Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Vous devriez rectifier vos calculs, car l’impôts sur les revenus fonciers ne portera que sur une faible fraction des revenus (les revenus des immeubles à l’étranger (82% du patrimoine de Corum) sont prélevés à la source, ce qui conduit à un taux global significativement inférieur à 30%, et ne sont pas concernés par les 17.2%).

Au moins voilà du concret. Je ne connais pas les détails de votre calcul, mais il semble que j’aie sous-estimé légèrement le taux réel. J’ai aussi oublié de tenir compte de l’inflation. Il me semble tout de même qu’elle affecte tout type d’investissement long, et dans ce type de discussion j’ai souvent l’impression que l’on est implicitement en train de comparer plusieurs types d’investissements. Alors acheter un logement, acheter une SCPI, ou une Foncière cotée, ou du Total… tout ça dans un esprit long terme, eh bien dans tous les cas : inflation à l’arrivée.
Enfin un paramètre important, je crois : le taux d’imposition, dans mon cas 14 depuis que nous sommes tous deux en retraite. Je ne sais si vous avez le temps et le goût de refaire le calcul toutes choses égales par ailleurs, mas je crois que cela aurait un impact important !

Je ne comprends rien à ce fonctionnement du forum : je ne peux pas répondre successivement à deux personnes différentes ? Il me dit que je dois modifier mon premier message :-o
Bon alors voici, mais quelle confusion :

Surin a écrit :

Corum est la SCPI qui a les frais les plus élevé du marché.
C’est non seulement le cas des frais de souscription (13,59% mais calculez-les comme bon vous semble) mais aussi des frais de gestion (13,2% prélevés sur les loyers).
Elle arrive à tenir de bonnes performances malgré ces frais exorbitants.
C’est d’autant plus louche je trouve. C’est en effet pour cela que je me débarrasserai de mes parts bien avant 10 ans de détention.

Si vous pouviez étayer votre propos par un exemple concret ça serait plus crédible que votre message précédent qui me semble basé sur une impression seulement.
Surtout que ce fameux "6%" de rendement qu’elle tiendrait est faussé du fait qu’elle ne tient pas compte de l’impôt payé à l’étranger or toutes les autres SCPI annoncent un rendement net d’imposition à l’étranger. Dans la réalité Corum a donc un rendement légèrement inférieur à 6%, on en a parlé à plusieurs reprises.
Attention donc à bien prendre en compte tous les paramètres, c’est plus complexe qu’il n’y parait.

Il s’agit de Corum, tous les paramètres sont connus ou connaissables, que vous faut-il de plus concret ?
En plus je ne comprends pas du tout ceci : vous affirmez qu’on est perdant à vendre avant 10 ans (je ne suis pas fermé à cette discussion en cours), et vous en concluez que vous allez vendre bien avant 10 ans !

Deb67 a écrit :

Au moins voilà du concret. Je ne connais pas les détails de votre calcul, mais il semble que j’aie sous-estimé légèrement le taux réel. J’ai aussi oublié de tenir compte de l’inflation. Il me semble tout de même qu’elle affecte tout type d’investissement long, et dans ce type de discussion j’ai souvent l’impression que l’on est implicitement en train de comparer plusieurs types d’investissements. Alors acheter un logement, acheter une SCPI, ou une Foncière cotée, ou du Total… tout ça dans un esprit long terme, eh bien dans tous les cas : inflation à l’arrivée.
Enfin un paramètre important, je crois : le taux d’imposition, dans mon cas 14 depuis que nous sommes tous deux en retraite. Je ne sais si vous avez le temps et le goût de refaire le calcul toutes choses égales par ailleurs, mas je crois que cela aurait un impact important !

Admettons un taux d’imposition moyen de 10% (ce qui me semble très conservateur), alors pour retrouver la mise de départ, il vous faudra entre 3 et 4 ans en euros constant et entre 4 et 5 ans en euros courants.

Les fameux 10 ans ne sont pas un totem. C’est, de manière général, le délai estimé requis pour un investissement en SCPI. Plusieurs facteurs peuvent bien entendu faire varier positivement ou négativement cette durée (taux d’imposition; revalorisation de parts; variation des dividendes; etc.).

Mes calculs ne prennent pas en compte les revalorisations de parts, c’est la raison pour laquelle j’en parle à la fin de mon message. Et je ne pense pas que mes calculs soient faux… il y a bien un décalage d’environ 1 an entre les résultats en euros constants et courants pour retrouver sa mise à cause du taux d’inflation (taux à 2 %).

Ce qui est important dans tout cela est qu’il existe des risques (comme dans tout investissement) et que si l’on souhaite investir dans les SCPI, il faut diversifier. Limiter la part de CORUM à 10/15% maximum dans un portefeuille de SCPI me semble raisonnable.

La grosse acquisition

CORUM a écrit :

Commerces
Italie
Les 9 magasins Metro Cash & Carry sont situés en Italie du Nord, du Sud et en Sicile.

Ils font partie des implantations italiennes de la chaîne, et sont installés dans des zones géographiques stratégiques pour l’activité de Metro.
Ils ont été acquis pour un montant de 90,8M€, un taux de rendement à l’acquisition de 8,29%. Metro est engagé à payer les loyers pour une durée de 8,2 ans.  La maison-mère allemande Metro AG s’est par ailleurs portée garante du paiement des loyers.

Poisson92100 a écrit :

ce qui me gêne dans corum est la faible ancienneté du patrimoine et des baux

En rythme de croisière il y a des congés de locataires, des travaux de remises aux normes…toutes choses qui font des couts que pour l’instant corum n’a pas mais aura dans quelques années

Je suis d’accord avec l’affirmation sur le rythme de croisière. Par contre cela ne me gène pas car le rendement actuel est élevé, ce qui laisse pas mal de marge avant de baisser au niveau de celui des grosses SCPI anciennes. Je pense d’ailleurs que ça arrivera un jour, mais en attendant je considère le rendement supérieur comme du bonus.

