Vos pires erreurs dans la gestion de vos dépenses !

Shima a écrit :

Beaucoup d’entre vous, comme IH, regrettent de ne pas avoir investit dans l’immobilier au début de la vie active. J’aimerais savoir, si vous étiez dans la même situation mais avec les conditions de marché de 2018, achèteriez-vous?
Je pose la question principalement aux parisiens.

Je trouve le prix d’achat délirant par rapport au prix de location. Exemple, nous louons mon logement 1350€, alors que les prix d’achat pour un bien équivalent sont entre 350 et 450k…
Même pour un achat de RP, le retour sur investissement me parait très faible! De plus, les taux sont très faibles et commencent à entamer une remontée aux USA… Ce qui pourrait potentiellement faire baisser le marché immo quand la BCE suivra?

Je prendrais donc le partie opposé aujourd’hui : dans mon entourage, de nombreux jeunes semblent se "jeter" sur l’immobilier, en empruntant à 20/30 ans pour des biens soit étroits, soit de mauvaise qualité, ou alors franchement éloigné  (car même pour deux jeunes cadre, un bien de qualité à Paris est inaccessible sans apport extérieur).
Les raisons invoquées sont : faire une "bonne affaire" avec les taux faibles / être encouragé par les parents qui eux ont vu leur bien s’apprécier fortement ces 10 dernières années / ne pas reussir à epargner autrement qu’en remboursant un crédit.

J’ai bien peur que cette ruée sur l’immobilier à tout prix soit une des "erreur de jeunesse" qu’on retrouvera le plus d’ici 10/20 ans.

Bonjour,

J’ai envie de vous répondre ça dépend. Car sur des surfaces type 3p il faut quand même lâcher entre 2000 et 2500 euros de loyer mensuels CC. Il y a certainement des mauvaises affaires aujourd’hui et je trouve les prix délirants également. Cependant j’ai acquis ma RP à Paris début 2016 (marché un peu moins tendu mais qui commençait à le redevenir) et je ne le regrette pas car le prix était en dessous du marché et parce-que ce bien me convient (bonne expo, bien placé). Les taux bas ont été la cerise.

Bien évidemment j’aurais préféré payer moins cher car je trouve les prix élevés par rapport aux historiques, mais il ne faut pas oublier qu’en attendant vous n’êtes pas certain de pouvoir emprunter plus tard (CDI, santé…)

Shima a écrit :

Je trouve le prix d’achat délirant par rapport au prix de location. Exemple, nous louons mon logement 1350€, alors que les prix d’achat pour un bien équivalent sont entre 350 et 450k…
Même pour un achat de RP, le retour sur investissement me parait très faible! De plus, les taux sont très faibles et commencent à entamer une remontée aux USA… Ce qui pourrait potentiellement faire baisser le marché immo quand la BCE suivra?

Je suis globalement d’accord avec vous, je n’ai jamais bien compris l’interet d’investir a Paris actuellement, la rentabilité est tres mauvaise..les affaires, pour les bailleurs cherchant de la rentabilité (que cherche t’on d’autre?) sont en province, ou a l’étranger…un ami loue 800e un studio dont la valeur est d’environ 240k…avec ca vous pouvez trouver un immeuble de rapport en province qui vous rapporte 2k/mois, voir plus.
Certes ceux qui ont acheté il y a qqs années font de belles plus-values immobilieres et ca avait un sens mais comme vous dites les elements ne vont pas dans le sens d’une poursuite de l’appreciation des biens comme c’etait le cas a l’epoque….on ne peut l’affirmer mais acheter maintenant a Paris pour revendre bcp plus cher dans qqs années ne me semble pas etre le meilleur placement en terme de probabilité de gains. Idem pour la location.

Sinon personellement, j’ai pensé que mon erreur avait été de ne pas avoir acheté de studios/apparts au debut de ma vie active…avec le recul, cela m’aurait certes rapporté plus que les fonds euros mais le moindre souci avec un locataire, des entreprises, le syndic etc m’aurait plombé l’interet d’avoir ces biens. Je ne supporte pas les conflits, les problemes, le manque d’honnéteté etc, et cela arrive un jour ou l’autre quand vous etes bailleur.
Donc au final je me dis que j’ai bien fait de na pas investir dans l’immobilier en direct (j’ai un peu de SCPI, ce qui fait un meilleur compromis rendement/tranquilité pour moi).
Ce que j’ai cru a un moment etre une erreur a finalement été une bonne chose.

