Achat de sa résidence principale : comment réduire l'apport personnel ?

Non, votre question est bonne : nous achetons un bien de ce montant parce qu’il nous plaît et que les biens d’un montant inférieur ne nous plaisent pas (à ma compagne en particulier). En ce qui me concerne, pour la partie purement patrimoniale, je recherche de l’endettement pour l’effet de levier. Un taux d’intérêt élevé ou un montant d’intérêts élevés ne me semble pas une considération rationnelle : seul m’importe la valeur de mon patrimoine à l’issue du prêt. Or, étant donné le rendement de mes placements, je suis prêt à accepter un taux et une durée élevés de prêt si ça me diminue l’apport : calculs faits, je suis plus riche ainsi à l’arrivée.

Les chiffres sont les suivants :
Montant hors notaire 438k
Revenus annuels nets de charges 49k

Il m’est venu une autre idée : accepter un crédit long pour diminuer l’apport, et dans quelques années quand nos revenus auront augmenté (ce qui est une quasi certitude, surtout si on le prévoit à dessein), racheter le crédit pour un moins long avec mensualités plus élevées.

Pour faire cela (rachat de crédit), il faut que le différentiel de taux soit assez élevé, de l’ordre de 1% pour couvrir les frais de rachats notamment.
Pas sur que ce soit possible avec les taux faibles pratiqués en ce moment.
Une autre solution à utiliser est aussi la souplesse de la modulation de mensualité.
Vous pouvez vendre le concept à votre banquier d’accepter un taux d’endettement > à la moyenne pour aller chercher une durée plus courte et un meilleur taux. Les mensualités pourront être couvertes en piochant ponctuellement dans vos réserves AV, même si la fiscalité n’est pas optimale.
Et après 1 an d’emprunt, on peut normalement moduler ses mensualités à la baisse d’au moins 10% (classiquement, les modulations sont de l’ordre +30/-10 ).
Cela vous permettrait d’aller chercher un bon taux et de le garder sur votre emprunt au bout d’un an qui sera rallongé alors de quelques années (le rallongement est souvent limité lui aussi autour de 3 ans maxi).
Libre à vous ensuite de raccourcir à moyen terme la durée de l’emprunt si vos revenus augmentent, ou si votre trésorerie en AV devient plus disponible.

L’avance sur AV est aussi une piste à creuser car le taux est généralement celui du fonds € + 1% mais votre argent continue à capitaliser sur vos contrats et le compteur fiscal continue à tourner.

Votre exemple montre bien que lorsque l’on arrive à placer son épargne à un rendement important (>5%), il peut être plus intéressant de louer que d’acheter sa RP. D’ailleurs, avez-vous regardé le montant en location d’une RP équivalente ? On comprend bien que Madame souhaite une RP à son goût - en revanche, qu’elle soit en location ou en achat cela lui change-t-il quelques chose ?

Pour le financement, je trouve également qu’un emprunt sur 30 ans pour réduire au max l’apport est difficilement défendable. L’écart d’effort mensuel entre un emprunt à 30 ans avec un taux important (car durée peu courante) vs 25 ans avec un taux plus bas doit être très faible ?

Enfin, en cas de levier maximum, votre risque augmente significativement. En cas de remontée des taux, vous vous exposez à une baisse probable de la valeur de votre RP et une baisse encore plus probable de vos actifs boursiers (à 10%, une majorité doit être en actions ?)

Dans votre cas de figure, je verrai donc deux possibilités "raisonnables" :
1/ Louer une RP à votre goût. Vous pouvez alors jouir de l’intégralité de votre capital et viser un rendement conséquent (qui payera peut-être une bonne partie de la location ?)
2/ Acheter votre RP à votre goût sur une durée de 20/25 ans en apportant une partie de votre épargne : baisse du taux de crédit et baisse de l’effet de levier.

L’effet symétrique est pas mal car dans les deux cas de figures :
-> En cas de dynamique économique : Votre capital va continuer à s’apprécier à 10% voir plus ? Idem pour votre RP en cas d’achat
-> En cas d’augmentation des taux / crise économique : Le levier étant moins important, votre risque est plus limité. En cas d’achat de RP, vous gagnez l’avantage de garder un taux vraiment faible (taux sur 20/25 ans actuel) qui pourra être utile en cas d’achat/revente - etc.

