British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

delta · #101

Voici le lien vers la page de l’action (cotation sur le LSE) sur Boursorama :

INTU Cours Action INTU, Cotation Bourse LSE - Boursorama

InvestisseurHeureux · #102

Jeff33 a écrit :
Si on achète Intu aujourd’hui à 232, et que l’OPA s’effectue à 254, on gagne 9% sans rien faire en attendant l’OPA, non ?
Aurais-je loupé quelque chose ?

Attention, l’offre est présentée comme une OPA, mais c’est un échange d’actions :

Le communiqué publié par Hammerson précise que les conseils d’administration des deux entreprises se sont mis d’accord sur le montant de la transaction, prévue exclusivement via un échange d’action: les actionnaires d’Intu pourront recevoir 0,475 action du groupe Hammerson grossi de cette acquisition pour chacun de leur titre Intu.

bibike · #103

Test pour Philippe suite bug

Bonjour,

ISIN GB0006834344

Sur Boursorama

A ma connaissance le Brexit n’a rien changé, vous pouvez investir comme partout dans le monde tant que votre courtier vous le permet.

neraut · #104

Je me pose une question fiscale sur cette opération :
Vu que c’est un échange, allons nous repartir à 0 avec les nouveaux titres au niveau de la plus ou moins value ?
Si oui, étant en négatif sur Intu, faut-il vendre avant l’échange pour matérialiser la moins value ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

pitivier · #105

Ils on l’air pas mal Hammerson

Centre commerciaux en europe allemagne/GB/FRANCE/PORTUGAL etc (europe du nord)
Un bon complément avec atrium (europe de l’est) diversité géographique plutot intéressant

Cette société achète beaucoup en ce moment
avec cette achat en échange d’action en-dessous de la valeur comptable de intu properties c’est un investissement tres relutif

Hammerson

Hammerson » Property

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

GoodbyLenine · #106

neraut a écrit :
Je me pose une question fiscale sur cette opération :
Vu que c’est un échange, allons nous repartir à 0 avec les nouveaux titres au niveau de la plus ou moins value ?
Si oui, étant en négatif sur Intu, faut-il vendre avant l’échange pour matérialiser la moins value ?

Si vous aviez "1000 actions d’Intu avec un prix de revient global de X", vous aurez après l’échange "475 action du groupe Hammerson avec un prix de revient global de X".

Pour matérialiser une plus-value ou une moins-value, il faut vendre des titres.

A vous de voir (selon votre situation globale) s’il y a (ou pas) un intérêt à matérialiser votre + ou - value. Attention à l’impact du change (pour le fisc français, c’est le prix d’achat et de vente en €uros qui compte…).

thegambler · #107

Bonjour

Affaire à suivre pour envisager d’investir sur PERSIMMON, BARRAT DEVELOPMENTS

May calls on housebuilders to ’do their duty’, demanding more homes | 4-Traders

sissi · #108

Thanks pour le lien
Ca m’ encourage a investir davantage sur Barratt et Taylor Wimpey - que j’ai en portefeuille (tout en faisant du swing partiel dessus). Les divis sont dans les 8% si on inclut le "spécial dividend"

gorn · #109

thegambler a écrit :
Bonjour

Affaire à suivre pour envisager d’investir sur PERSIMMON, BARRAT DEVELOPMENTS

May calls on housebuilders to ’do their duty’, demanding more homes | 4-Traders

C’est plutot une bonne nouvelle pour les constructeurs, le gouvernement veut surtout faire pression sur les councils (autorites locales) pour construire plus. Si les chiffres n’etaient pas atteints, le gvt pourra donner une carte blanche aux constructeurs pour construire sans avoir besoin de l’avis des councils.

la demande etant la si on leur permet de construire plus, ce serait bien pour ces entreprises.

Igorgonzola · #110

Hammerson réagit fortement à l’offre de Klépierre, malgré son rejet.

Pour autant, Intu ne bouge pas. On est bien sur une offre en échange d’actions Hammerson, non ? Intu ne devrait pas monter d’autant ? Ou justement c’est le moment d’acheter de l’Intu pour bénéficier des +25% une fois l’échange finalisé ?

thegambler · #111

Bonjour

Peut-être la réponse à l’absence de réaction de INTU

rocambole · #112

Cela n’empêche pas de toutes les manières qu’Intu reste une cible avec l’écart de valorisation très large sur son ANR

InvestisseurHeureux · #113

Finalement, Hammerson abandonne l’offre sur Intu Properties, sans doute pour se préparer à un relèvement de l’offre de Klepierre.

