Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ?

Bonjour investisseur heureux. J’ai acheté pres de la plage. Mais attention, il y a des endroits pourris à eviter la bas, mieux vaut y passer une semaine avant histoire de bien connaitre et visiter pas mal d’appartements avant.
Je suis passé par une banque espagnole qui pretait à 50% (deutsh bank pres le long du port) selon ses revenus en france.
Aucune banque ni en france ni en espagne ne prete à 100% et de toute manieres, il faut prevoir en plus 10% pour payer la taxe sur les achats immo en espagne.
Mais bon, yen a pour tous les budgets la bas.

Etes vous interessé ? connaissez vous Valencia ?

ha merci super interessant, je partage egalement ton point de vue sur la qualité de vie de cette ville, et les prix immobiliers sont tout simplement hallucinant pour un parisien. Et la nourriture me correspond assez bien, je trouve aussi qu’il n’y a pas trop d’embouteillage, bref je me vois bien rentier la bas.
Je fais plutot de l’investissement immobilier, etant donné mon caractere impulsif en bourse, cela m’oblige a respecter une strategie de long terme.

eric a écrit :

J’ai acheté pres de la plage. Mais attention, il y a des endroits pourris à eviter la bas, mieux vaut y passer une semaine avant histoire de bien connaitre et visiter pas mal d’appartements avant.
Etes vous interessé ? connaissez vous Valencia ?

Je confirme et je le redis souvent aux gens, tout ce qui est à proximité de la plage à Valencia n’est pas forcément top, il y a quelques rues pas terribles où cela fait vraiment trop pauvre pour avoir envie d’acheter (et pourtant je ne suis pas difficile), je ne sais pas si cela craint (en y marchant personne ne m’a jamais agressé), mais en tant qu’investisseur immobilier, dans ce genre de coin où l’immobilier est délabré et la zone fait très pauvre, on se demande à qui on pourrait louer cela ? Tant en location durable que touristique, cela va être dur de louer ensuite…
Bref avant d’acheter mon appartement à environ 10 minutes à pied de la plage (celui que j’ai acheté à "Valencia Capital" c’est à dire valencia intra-muros), j’avais visité pas mal d’appartements dont plusieurs plus proches de la plage que celui que j’ai acheté, mais l’environnement proche ne me convenait pas. Je n’ai pas peur de quelques travaux, par contre l’environnement proche, cela ne peut pas se changer, donc j’ai préféré un meilleur quartier / environnement et ne pas miser que sur la proximité de la plage (le quartier et la proximité d’autres services comptent aussi).

MCT94 a écrit :

Pouve vous me dire combien vous payez et pour quelle surface ?

Désolé pour la réponse tardive, mais là encore sur Valencia comme ailleurs, cela va dépendre de l’endroit (très important pour la variation des prix, cela peut être environ du simple au triple) et de l’état du bien, pour les biens que j’ai acheté, du moins cher au plus cher grosso modo entre 500 euros et 1000 euros du mètre carré (prix de revient du mètre carré tout inclus frais agence / frais de notaire, taxes etc…).

Francistor a écrit :

Bonjour,

Quelqu’un aurait il un retour récent sur ce problème de coût du chèque de banque à l’achat ? Sur un montant conséquent cela pourrait faire potentiellement assez mal.

Les transactions en france se font maintenant uniquement par virement bancaire (à Paris pour mon exemple), peut être existe-t-il des solutions plus économiques ? Via l’avocat ?

Pour ma part, la solution en Espagne est passée par ING (en Espagne, pas de lien avec Ing France) depuis mes achats d’appartements à partir de 2013, qui permet d’avoir 4 chèques de banque gratuits par an.
En 2011 j’avais payé un montant raisonnable sur les chèques de banque avec Bancaja sur mes 2 premiers achats, puis en 2012 lors de mon troisième achat, ils ont pris un montant excessif (ils avaient alors été absorbé par Bankia), ma réaction a été immédiate post achat : clôture du compte et ouverture du compte ING pour les chèques de banque gratuits (contre 50 euros minimum par chèque de banque chez bankia quand j’avais clôturé chez eux), et pas de frais de tenue de compte (bankia m’en prélevait) et carte bleue gratuite (bankia me la facturait aussi).

On est donc loin des 1% sur le montant du chèque évoqués il y a quelques temps, c’est rassurant.

Francistor a écrit :

On est donc loin des 1% sur le montant du chèque évoqués il y a quelques temps, c’est rassurant.

Bonjour Francistor, je ne sais pas où sont ces 1% mais cela doit être dans les banques les plus chères, il faut vraiment le vouloir. Pour ma part quand je dis raisonnable c’était 12/15 euros le chèque de banque, et sur mon 3ème achat d’appartement quand cela avait été excessif, c’était ce minimum de 50 par chèque bancaire, j’avais eu 3 chèques bancaires à faire, total 150 euros de chèques de banque pour un achat de 43 000 (prix vendeur) + tous les frais agence immobilière, taxe de l’état etc… (prix de revient initial d’environ 50 000), là encore on est loin des 1% du prix de l’achat, même si c’était abusif.
Pour ce qui est des chèques bancaires gratuits par la suite avec Ing Espagne, cela a bien compensé

Francistor a écrit :

Une idée des coûts moyens de construction ou rénovation ? En France on parle souvent des 1000 Euros /m2, j’aimerais savoir si vous auriez des retours afin de mieux réfléchir mon projet.

