Témoignage : cession de SCPI par le biais de leur société de gestion

PierreQuiroule a écrit :

Les SCPI en question, avec à peu près 10 000 euros sur chacune, étaient les suivantes :
- Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)
- PFO2 (Périal)
- Corum (Corum)
- Multimmobilier 2 (La Française AM) : La seule à capital fixe

Vous parliez de 5 SCPI, l’autre est donc Foncia Pierre Rendement aussi à capital fixe.
Ce retour est très intéressant car en plus d’être concret, vous l’avez fait sur 5 SCPI à caractéristiques différentes de 5 SG différentes.

Depuis combien de temps possédiez-vous ces parts?

J’ai toujours considéré que posséder plusieurs SCPI était un gage de liquidité car si une ou deux sont bloquées, on peut toujours vendre celles qui n’ont pas de problème. Bien sûr le jour où tout se bloque ça n’a plus d’intérêt mais voyez vous avez pu vendre Multimobilier 2 facilement alors que 2 SCPI de La Française nécessitent des délais de plusieurs mois pour se débarrasser des parts (Selectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1), d’où l’intérêt de diversifier.
5 SCPI pour 50000€ c’est un maximum mais ça ne vous a coûté que quelques timbres et paperasse au final.

Merci pour ce retour. Je suis en train de réfléchir à une cession de parts de SCPI et il est précieux d’avoir ce type de retour d’expérience.
Les points que je suis en train de creuser, mais peut-être avez-vous déjà une réponse :
1. Quel montant va réellement être crédité après la cession ?

À titre d’information, sur ce sujet, voici la réponse obtenue récemment auprès d’un gérant de SCPI, concernant les définitions de deux termes assez proches, me semble-t-il :
-valeur de retrait qui correspond à la valeur nominale (prix de la part + prime d’émission) qui s’élève à compter du 1er juillet 2017 à 1056 euros (1040 euros du 01/07/2016 au 30/06/2017). Il s’agit de la valeur statuaire de la part lorsqu’il existe des demandes de souscription pour un montant égal ou supérieur aux demandes de retrait
- valeur de sortie qui correspond à la valeur de réalisation étant égale à la somme de la valeur vénale des immeubles (expertise immobilière) et de la valeur nette des autres actifs moins les dettes. Il s’agit de la valeur liquidative qui s’élève à 1024 euros au 31/12/2016.

2. Comment valoriser l’augmentation progressive des délais de jouissance, dans le cadre d’une cession de gré à gré ? En effet, certaines SCPI sont passées à six mois (Corum par exemple) de délai de jouissance, ce qui représente un montant significatif de revenus locatifs en moins.

Je ferai mon retour d’expérience sur le forum dans la mesure du possible.

Bien à vous,

Comme GBL, je ne suis pas sûr de comprendre votre première question. Tout ce que je peux vous dire, c’est que j’avais fait mes calculs avec la valeur de retrait affichée sur le site de chaque société de gestion. J’ai reçu au centime près ce qui était annoncé.

Vous me permettez de préciser un point important : je n’étais en plus-value par rapport au prix de souscription que pour une seule SCPI (Rivoli), dans ce cas, la société de gestion a payé pour mon compte l’impôt sur les plus-values immobilières. J’ai donc reçu la valeur de retrait déduite de cet impôt. Ça peut paraître évident, mais ça va mieux en le disant.

Pour votre point n° 2, autant que je sache, l’avantage d’une cession de gré à gré, c’est justement de ne pas subir le délai de jouissance. D’après ce que j’ai vu, le prix est calculé pour que l’avantage retiré d’une cession de gré à gré (par rapport au retrait par le biais de la société de gestion) soit partagé équitablement entre le vendeur et l’acquéreur.

@PierreQuiRoule,

Merci pour le partage d’information.
Comme c’est un sujet que je regarde actuellement, vous serait-il possible de détailler un peu l’aspect fiscal de cette cession de parts?
Notamment sur quelle base est calculée la plus ou moins value ?

Comme dit plus haut son prix initial de souscription  était de 260€ pour RAP.