Du coup, j’ai regardé la dernière publication d’Intu Properties et pour le moment, ces centres commerciaux aux UK semblent bien résister :

Intu Properties a écrit :
Record level of retailer demand in the first quarter with 60 long term leases agreed (43 in the UK and 17 in Spain) for £10 million of annual rent, 5 per cent above previous passing rent
• Sustained high occupancy of 96.1 per cent (March 2017: 95.8 per cent), unchanged from 31 December 2017
• Increased footfall year-on-year to date, excluding the periods of severe snow, by 1.5 per cent in the UK and continuing to outperform the UK benchmark
• Anticipated growth in like-for-like net rental income for the year continues to be in the range of 1.5 per cent to 2.5 per cent, with the outcome expected to be stronger in the second half than the first half
• £180 million intu Watford extension on target to open in October 2018 and anchored by Debenhams and Cineworld. Further letting in the period to Jack Wills and The Florist, taking pre-lets to 70 per cent
• Completed the disposal of 50 per cent of intu Chapelfield for £148 million, in line with the December 2016 market value
• Cash and available facilities of £872 million and debt to asset ratio of 45.3 per cent at 31 March 2018 (based on 31 December 2017 investment property valuations)
• Market movements in the fair value of debt and financial instruments since the year end have positively impacted net assets (and thereby NNNAV) by around £180 million

Le portefeuille de centres commerciaux au UK est concentré, avec quelques très beaux actifs :

Quant aux investissements en Espagne, ils ont pris de la valeur, ce qui ne m’étonne pas du tout, car l’Espagne a la vent en poupe, aussi bien sur le plan économique, que comme destination touristique.

Pour autant, le cours d’Intu Properties est retombé après l’annonce du désistement d’Hammerson, et on cote à présent à peine 200 GBp vs une NAV à 411 (source) !

J’ai quand même du mal à comprendre que les SCPI de commerce crèvent le plafond en terme de valorisation, alors que les foncières commerciales se font "défoncer" en bourse, malgré des portefeuilles d’actifs plus qualitatifs de mon point de vue.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #114

Suite au retrait de l’offre d’Hammerson, le cours d’Intu Properties est à nouveau sur des plus bas :

Je suppose que les cinq éléments qui pèsent sur le cours de la société sont :

- un taux d’endettement assez élevé à 45,3%,
- un positionnement 100% régional (pas d’actifs à Londres, supposés plus résilient),
- un positionnement 100% centres commerciaux (pas de diversification aux bureaux),
- un pipeline de projets importants (£560 M au UK, 600 M€ en Espagne), mais à financer alors que le taux de distribution est élevé (93%),
- aucune volonté de racheter des actions malgré la décote, le pipeline est prioritaire,
- le Brexit à venir.

Néanmoins la société a plusieurs atouts :

- un actionnariat stable : Peel Holdings (27%), un gestionnaire d’actifs sud-africain (21,10%), la famille Gordon (8%). Cette diversité s’explique par l’historique de la société.

- la valeur patrimoniale est concentrée sur une poignée de centres commerciaux régionaux prime (le plus bel actif, le Trafford Center à Manchester vaut £2,3 Md). Depuis peu, Intu Properties a une présence en Espagne (la société est entrée en Espagne avec un super timing), avec 3 des 10 meilleurs centres commerciaux du pays.

- un pipeline de projet intéressant, avec un super complexe commercial en Espagne à côté de Malaga (qui rentrera probablement dans le top 10 des meilleurs centres espagnol après son développement) et des extensions sur ses centres aux UK.

- elle possède 100% de ses principaux actifs, ce qui ouvre la possibilité à des JV pour financer le pipeline.

- pour le moment, le taux d’occupation est stable à 96,1%, confirmant la qualité des actifs.

- la dette a une maturité de 6,6 ans pour une durée moyenne des baux de 7,5 ans.

La société créé-t-elle de la valeur ?

Si nous regardons le cours de bourse, les actionnaires sont clairement perdants sur cinq ans, même avec les dividendes. Sur une période plus longue, c’est plus compliqué car il y a eu des opérations de M&A sur la période.

