Charges de co-propriétés élevées après le décès d'un copropriétaire ?

Mike75 · #1

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété avec 6 logements.
Le propriétaires du RDC est malheureusement décédé depuis mars 2016.

D’après le syndic de copropriété, aucun héritier ne semble donner signe de vie.
Le notaire n’est pas très réactif de son côté également.

Par conséquent, le syndic vient de nous expliquer qu’a la prochaine AG, c’est à nous les copropriétaires de régulariser la situation et de payer les charges qui incombent au logement.

Savez-vous quels sont les obligations du syndic ?

Comment faire bouger la situation ?

Mots-clés : charges copropriétés, décès, syndic

alex44 · #2

je n’y connais pas grand chose, mais l’appartement va bien allé à quelqu’un, après recherche des héritiers… Les dettes restent attaché au bien.

Sinon c’est trop facile, on attends, et quand la facture est réglée on se pointe comme une fleur!

Belyviel · #3

Bonjour,

Effectivement tout est "bloqué" tant que le notaire n’a pas retrouvé le(s) héritier(s) potentiel(s). Cependant, le notaire peut régler les encours du défunts avec les fonds dudit défunt, s’il y a assez.

FVHR · #4

Le syndic essaye de trouver la solution La plus simple et plus rapide; faire payer les autres co propriétaires .

Y’a til des travaux urgent q faire dans la copro? Si c’est juste les charges de gestion habituelle je vous conseillerais de faire traîner jusqu’à ce qu’un héritier se manifeste

Mike75 · #5

Pas de travaux urgent dans la copropriété.
Bon après recherche à priori le mieux reste de s’opposer au syndic.
Thanks à vous.

Surin · #6

Mettez la pression sur le syndic pour qu’il engage une procédure de mise en vente du bien. A partir du moment où la dette dépasse 10000€, il n’y a pas de raison de continuer d’attendre. Lorsque le bien sera liquidé, la copropriété pourra se servir sur le fruit de la vente, à après épurement des autres dettes bien sûr notamment les organismes d’état, servis en priorité. Avez-vous des informations sur la situation financière personnelle du défunt? Etait-il à jour de ses charges auparavant?

xazh · #7

Mike75 a écrit :
Savez-vous quels sont les obligations du syndic ?

Le syndic a l’obligation de maintenir la comptabilité de la copropriété dans les clous. Les copropriétaires sont solidaires des charges, c’est à dire qu’en présence d’un défaut d’un copropriétaire, ce sont les autres qui avancent, au prorata, les charges du défaillant … de sorte que le bilan de la copro reste positif.

Il faut que le syndic suive cela avec précision pour que vous puissiez à terme récupérer cette quote part lorsque les héritiers solderont ces dettes ou qu’une éventuelle procédure de mise en vente aura abouti.

@Surin : le syndic n’a pas le pouvoir de demander la mise en vente d’un lot. Il faut d’abord que ce pouvoir soit voté en assemblée générale. C’est alors seulement que le syndic, fort de ce pouvoir de représentation de l’ensemble de la copropriété contre un copropriétaire indélicat, pourra demander la saisie-vente du lot pour remboursement des dettes.

Avec 2 risques induits évidents :
1) le lot étant en succession, cela rend la saisie d’autant plus complexe
2) la procédure risque d’entrainer une vérification complète des dettes du défunt en question, et même si la copropriété entame cette procédure, elle n’a aucune garantie de réussite, tant sur la saisie-vente que sur la récupération des fonds, si d’autres dettes prioritaires existent. Le cas problématique par excellence, c’est la présence d’un privilège sur le lot (crédit en cours, refinancement hypothécaire dans le cadre d’une restructuration de dettes, etc ..)

amoilyon · #8

Avez vous pu prendre contact avec le notaire en charge de la succession ?
La succession est elle bénéficiaire ? Sinon, même avec l’appartement, elle peut être refusée par les héritiers retrouvés.

Le dossier est il chez le généalogiste ? Si oui, armez vous de patience. Ici, j’attends les héritiers pour un box, vu et offre d’achat signé en juillet 2015, et toujours rien à l’horizon… Et ça n’a pas l’air d’affoler le notaire de la succession, qui considère le dossier " en cours ".
Je contacte tous les trimestres l’agent immobilier ( qui a changé depuis) en charge de la vente pour pousser un peu le dossier, mais c’est toujours au point mort .
Avec autant de chance que moi, les héritiers ne seront pas en France …

Bernard2K · #9

Mike75, vous dites que le syndic veut faire payer les autres co-propriétaires. Or, comme l’explique xazh, il ne peut s’agir que d’une provision, pour maintenir les comptes de la copro à flot. Tant que la dette n’est pas déclarée irrécouvrable, les copropriétaires ne peuvent pas payer à la place de, ils peuvent seulement, éventuellement, faire une avance pour compenser.
La dette de charges restant recouvrable sur la succession, les autres copropriétaires seront remboursés quand les charges seront enfin payées.

Vous devez rappeler à votre syndic ses obligations :
- mettre la pression sur le notaire pour qu’il paie dès maintenant les charges de copropriété en prélevant l’argent sur l’actif de la succession (s’il y a bien un actif)
- mettre la pression sur le notaire pour qu’il règle la succession et que l’appartement retrouve donc un propriétaire désigné !
- et enfin, si cela n’aboutit pas, faire les démarches pour que le lot soit saisi et vendu, mais cela risque d’être compliqué, comme l’explique xazh, surtout en l’absence d’héritiers connus et/ou si le lot est grévé d’un privilège (hypothèque ou autre).

Vous devriez écrire au syndic que vous n’accepterez de faire l’avance des charges que s’il présente à la même AG un compte-rendu détaillé de l’ensemble des diligences qu’il aura effectuées pour recouvrer les charges et activer la succession (avec copie des courriers adressés au notaire, etc.) et si ce compte-rendu est suffisamment convaincant sur les efforts qu’il a réalisés. Et vous lui écrivez que, dans le cas contraire, vous seriez dans l’obligation de rechercher la responsabilité du syndic pour le préjudice subi par la copropriété du fait de ses fautes et/ou négligences dans cette affaire de recouvrement de charges du lot objet de la succession.

A vous de bien doser le baton et la carotte, mais il faut que le syndic comprenne qu’il doit se bouger et qu’il ne peut pas se contenter d’attendre en faisant payer les autres copropriétaires à la place.

Surin · #10

Xadh merci d’avoir précisé le point sur la nécessité d’un vote en AG pour enclencher la procédure de mise en vente du bien.

B2K les autres copropriétaires font une avance - certes - mais s’ils vendent, ils peuvent s’assoir dessus. L’acheteur n’a pas à se substituer à un copropriétaire endetté, cela fera partie de la négociation mais quand on vend et que l’on a un acheteur, on n’est pas en position de force pour se faire rembourser auprès de l’acheteur et pour l’avoir vécu, le notaire considère que c’est une charge comme une autre.

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