En effet la situation de Selectinvest 1 ne s’améliore pas, cela fait bien 2 ans que de tels délais sont nécessaires et apparemment cela s’accroit.
Il y a possibilité de revendre plus vite mais avec une décote de l’ordre de 15% via le fonds de remboursement.
Crédit Mutuel Pierre 1 (de La Française aussi) est elle aussi dans cette situation avec une décote de 17% environ pour le fonds de remboursement et des délais de revente de l’ordre de 1 an sinon.
Ce sont à ma connaissance les 2 seules SCPI du marché connaissant de tels problèmes de liquidité.

Edit: mise à jour des décotes

Suite et fin de l’aventure SCPI pour moi : la réception des derniers dividendes !

La cession n’étant pas intervenue pile à la fin d’un trimestre*, quelques euros sont arrivés sur mon compte en janvier :
- 6,14 € par part Multimmobilier 2 (contre 9,21 € reçus au trimestre précédent)
- 1,79 € par part RAP (contre 2,83 €)
- 7,34 € par part Foncia Pierre Rendement (contre 11,01 €)
- 1,63 € par part PFO2 (contre 2,05 €)
- Corum distribuant son dividende mensuellement n’a rien versé depuis l’envoi du courrier (pas de dividende en décembre).

*Le courrier recommandé a été envoyé le 27 novembre et reçu le lendemain par la plupart des sociétés de gestion.

En gros, j’ai reçu entre 60% et 80% du dividende du dernier trimestre, ce que je trouve honnête. J’avoue ne pas avoir le courage de chercher comment ce versement a été calculé dans chaque cas : au mois, à la quinzaine, au jour…

Bonjour,
J’ai initié la vente d’environ 50k€ de SCPI notamment suite à la crise qui se profile, ce qui me permet de :
_Prendre une partie des plus-values sur des SCPI que je considère au sommet et qui à mon sens ont des chances de voir leur prix baisser. Tant pis pour l’imposition sur les plus-values
_Me débarrasser de SCPI avec lesquelles je ne suis pas à l’aise et ne souscrirais pas aujourd’hui
_Au final j’estime ne pas perdre grand chose autre qu’une absence de dividendes le temps de réinvestir cet argent, ce qui prendra des mois mais ça me laisse une chance de saisir des opportunités à venir sur les marchés secondaires.

Voici un point provisoire :
_Vente de Fructirégions : vente effectuée sans problème, avec une sacré facture sur la plus-value, se montant à près de 40%, je n’ai pas pu vérifier, la SCPI a du vendre des biens en plus-value en début d’année.
_Vente de Fructipierre : idem marché fluide au plus haut, inutile d’être trop gourmand, les acheteurs sont nombreux à 575-576€ net vendeur, il ne faut pas se positionner plus haut, d’autant plus que ça ne durera pas je pense.
_Vente de Rivoli Avenir Patrimoine : vente effectuée sans problème, le marché est fluide, le règlement se fait rapidement et les informations pour vérifier le calcul de plus-value sont disponibles immédiatement, ce qui est la moindre des choses (en plus d’être correctes…).
_Vente de Pierre Plus : après un mois et demi, toujours rien. C’est le flou absolu, impossible de connaître l’état du marché, de savoir combien de parts sont en vente, combien sont en attente de souscription.
J’avoue ne pas être du tout à l’aise avec ce type de capital, les SCPI à capital variable. Ca laisse trop de marge au gérant car ce n’est pas encadré, quand je vois que Corum semble traiter les ordres au fil du temps alors que d’autres font un échange par mois, quand ce n’est pas plus, cela me parait anormal.

Ce que je constate, c’est que pour vendre une SCPI à capital fixe, si l’on sait lire les carnets d’ordres, on sait quasiment à coup sûr si son ordre a des chances de passer et surtout, au lendemain de la confrontation à une date fixe, on sait aussi si c’est passé ou non. Il faut ensuite attendre 3 semaines pour être payé.
Pour vendre une SCPI à capital variable, il y a beaucoup d’inconnues, seul le gérant pourra vous rassurer en expliquant que le marché est fluide mais il n’est pas tenu de communiquer et surtout cela l’engage potentiellement donc un mystère se maintient jusqu’à ce que vous touchiez vos fonds.