Voyons l’historique de la NAV (ajustée de la scission de Capital & Counties Properties) et des actifs :

2017 : NAV 411 GBp / Patrimoine : £10,5 Md
2016 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £10 Md
2015 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £9,6 Md
2014 : NAV 379 GBp / Patrimoine : £9 Md
2013 : NAV 346 GBp / Patrimoine : £7,6 Md
2012 : NAV 357 GBp
2011 : NAV 356 GBp
2010 : NAV 355 GBp

La quasi-totalité des loyers étant versée, la croissance de la NAV vient des réévaluations dans la valeur des propriétés et de l’activité de promotion immobilière (vente d’une partie des actifs matures pour développer de nouveaux actifs).

La fusion avec Hammerson a été avortée probablement du fait de l’intérêt de Klepierre pour Hammerson, mais montre que les propriétés de Intu ont un intérêt et que les actionnaires majoritaires de Intu sont ouverts à une opération de M&A.

Aujourd’hui, Intu Properties cote sous les 200 GBp avec un rendement sur dividendes de 7%. 50% de décote sur NAV pour une société avec des actifs régionaux prime.

Comme il n’y a plus de catalyseur et que le management n’a pas l’intention de racheter des actions, la décote va probablement perdurer au moins jusqu’à ce que la visibilité sur le Brexit augmente.

Ce ne sont pas non plus les recommandations des analystes qui vont servir de catalyseur au titre :

Mais, en attendant, l’actionnaire peut encaisser le rendement avec (à mon sens) une certaine marge de sécurité et une optionalité quand les incertitudes seront levées.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice · #115

Vous êtes courageux car c’est un titre favori des short-sellers.
Ils parient sur le fait qu’Intu devra lever du capital cette Année, opération qui sera hautement dilutive.
Tout ce la en plus d’arguments macros récurrents que vous avez relevé.

WhiteTiger · #116

InvestisseurHeureux a écrit :
La fusion avec Hammerson a été avortée probablement du fait de l’intérêt de Klepierre pour Hammerson, mais montre que les propriétés de Intu ont un intérêt et que les actionnaires majoritaires de Intu sont ouverts à une opération de M&A.

Klepierre rachètait Hammerson sous réserve qu’ Hammerson ne rachète pas Intu. Car Klepierre n’était pas intéressé par l’ensemble Hammerson + Intu. C’est donc plutôt un signe que les propriétés de Intu n’étaient pas jugées intéressantes (en tout cas, à leur valorisation actuelle) ou alors que Klépierre n’avait pas les fonds pour racheter l’ensemble.

Suite au retrait de la proposition de Klépierre, faite trés rapidement (pressions des actionnaires qui jugeaient l’offre trop haute ?) et pas forcément supportée par le management de Hammerson, le cours a continué à chuter. C’est donc un bon point pour Klépierre et Hammerson (estimé plus que la proposition de Klépierre), mais certainement un mauvais signe pour Intu (que personne ne veut, d’où le taux élevé de short sur cette valeur)…

InvestisseurHeureux · #117

Hélas, cela tourne à l’eau de boudin pour Intu Properties.

La foncière a publié un premier semestre opérationnellement résilient (97% de taux d’occupation, dividende maintenu), mais a déprécié la valeur de ses centres commerciaux au UK. Le CEO a donné sa démission.

Commentaire sur les résultats : Intu?s share dips after weak results and CEO resignation

2018 : NAV 362 GBp / Patrimoine : £9,8 Md
2017 : NAV 411 GBp / Patrimoine : £10,5 Md
2016 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £10 Md
2015 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £9,6 Md
2014 : NAV 379 GBp / Patrimoine : £9 Md
2013 : NAV 346 GBp / Patrimoine : £7,6 Md
2012 : NAV 357 GBp
2011 : NAV 356 GBp
2010 : NAV 355 GBp

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

WhiteTiger · #118

On peut noter que le cours d’Intu a été divisé par 2 en 3ans et demi.

Dans le même temps, la NAV n’a baissée que de 10% et la valeur du patrimoine a légèrement progressé. C’est la résultante d’un effet de levier important, lié à un endettement en constante augmentation.