Mon raisonnement est peu être simpliste mais suis bien plus perplexe quand je vois des SCPI aussi récentes que CORUM afficher TOF de 100% mais un rendement déjà inférieur à 5%.

Oui, enfin, tous les immeubles (la majorité) sont trés récents et avec des baux fermes et de long terme (encore >8 ans à l’heure actuelle).

La stratégie de Corum étant de "faire tourner" les biens avant d’attendre le début de leur obsolescence, si l’on veut rester cohérent avec cette stratégie, il n’y a théoriquement pas besoin d’un gros RAN.

Bonjour,
Comment sont considérés l’Italie et la Finlande au niveau imposition ?
Font-ils partie des "Pays en 8TK"* comme l’Allemagne, l’Espagne et la Slovénie ou des "Pays 8TI" comme les Pays-Bas, le Portugal et la Belgique ?
*Pays 8TK => imposés à TMI IR - Taux moyen

Edit: j’ai trouvé.
Finlande est un pays avec un mécanisme d’élimination de doubles impositions prévu par la convention --> Pays 8TI
Néanmoins l’Italie --> Pays 8TK =>loyers imposés à TMI IR - Taux moyen
https://www.impots.gouv.fr/portail/file … 47_200.pdf

Dernière modification par niceday (08/12/2017 23h02)

Attention à la communication de CORUM,
qui inclut les impôts payés à l’étranger.

Le dernier dividende (décembre) a été versé.
J’obtiens les chiffres suivants, en net (versé sur le compte) pour une part :

Revenus 201701    4,5184    €            15/02/17
Revenus 201702    4,5350    €            13/03/17
Revenus 201703    4,6369    €            11/04/17
Revenus 201704    4,5975    €            10/05/17
Revenus 201705    4,6006    €            12/06/17
Revenus 201706    5,3119    €            11/07/17
Revenus 201707    4,5709    €            10/08/17
Revenus 201708    4,6034    €            13/09/17
Revenus 201709    5,2753    €            11/10/17
Revenus 201710    4,4735    €            13/11/17
Revenus 201711    4,4853    €            11/12/17
Revenus 201712    5,7882    €            15/01/18

soit un total

Revenus 2017    57,40    €

Pour un acheteur à 1 060,00 €, le rendement est de 5,41 %.
Pour celui qui possède une part à 933,18 €, le rendement est de 6,15 %.

Les revenus fonciers d’origine étrangère ont une fiscalité privilégiée en France, ils sont :
. soit exonérés d’IR et de prélèvements sociaux
. soit ouvrant droit à un crédit d’impôt (sur la base du taux moyen d’imposition).
Voir plus haut Pays 8TI/K.

En comparaison avec les autres SCPI,
qui ont un rendement moyen nettement inférieur (environ 4,7 %)
et versent essentiellement voire exclusivement des revenus fonciers d’origine française
(sauf exceptions comme Novapierre Allemagne)
fortement imposés à l’IR le cas échéant,
CORUM est très performante sur le critère rendement après impôts.
Mais quand même, on ne trouve pas le chiffre de 6,45 %.

On peut comparer à 2016.
Revenus 2016    59,33 € ; 57,69 € hors exceptionnels (PV immeuble en Espagne).
C’est presque identique, hors exceptionnels.

Flyz57 a écrit :

Certes l’équipe de gestion avait un passé compliqué, mais plus les années passent, plus cela va dans le bon sens.

Vous avez sans doute noté qu’une partie de l’équipe (2 des 3 principaux dirigeants) ont quitté Corum AM l’été dernier, comme déjà mentionné ici. Ça sera sans doute évoqué lors des prochaines AG…

A noter ce qui semble être une petite erreur dans le Bulletin Trimestriel d’Information T4 de Corum : Le "Montant des loyers encaissés au cours du 4e trimestre 2017" est indiqué à 67 596 K€ (en page 5/8), alors qu’il s’agit sans doute du Montant annuel des loyers encaissés en 2017, vus :
  - les nombres de parts (785 622 fin 2016, 1 058 195 fin 2017) et le résultat net voisin de 70.68€ (= 4*17.67€) par part,
   ou
  - les montants annoncés précédemment (15 390k€ pour T1, 31 657k€ pour T2 mais c’était sans doute T1+T2, 15 617k€ pour T3). le montant T4 devrait être 20 322k€.

Nul doute que ce sera corrigé dans le Rapport Annuel 2017 (annoncé pour fin mars 2018).

C’est sans doute une erreur de retenir une "baisse de dividende" : depuis sa création, cette SCPI à chaque année annoncé une prévision de  dividende égale à 6% du prix de la part.  Ceci ne la pas empêché de  dépasser (plus ou moins) ce chiffre.

Un point qui me dérange que je rajouterais.
L’équipe se tape sur le ventre pour dire que le patrimoine est super green.

Corum AM a écrit :

53 % des actifs du patrimoine de CORUM répondent aux dernières normes environnementales

Alors que page 16 on voit que 47% du patrimoine est "Autre", 22% RT 2005, 22% RT 2012 et donc seulement 8% BREAM HQE ou BBC (donc véritablement labelisé)
Aujourd’hui on en est à RT 2020 ce qui signifie "les objectifs de Réglementation thermique à horizon 2020".
Donc avoir un immeuble qui correspond à ce qu’étaient les objectifs de 2005, c’est pas super green en fait   c’est même assez obsolète.