En l’occurrence je n’avais aucun besoin mais je trouve qu’il est rassurant de pouvoir récupérer 50k€ en quelques clics en pleine crise, avoir un portefeuille très diversifié permet d’avoir le choix sur les SCPI à vendre et avoir moins de risque de se retrouver bloqué.
Les ventes se montent à 10k pour Fructirégions et Fructipierre, 15k pour Rivoli Avenir Patrimoine et Pierre Plus.
Si l’on ajoute les 50k€ que j’avais prévu d’investir début mars et pour lesquels je me suis rétracté, cela me permet d’être moins exposé au marché des SCPI tout en gardant des revenus me permettant de vivre et être très liquide. Cela permettra de saisir des opportunités que ce soit en bourse, pour l’achat d’une RP ou autres SCPI.
J’ajoute à cela que pendant ces 2 derniers mois, les dépenses se sont révélées très modérées, de la nourriture pour le même budget qu’avant, quelques gants et masques certes mais pour le reste plus rien, le budget essence étant réduit de 2/3 en consommation et de 3/4 en terme de budget.

1) Je confirme que la perte de jouissance est sur tout le trimestre, mieux vaut donc céder ses parts en début de trimestre.
2) En effet, dans le cas des parts cédées uniquement, un délai de 7 à 10 mois permet du coup - je suppose - à la SCPI de ne pas avoir à les verser et augmenter ainsi son résultat, ce qui bénéficie aux autres associés. Les parts souscrites augmentant le capital ont un délai correspondant à celui nécessaire pour trouver/acheter des biens.
3) 1 mois et 3 semaines. Ordre envoyé en début de mois, exécuté en fin de mois et paiement fait 3 semaines après. L’intérêt d’envoyer un ordre en tout début de trimestre est que chronologiquement on passe avant ceux qui envoient leur ordre au fil du mois concerné. Je pense que durant les temps qui courent, ça a son importance, plusieurs SCPI risquant de voir leur marché se bloquer, même temporairement (AESTIAM, 2 SCPI bloquées, 1 ayant eu une alerte finalement passée, à surveiller aussi les SCPI gérées par FIDUCIAL et d’autres à venir probablement - à surveiller : LA FRANCAISE ? AEW-CILOGER ?).

Dernière modification par Surin (29/01/2021 10h32)

Surin, le 28/01/2021 a écrit :

1) Je confirme que la perte de jouissance est sur tout le trimestre, mieux vaut donc céder ses parts en début de trimestre

Il semble donc que les règles ont également changées depuis 2017 puisque PierreQuiroule indiquait dans son message 16qu’il avait reçu des dividendes au prorata des dates de vente effectives.

A moins que cela dépendent des SCPI ?

Yvan

A noter que le nombre de SCPI à capital variable se retrouvant en situation de blocage augmente, de plus il concerne plusieurs gérants, liste non exhaustive :

Aestiam :

Placement Pierre, Pierre Rendement

AEW :

Pierre Plus se bloque un ou deux mois puis reprend des souscriptions, surveiller Laffitte Pierre et Atout Pierre Diversification

Fiducial :

Buroboutic et Ficommerce voient leur nombre de parts diminuer depuis plus d’un an. Le gérant semble piocher dans la collecte précédente non investie, ce n’est pas prévu dans les statuts mais après tout, c’est une piste pour améliorer la liquidité des SCPI à capital variable.

La Française :

Crédit Mutuel Pierre 1 bloquée depuis longtemps, Selectinvest vient juste de se débloquer

Périal :

PFO

Primonial :

Patrimmo Commerce

Pendant ce temps, les autres continuent leur course en avant en collectant et en investissant dans la foulée, quitte à se retrouver bloquées quelques semaines ou mois plus tard. Il y a décidément une erreur dans le statut de ces SCPI, c’est pour cela que je trouve la réaction de Fiducial - totalement hors du champ de ce qui est prévu normalement et en dehors de toute explication officielle - intéressante à développer.
Mais comment "officialiser" l’arrêt de l’augmentation du nombre de parts d’une SCPI sans bloquer la souscription. Automatiquement cela n’arrange pas le marché de la revente et ne peut que freiner d’éventuels souscripteurs.
Ils jouent habilement, à voir combien de temps cela va tenir au vu des dizaines de milliers de parts cédées chaque semestre …

Edit : ajout Patrimmo Commerce

Dernière modification par Surin (02/10/2021 18h48)