- Achat d’une défiscalisation de Robien: mauvais investissement, le bien a perdu environ 20% de sa valeur depuis l’achat il y a plus de 10 ans, certes on pourrait dire que cela a été payé par les économies d’impots et les loyers, mais j’aurais pu beaucoup mieux faire. D’un autre coté, j’ai beaucoup appris de cette erreur ce qui m’a permis de bien selectionner et gérer l’investissement immobilier suivant qui est beaucoup plus conséquent, mais aussi plus rentable.
Le leçon que j’en ai tiré: un investissement ne doit pas être motivé exclusivement par l’envie de réduire l’impôt, ce n’est qu’un paramètre voir un bonus.
Je regarde également le verre à moitié plein, je n’aurais sans doute pas économisé cet argent avec ma philosophie de l’époque.

- Manque de diversification: mauvais stock picking en particulier Rodgriguez group il y a quelques années et XCO plus récemment, pour des proportions de mon portefeuille tout a fait déraisonnables.
La leçon que j’en ai tiré: diversifier, diversifier, diversifier. Limiter le stock picking, et avoir des ETF pour une partie importante du portefeuille.

D’un autre coté ce que certains pourraient appeler des erreurs mais qui m’en sont pas de mon point de vue. Il est interessant de voir que les dépenses d’investissement ont causéé plus de regrets que les depenses plaisirs.

- Porsche 911: un sacré plaisir et un rêve de gosse. Cela m’a également permis de me faire identifier comme un des "leurs" par mon management de l’époque, un bonus sur le plaisir que m’a procuré cette voiture.  Il y a bien sur les jaloux qui ne manquent pas de lancer des piques, pour ceux la j’ai opté pour un peu de provocation: "ah oui, un cadeau de ma femme, perso je ne suis pas trés voitures.", il siffaisait de voir la tête des jaloux … bien sur c’était en France avant le depart pour les USA.
La leçon que j’en ai tiré: on peut se faire plaisir et même en tirer des avantages auquels on n’aurait jamais pensé.

- Vacances exceptionnelles: un gros budget vacances pendant de nombreuses années, profiter de vacances dépaysantes et comfortable est important. J’ai en particulier profité de vacances d’exception à chaque changement de job, cela permettait de réellement profiter en se déconnectant completement.
La leçon que j’en ai tiré: les vacances sont un élèment essentiels, surtout si on les utilise pour parcourir le monde, cela permet de se deconnecter d’un emploi et d’un environnement stressant, c’est une soupape.

Mmh moi je regrette vivement une chose, mon adhésion au CREF tout jeune avec déjà des inquiétudes pour la retraite. Un rappel sur cette retraite mutualiste par répartition à adhésion facultative des années 1990 ici (un Ponzi, où ça ?). Mais c’était riche d’enseignement, entre les corrompus aux valeurs mutualistes affichées, les carences dramatiques de l’Etat, la tonte par le fisc de ceux qui retiraient les rares billes restantes, l’incompétence financière de la plupart des agents publics impliqués… Bref pour bien apprendre il faut perdre de l’argent soi-même.

En passant je les soupçonne d’avoir fait partie des acheteurs de CDS/CDO avant la crise, il y avait quelques lignes sybillines sur l’abandon de la recherche de rendement à tout prix, dans certaines lettres après 2008, qui sentaient la catastrophe cachée aux adhérents - alors qu’un portefeuille d’obligations normales à duration longue aurait dû surperformer.

Edit apparemment l’Etat a été condamné et il est possible de récupérer 20% du préjudice subi. A creuser.

Dernière modification par kmo (19/01/2018 23h16)

InvestisseurHeureux a écrit :

1. Ne pas avoir acheté ma RP (un appartement) quand j’ai débuté en CDI

Au final, j’ai été locataire de nombreuses années au même endroit, soit près de 45 000 € de loyers "dépensés", alors qu’à l’époque rétrospectivement, les prix de l’immobilier étaient contenus en région parisienne.

