’ai vu que certains prennent 1/2 loyer et d’autres 1% de la valeur du bien.

Bernard2K · #68

1500 € pour un rafraîchissement complet, dont une cuisine neuve, belle perf ! Moi ça me semble ridiculement bas, mais si vous y arrivez tant mieux pour vous.

Pour l’entretien courant, les HLM sont à 1 % du prix de la construction, chaque année.

En se disant qu’on peut faire moins cher, et qu’une partie des travaux est en fait dans les charges de copro, je pense que, pour un appartement en copro, les travaux d’entretien directement à charge du propriétaire (ceux de l’intérieur de l’appartement) coûtent environ 0,3 % à 0,5 % du prix d’achat, par an. C’est une moyenne long terme, car ça peut très bien être 6000 € une année et rien pendant le s10 années suivantes.

cricri77700 · #69

1500e pour un raffraichissmet complet + cuisine je trouve cela normal si on fait tout nous même.
Pour 500e on achète largement les fournitures pour de la peinture et autre petite finition.
Pour 1000 euros , on trouve des cuisines sympas voir très sympas dans les expositions a -70% par exemple.
Si pas de modèle d’expo, des petites cuisines avec des façades laqué se vendent pas très chère Et sont assez moderne.

Bernard2K · #70

En fait, on est d’accord : ce que vous considérez comme "normal" est "ridiculement bas" pour la plupart des gens.

Faire tout soi-même et acheter ses fournitures jusqu’à -70 % grâce aux ventes privées et liquidation de modèles d’expo, ce n’est pas "normal", c’est "super optimisé" et bien de peu de personnes arrivent à un coût aussi bas. Vous avez un vrai talent sur ce point, et les connexions qui vont bien, mais ce n’est pas à la portée du premier venu.

Si Lookas y arrive, tant mieux pour lui, mais il faut juste qu’il soit conscient que ça demande de faire soi-même ses travaux et d’optimiser très fortement ses prix d’achat.

Matinvest · #71

Je rejoins Bernard 1500 euros pour un rafraîchissement il faut déjà avoir de l’expérience en travaux et une envie de tout faire seul.
Il faut aussi comparer le coût à la faire seul et le temps que vous pouvez y consacrer afin de ne pas retarder trop la remise en location.
En effet si le gain sur les travaux est perdu par les loyers non encaissés cela est il un bon calcul?

cricri77700 · #72

La question c’est surtout si on fait la peinture soit même et si on pose la cuisine soit même.
Si oui , c’est loin d’être ridiculement bas.
C’est la main d’oeuvre qui coûte extrêmement chère.

A but ou confo dans le rayon cuisine, on trouve des meubles haut a 30 à 50e en moyenne et des meubles bas a 60 à 100e.
Un meuble sous évier a 100/150e.
Entre tout pour arriver à 1500e de matériel il en faut.

Et je ne parle même pas de premiers prix.

Une peinture d’un appartement + pose de cuisine ne prends pas énormément de temps.. . Pour ceux qui travaille en 2 weekend c’est fait.

DDtee · #73

Effectivement 1500€ pour rénover une cuisine est un coût "normal". Nul besoin de promos ou de discussion sur les prix, encore moins de "talent particulier" il suffit d’acheter les meubles et matériaux dans n’importe quelle GSB et de faire montage/travaux soit même.

Lookas · #74

Bonjour à tous,

Tout d’abord je vous remercie de l’intérêt que vous portez à mon sujet

Pour vous répondre globalement concernant les travaux, oui 1500€ peu semblé peu chère mais j’ai la chance d’être assisté d’une personne dans mon entourage qui peut m’aider (il a déjà construit sa maison lui-même donc niveau expérience il est pas mal ^^) vu que je ne suis pas bricoleur de base, ça va me permettre d’apprendre !

Pour la cuisine j’ai compté environ 600€ à "l’Entrepôt du Bricolage", c’est du low-cost après peut-être certains d’entre vous peuvent me conseillé autre chose ?

Sinon pour les peintures des murs je comptais partir sur du blanc "Delux Valentine", j’hésite aussi à repeindre le carrelage des faïences dans la SDB car la couleur est d’un "brun" assez vieillot.. Je pensais prendre la marque V33 apparemment c’est pas mal, pour la couleur je ne sais pas trop encore vous partiriez sur quoi ? Sachant que la pièce est sombre car pas de fenêtre..

La question que je me pose surtout est-ce que ça tiens bien sur la durée ? Ça risque de m’embêter si ça se détériore assez rapidement…

En ce qui concerne le reste des travaux :
- Je dois remplacé un radiateur, rajouté un 30mA et changé quelques prises de courants, un électricien de mon entourage pourra me le faire à un bon prix.
Concernant le radiateur faut que je regarde les ventes privés ou même sur le LBC il y a peut-être de bonnes affaires à voir..
-Mettre une paroi + joint pour la baignoire
-Sol SDB (j’hésite encore quoi posé) et aussi à l’entrée une petite surface à refaire.

A voir mais j’estime que 1500€ sera amplement suffisant pour rénover ce petit studio.

Range19 · #75

En faisant tout moi même dans les règles de l’art, 1500 euros me paraissent aussi une somme ridiculement basse. Bon, faut voir le niveau souhaité et les produits.
Quand on refait à neuf, tout ce qui ne l’est pas détonne. Je suis jusqu’au-boutiste, il y a rarement (hors sinistres) à y revenir pendant au moins dix ans.

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#55 07/11/2017 20h39

Stratus a écrit :

#56 08/11/2017 07h13

#57 08/11/2017 17h27

potterthekiller a écrit :

#58 13/11/2017 17h21

#59 16/11/2017 16h35

1 #60 16/11/2017 18h38

#61 19/11/2017 16h44

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Lookas a écrit :

#63 21/11/2017 20h25

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