Lorsque l’endettement devient excessif, le moindre "coup de mou" du marché immobilier devient alors une bombe à retardement pour la valeur concernée. Le management tentera bien de cacher la misère un moment, mais lorsque ce n’est plus possible…

Trés classique et totalement prévisible !

gorn · #119

C’est desormais une tendance importante, les foncieres vendent leurs activites de centres commerciaux, c’est connu et donc ca se vend moins chers que les books values:

Hammerson etant le dernier en date : Subscribe to read | Financial Times

Les resultats ne sont pas forcement horribles et il y a differents niveaux de qualite pour ces centres commerciaux mais je pense qu’on est dans une spirale negative avec peu d’acheteurs et beaucoup de vendeurs. Donc pour le mment ca va rester difficile.

Dans la presse anglaise les articles sont desastreux au quotidien sur le retail avec beaucoup de boutiques qui ferment: mothercare, house of fraser, poundworld, toys rus, marks and spencer, maplin et beaucoup de chaines de restauration. Et pour un centre commercial moyen, perdre une ou 2 locomotive comme marks and spencer et debenhams ou house of frsser, ca fait mal.

Ribeiro · #120

Bonjour à tous,

Il y a peu je me suis penché sur quelques sociétés opérants dans le domaine de la construction/commercialisation d’immobilier et entre autres BELLWAY et PERSIMMON.

Je me pose la question des critères qualitatifs et quantitatifs pour évaluer la qualité d’un titre et de la méthode d’estimation de la valorisation pouvant être utilisée.

Dans la même idée qu’avec les REIT, y-a-t-il une façon différente d’aborder les choses ?

Par exemple pour PERSIMMON, les critères de profitabilité, d’endettement, de qualité du dividende sont bons.
Le fort dividende à plus de 9% est correctement couvert par le FCF à environ 50%.

Une estimation de la valorisation avec xlsValorisation me donne une valeur entre 22 et 27 selon les données renseignées (cours autour de 24/25).

Les sociétés UK de ce type sont actuellement assez faiblement valorisé car le marché anticipe la chute du l’immobilier, pour autant, sur le principe, une analyse de ce type est-elle pertinente ?

D’avance merci pour vos retours.

PoliticalAnimal · #121

Votre approche est celle que j’avais utilisée et, qui me réussit plutôt bien habituellement (en tout cas, en moyenne mieux que le marché) mais je me suis brûlé un bras sur les promoteurs UK…

J’avais acheté Crest Nicholson avec, ce que je pensais être, une forte marge de sécurité mais le marché semble anticiper des baisses de prix plus importantes que moi. Crest Nicholson est en plus moins dépendant du marché londonien que d’autres grands promoteurs et je pensais que c’était suffisant (nous avons été nombreux à penser que l’effet Brexit était surestimé… mais plus le temps passe, plus les annonces de grandes boîtes partant de Londres s’accumulent, oh, petit à petit, mais ça commence à représenter de nombreux m2… je pense au contraire maintenant que le Brexit va peser à long terme sur le UK et particulièrement sur Londres).

Je me suis rendu compte que je n’étais pas à l’aise avec cet investissement car mes méthodes habituelles couvrant pourtant au moins 5 ans (couverture du dividende, évaluation de la croissance, ratio de FCF par rapport à la valeur d’entreprise) étaient toutes biaisées par une période de forte hausse des prix de l’immobilier anglais. En plus, je connais très mal ce domaine et finalement "Mr. Market" n’est sans doute pas si stupide à attribuer des ratios très faibles à la plupart des promoteurs immobiliers. Il anticipe des baisses de prix à la vente qui pèseront sur les marges des promoteurs.

J’ai donc tout vendu il y a quelques semaines avec perte (vendu autour de 4 £) sans aucun regret. L’entreprise a une market cap importante, est suivie par de nombreux analystes, je ne connais rien de spécifique au marché de l’immobilier UK qui me donnerait un avantage. En résumé, je pense que ma méthode n’est pas effective pour ce cas. Elle marche bien sur les small caps peu suivies par les analystes et/ou sur les big caps d’un de mes domaines de compétences. Pour le reste, Mr. Market est sans doute plus malin que moi… je croyais faire une affaire en achetant du Crest Nicholson à 5 £, j’ai préféré vendre avec une perte raisonnable.

Tout ça pour vous dire que si les ratios paraissent excellents, il y a une raison et qu’il faut savoir encaisser la volatilité car ce n’est sans doute que le début pour les promoteurs UK… encore ce matin, une nouvelle pas très réjouissante pour la City : Subscribe to read | Financial Times

Avec les baisses du 2ème trimestre, les promoteurs UK ont des ratios encore plus attrayants il est vrai, je ne sais pas si c’est un mauvais investissement, c’est peut-être même "le creux" mais il faut investir en connaissance de cause.