Cela va évidemment dépendre de ce qu’il faut refaire, pour ma part, en général, coût de rénovation dans un appartement, jusqu’ici au maximum environ 3000/3500 euros de frais de travaux/rénovation pour l’appartement, j’ai un exemple récent avec un appartement acheté vers fin octobre où il y a plusieurs travaux à faire, et un prix d’achat très intéressant, pour le moment c’est dans les clous avec ce que j’estimais approximativement en prix de revient, j’ai fait changer le chauffe-eau, je fais changer les fenêtres, je vais repeindre, j’ai changé un robinet de douche, j’ai changé la serrure, réglé quelques petits trucs moi-même, j’ai du faire venir un électricien et un plombier pour ce que je ne savais pas faire / pouvais pas faire moi-même (je suis pas bricoleur mais je sais faire quelques petits trucs grâce à des explications youtube ou amis)…mais tout cela c’est compris dans environ 3500 euros.
Mettons un appartement ancien pas mal déchiré : salle de bains à refaire, fenêtres cassées, tout à repeindre, quelques trous à reboucher, robinets foutus à changer, sol à refaire, bref l’essentiel à refaire.
En général de ce que j’ai entendu cela tourne aux alentours des 10 000 (si on fait pas mal de choses soi-même) / 15 000 euros pour refaire tout l’appartement.
Je parle d’appartements d’environ 60/70 mètres carrés, et je parle aussi de Valencia et alentours, à Madrid de ce qu’on m’a dit, cela reviendrait plus cher.
Cela va donc dépendre aussi de l’endroit en Espagne, selon l’endroit la main d’oeuvre peut être plus ou moins chère, sur Valencia elle est en général moins chère que des endroits où c’est plus cher du mètre carré comme Madrid (ou autre), c’est un peu comme en France, souvent en province dans des endroits pas très chers du mètre carré, on peut faire retaper pour moins cher que sur Paris, main d’oeuvre moins chère.

Bonjour les investisseurs en Espagne,

Je pense acheter un appartement à Barcelone, car je veux y vivre, mais vous me faites rêver avec vos prix d’il y a quelques années…

Maintenant, c’est entre 3000 et 4000 euros du m2 pour avoir quelque chose dans un quartier potable  genre Poble Nou, Clot (je ne parle même pas du Centre, de Eixample, Gracia, etc.).
Par exemple, le plus intéressant que j’ai trouvé à Poble Nou: 83m2, un petit balcon, 3 chambres, bon état, mais refaire les pintures + poser un parquet : 250 000 euros, négociable à 220 000 euros je pense.

Et il y a aussi l’incertitude liée à l’indépendance…

Mais malgré tout cela, j’ai envie d’avoir mon chez-moi à Barcelone, de bricoler un peu, etc. Mais j’aimerais que cela soit un bon investissement sur le long terme également.

Vous pensez que cela soit une bonne idée d’acheter à Barcelone en ce moment?

TomSpain a écrit :

Mais malgré tout cela, j’ai envie d’avoir mon chez-moi à Barcelone, de bricoler un peu, etc. Mais j’aimerais que cela soit un bon investissement sur le long terme également.

Vous pensez que cela soit une bonne idée d’acheter à Barcelone en ce moment?

Prenez votre temps pour acheter à Barcelone. On est clairement dans une situation de bulle, les propriétaires en demandent toujours plus, au point que ça frise le ridicule quand vous connaissez un peu le marché ; cela dit de plus en plus les vendeurs se voient contraints de baisser fortement leur prix de vente ensuite. J’ai déjà vu plusieurs appartements baisser de 10 à 20% par rapport au prix initial.

La difficulté est que le marché est très hétérogène.
A Paris, en fonction du quartier et de la surface loi Carrez vous avez déjà une bonne idée du prix "correct". A Barcelone, ça peut quasiment aller du simple au double dans une même rue, de plus il n’y a pas de loi Carrez donc les m2 annoncés sont à prendre avec des pincettes. 

Cela complique pas mal la phase d’approche et connaissance du marché. En ce qui me concerne je cherche pourtant quelque chose de simple : une petite surface dans le centre. Au moment où j’écris ces lignes j’ai devant moi la liste des 10 biens que j’ai visités ces dernières semaines, avec leurs caractéristiques et mes commentaires ; les prix varient de 80 à 160k€, et j’ai beaucoup de mal à voir lequel est au meilleur prix.

Des suggestions pour être plus efficace dans cette phase ?
Mon objectif à ce stade est de définir un prix "correct" pour un bien "standard" et savoir chiffrer la surcote/decote lié à la présence d’un ascenseur, d’une terrasse, etc. pour à terme être capable de faire une offre correcte le plus vite possible dès qu’un nouveau bien apparaît (et ce quel que soit le prix demandé)

J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

al2020, le 06/02/2022 a écrit :

J’ai tenté d’ouvrir un compte chez ING Direct mais malgré un NIE ils disent ne pas pouvoir ouvrir de compte si non résident en Espagne. Comment faire pour ouvir un compte espagnol pour un premier achat?

J’ai ouvert un compte chez Contigo france, targobank, filiale française francophone du groupe crédit mutuel.

Le centre d’appel est à Barcelone mais vous avez aux agences targobank dans toute l’Espagne. Cela m’a été bien utile pour récupérer les 2 chèques de banque pour signer pour l’achat de mon appartement à Valencia.

Vous pourrez effectuer toutes les démarches d’ouverture de compte depuis la France.