Je suis un peu dans le même cas de figure que vous… En visant également un rendement de 10% sur mon capital, j’ai opté pour le choix 1/ (location) qui m’apporte le meilleur ratio risque/valorisation du patrimoine avec en plus la liberté de mouvement :-)

Au plaisir,

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Golliwogg a écrit :

Les chiffres sont les suivants :
Montant hors notaire 438k
Revenus annuels nets de charges 49k

Il m’est venu une autre idée : accepter un crédit long pour diminuer l’apport, et dans quelques années quand nos revenus auront augmenté (ce qui est une quasi certitude, surtout si on le prévoit à dessein), racheter le crédit pour un moins long avec mensualités plus élevées.

Il manque d’autres chiffres :
vos revenus, vos placements, combien vous seriez prêt a mettre dan le crédit, le cout du crédit prévisionnel, combien vous rapporte vos placement…

Après, avoir un crédit long (30 ans) n’est peut-être pas une si mauvaise idée s’il est bien négocié, et si cela vous rapporte plus que de mettre un (gros) apport dans cet achat.
Des remboursements peuvent être faits au cours de la vie du crédit pour diminuer son cout.

A+

Ohe

Merci à tous pour vos réponses.

Iqce a écrit :

J’en pense que ce n’est sans doute pas la maison de votre vie à vous.
En effet si tel était le cas vous accepteriez à priori de perdre sur le rendement de vos placements

Vous avez raison. En réalité, je pense que nous allons tout de même l’acheter et que je vais accepter l’éventualité de "perdre de l’argent". Je me faisais ici l’avocat du diable en insistant uniquement sur l’aspect négatif de ce manque à gagner potentiel ; mais c’était passer sous silence tous les aspects positifs (qui sortent du cadre purement financier).

Tanuky a écrit :

Pour le financement, je trouve également qu’un emprunt sur 30 ans pour réduire au max l’apport est difficilement défendable. L’écart d’effort mensuel entre un emprunt à 30 ans avec un taux important (car durée peu courante) vs 25 ans avec un taux plus bas doit être très faible ?

Je viens de faire une simulation sur mon tableau excel avec un crédit 25 ans à 2% et un 30 ans à 2.7% (ce qui est un écart assez réaliste). Pour un apport constant de 140k, la mensualité passe de 1409 à 1345. Si je plafonne le taux d’endettement à 40% pour les deux : avec le 25 ans, il me faut 141k d’apport ; avec le 30 ans, il me faut 126k d’apport. Ca parait maigre mais pourtant, au bout de 30 ans (et quel que soit le taux de rendement de l’épargne, j’ai simulé avec plein de valeurs), on est très légèrement plus riche avec le crédit à 30 ans.
Je peux vous donner les valeurs précises de la simulation mais ça alourdirait inutilement le post. En tout cas j’ai toujours considéré la valeur du bien constante et 0 inflation (car il y a tellement d’incertitude sur ces points que je préfère ne pas me prononcer).
Toujours est-il qu’autour de 7% de rémunération de l’épargne, j’estime que l’achat versus location est neutre (en comptant un équivalent loyer de 1800€ pour un bien de 438k€). Ce qui est une petite consolation : si mon portefeuille ne performe pas aussi bien que je l’avais espéré (moins de 7%), l’achat immobilier aura été rentable, c’est un peu une forme de couverture.

Mis à part ces considérations, Tanuky, vous avez bien synthétisé la problématique, et je vois que vous vous êtes posé les mêmes questions que moi. Effectivement, j’ai fréquemment posé la question à ma compagne de savoir si on ne pouvait pas jouir tout autant d’un bien en location qu’en propriété. Personnellement, j’ai toujours répondu oui, mais elle non ; avec le recul, je comprends un peu ses objections. Par exemple, là où nous sommes actuellement, nous avons une jolie maison avec un joli jardin. Nous n’avons jamais installé d’arrosage automatique dans le jardin car "ce n’est pas chez nous" ; c’est bête, nous aurions peut-être dû le faire, mais toujours est-il qu’on ne l’a pas fait car on sait qu’on devra un jour rendre la maison.

ohennequin a écrit :

Il manque d’autres chiffres :
vos revenus, vos placements, combien vous seriez prêt a mettre dan le crédit, le cout du crédit prévisionnel, combien vous rapporte vos placement…

J’ai donné tous les chiffres. Mes placements ne sont pas tellement la question, puisque largement suffisants pour l’apport quel qu’il soit. Et le rendement de mon épargne, j’en ai parlé aussi dans mon premier post : dans les 10% (je pense raisonnablement pouvoir soutenir ce taux à long terme - voir la file de mon portefeuille). Combien je serais prêt à mettre : le moins possible, c’est le but de cette file. Disons que si j’arrive à un apport de 100k€ (à partager entre ma compagne et moi), je m’estimerai plutôt satisfait.