InvestisseurHeureux · #122

Pour ceux qui veulent lire la conférence téléphonique du T2-2018 d’Intu Properties :
Edited Transcript of INTU.L earnings conference call or presentation 26-Jul-18 8:45am GMT

Le management se fait titiller par les analystes sur le ratio d’endettement et l’absence de programme de cessions d’actif, mais la réponse est toujours la même : comme l’endettement se fait uniquement avec des emprunts hypothécaires et compte-tenu de la qualité des actifs, le levier n’est pas un problème et Intu Properties n’a pas de problème de refinancement.

Le chairman ne manque pas d’humour (quoique personnellement je le goutte assez peu vu la situation…) :

John Strachan a écrit :
Someone put their hand over there. We’d welcome some positive comments (multiple speakers) if there are any. Pretty good presentation really, wasn’t it?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

GoodbyLenine · #123

Y a-t-il eu un autre trait d’humour [*] expliquant l’évolution du cours de l’actions (passé de 280p quand j’en ai acheté à 175p actuellement, ce qui est remarquable pour une foncière par les temps qui courent) ?

[*] du genre "nice result of tremendous management isn’t it" plutôt que "le Brexit a fait prendre conscience au marché que pas mal d’immobilier UK était bien surévalué" ?

InvestisseurHeureux · #124

Ce que je n’explique pas sur Intu Properties, c’est la "passivité" de John Whittaker (fondateur du conglomérat Peel Group) qui est actionnaire significatif (700 M€, après conversion) de la société.

Quand au chairman John Strachan, il détient 30 k titres, soit environ 57 k€ (après conversion) en titres pour une rémunération 2017 de 228 k€ (après conversion) en cash. Source : rapport annuel 2017.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

jean · #125

Effectivement.
De plus, la presse évoque le financement des titres INTU par effet de levier pour Peel Holdings.

Tycoon John Whittaker ?borrowed heavily against stake in Intu? | Business | The Sunday Times

Enfin, M Whittaker a également pris position directement dans Hammerson.

Cela devrait donc continuer à bouger tôt ou tard.

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#101 10/12/2017 11h50

1 #102 10/12/2017 15h10

Jeff33 a écrit :

#103 10/12/2017 16h07

#104 10/12/2017 16h17

#105 10/12/2017 18h16

#106 10/12/2017 20h28

neraut a écrit :

1 #107 05/03/2018 12h12

#108 05/03/2018 13h51

#109 05/03/2018 15h57

thegambler a écrit :

#110 19/03/2018 09h42

#111 19/03/2018 09h57

#112 19/03/2018 10h18

#113 29/04/2018 12h04

Intu Properties a écrit :

2 #114 22/05/2018 16h16

Je suppose que les cinq éléments qui pèsent sur le cours de la société sont :

Néanmoins la société a plusieurs atouts :

La société créé-t-elle de la valeur ?

1 #115 24/05/2018 09h15

#116 24/05/2018 11h05

InvestisseurHeureux a écrit :

#117 27/07/2018 11h19

#118 27/07/2018 11h50

1 #119 27/07/2018 12h01

1 #120 06/08/2018 12h08

1 #121 06/08/2018 12h28

#122 08/08/2018 15h12

John Strachan a écrit :

#123 08/08/2018 15h35

#124 09/08/2018 14h49

#125 09/08/2018 18h02

Discussions peut-être similaires à “british land et autres foncières/reit britanniques : land securities, intu properties…”

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1 #102 10/12/2017 15h10

Jeff33 a écrit :

neraut a écrit :

1 #107 05/03/2018 12h12

thegambler a écrit :

Intu Properties a écrit :

2 #114 22/05/2018 16h16

Je suppose que les cinq éléments qui pèsent sur le cours de la société sont :

Néanmoins la société a plusieurs atouts :

La société créé-t-elle de la valeur ?

1 #115 24/05/2018 09h15

InvestisseurHeureux a écrit :

1 #119 27/07/2018 12h01

1 #120 06/08/2018 12h08

1 #121 06/08/2018 12h28

John Strachan a écrit :

Discussions peut-être similaires à “british land et autres foncières/reit britanniques : land securities, intu properties…”

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Je suppose que les cinq éléments qui pèsent sur le cours de la société sont :

Néanmoins la société a plusieurs atouts :