D’ailleurs j’ai mis une une condition suspensive assez drastique (qui a été acceptée par le vendeur), dans laquelle je considère 100k€ comme l’apport maximum. Je suis donc bien protégé si je n’obtiens pas de bonnes conditions de prêt. Le compromis n’est pas encore signé, cela dit (il est en cours de rédaction/correction).

J’avais fait une simulation pour la RP avec la conseillère bancaire qui nous avait ouvert le crédit locatif d’il y a quelques mois, elle semblait accepter de monter à un taux d’endettement proche de 40%, étant donné que le reste à vivre lui semblait suffisant.

Vous avez raison. D’ailleurs la dernière fois, elle nous avait dit pouvoir faire du 30 ans pour le crédit locatif, et on a été retoqué par l’organisme de caution, qui nous a obligé à changer pour 25 ans. De toutes façons, j’ai plusieurs rdv avec des courtiers et banques prochainement ; et je suis bétonné au niveau des conditions suspensives (qui de toutes façons ne sont même pas encore signées), je verrai bien. Un courtier en ligne m’a par exemple proposé une banque (sans me dire laquelle, à ce stade) qui acceptait du 30 ans jusqu’à 45% d’endettement, à 2.55% taux nominal ; certes c’est cher et je ne prendrai probablement pas ça, mais juste pour dire que ça existe.

Dans votre présentation vous ne détaillez pas votre statut professionnel. Si dans votre profession on peut raisonnablement pensez qu’il va y avoir une augmentation de vos revenus (par raisonnablement j’entends permettant de convaincre un banquier), certaines banques acceptent un système de palier anticipé.

Je suis moi-même en train de valider avec un courtier ce mode de financement permettant d’augmenter ma capacité d’emprunt en se basant sur les revenus futurs. Je sais que la BNP propose ce type de montage et il me semble que le Crédit Agricole aussi

Je sais que la Caisse d’Épargne propose également «Grandioz» avec augmentation anticipé du remboursement de 1 à 2% par an pour augmenter le montant de l’emprunt mais pas avec un système de palier.

Quand vous dites Charges à 0, avez-vous au moins pris en compte la taxe foncière, car ça c’est bien une charge non évitable en propriétaire que l’on a pas en locataire.

Springle a écrit :

Si dans votre profession on peut raisonnablement pensez qu’il va y avoir une augmentation de vos revenus (par raisonnablement j’entends permettant de convaincre un banquier), certaines banques acceptent un système de palier anticipé.

Intéressant, je note. Oui, j’ai acquis depuis peu le statut de fonctionnaire. Mon salaire va donc suivre automatiquement la progression de la grille statutaire. J’ai en effet argumenté dans ce sens auprès de la Caisse d’Epargne (banque de mon précédent crédit locatif), mais pas encore de réponse.

J’avais également fait la simulation 30 vs 25 ans et l’écart est tellement grand en terme de coût du crédit que je n’y voie d’intérêt qu’en cas de volonté de conserver une capacité d’emprunt par la suite pour réaliser plusieurs investissements immobiliers locatifs.

Ca dépend comment on fait la simulation. Dans mon paradigme, le "coût de crédit" n’est pas un critère pertinent (un coût de crédit exorbitant qui me permet de gagner plus en plaçant les liquidités dégagées à 10% peut tout à fait s’avérer rentable). Quant à la volonté de conserver une capacité d’emprunt, c’est n’est pas tellement la question puisque le but est pour moi de justement plafonner ma capacité d’emprunt. Ce sera toujours possible de faire un investissement locatif par la suite mais il devrait être neutre sur la capacité d’emprunt, cad auto-financé (ça tombe bien, c’est justement le but recherché quand on fait ce type de placement).

volthur a écrit :

Quand vous dites Charges à 0, avez-vous au moins pris en compte la taxe foncière, car ça c’est bien une charge non évitable en propriétaire que l’on a pas en locataire.

Non je ne l’avais pas fait pour faire simple. Je viens de l’ajouter, ça n’impacte pas significativement les ordres de grandeur (elle n’est pas chère du tout - 900€, à moins qu’on se fasse réévaluer par le fisc).