Est-ce vraiment une erreur ? C’est toujours plus facile à dire après (C’est le principe du rétroviseur qui est toujours plus propre que le pare brise ).
Quand vous vous êtes installé dans cet endroit envisagiez-vous d’y rester de nombreuses années ? était-ce le plus probable selon vous à cette époque ? Si oui, alors vous avez sans doute fait une erreur.
Mais a priori les aspirants (ou déjà) rentiers précoces n’ont pas cette mentalité du jeune diplômé qui après son Master entre chez Axa ou Bnp et y fait toute sa carrière, en vivant les 8-10 premières années dans un studio ou 2 pièces dans Paris, puis après mariage et enfants, dans un F3 ou pavillon en banlieue. Bref, la vie normale pour un jeune cadre parisien.
Au contraire on se voit (à tort ou à raison) bouger dans les 2-3 ans qui viennent à Londres ou Tokyo ou au Costa Rica. Avec cette mentalité acheter sa RP est une idée qui ne vous vient jamais à l’esprit et c’est tant mieux car acheter sa RP (surtout à Paris) sans visibilité au delà de 2 ou 3 ans est toujours un mauvais choix.
Pour ma part je suis arrivé à Paris en 1998, quand l’immobilier était au plus bas. Comme tout petit jeune de province qui débarque à la capitale j’ai cherché un studio à louer ; et je me rappelle avoir rencontré un agent immobilier qui m’a dit "mais non  voyons, dans votre situation faut pas louer, faut acheter !"
A l’époque je l’ai immédiatement catalogué "fou ou escroc qui veut toucher sa comm" et pas une seconde je n’ai pris son conseil en compte. Est-ce une erreur ? Vu aujourd’hui on pourrait croire que oui. En tout cas au strict plan financier : si j’avais acheté en 1998 j’aurais, en moins de 10 ans, triplé la mise sur de l’argent qui ne m’appartenait même pas puisque j’aurais financé à crédit (à l’époque j’avais 10000 francs sur un livret A). Mais tout bien considéré, louer était le meilleur choix : dans les 10 années suivantes j’ai déménagé 10 fois, pour vivre tantôt seul, tantôt pas et tout cela n’aurait pas été possible (ou plus difficilement) si je m’étais endetté trop tôt.

Je ne comprends pas l’argument de la mobilité, partir de Paris et mettre en location son sutido, 2p ou 3p ca se fait carrément, et ca procure un revenu complémentaire.

Ne pas avoir acheté entre 98 et 20XX à Paris est clairement une opportunité manquée que l’on ai bougé ou pas.

Même sans louer, à la revente, les prix ont quasiment doublé entre 98 et 2002 dans certains coins de Paris.

roudoudou a écrit :

Je ne comprends pas l’argument de la mobilité, partir de Paris et mettre en location son sutido, 2p ou 3p ca se fait carrément, et ca procure un revenu complémentaire.

Ne pas avoir acheté entre 98 et 20XX à Paris est clairement une opportunité manquée que l’on ai bougé ou pas.

Même sans louer, à la revente, les prix ont quasiment doublé entre 98 et 2002 dans certains coins de Paris.

Pour faire une analogie avec la bourse, Paris sera toujours trop cher, c’est comme une action de qualité. Faut juste ne pas trop y penser et rentrer sur le marché

C’est le seul marché liquide de l’immobilier, avec de la qualité dans l’emplacement et les biens, avec une demande qui excède toujours l’offre en terme de location

Personnellement, j’ai investi à Paris, et je continue même en y habitant plus, j’ai fait par exemple un "flight to quality" ces 4 dernières années en vendant 3 appartements dans le 8eme pour en acheter 2 dans le 6eme
Je trouve encore aujourd’hui, même avec une veille très légère, des produits parfaitement pricés à Paris avec potentiel de PV et rentabilité satisfaisante par rapport aux autres produits financiers. L’effet de levier en plus pour l’immobilier

Désolé pour le HS mais c’est assez désolant de voir des gens qui n’ont jamais investi dans l’immobilier parisien expliquer qu’ils avaient raison d’un point de vue financier

roudoudou a écrit :

Je ne comprends pas l’argument de la mobilité, partir de Paris et mettre en location son sutido, 2p ou 3p ca se fait carrément, et ca procure un revenu complémentaire.

Être bailleur ne s’improvise pas il me semble. Encore moins quand vous avez 20 ans et quelque, aucune connaissance en la matière, aucune épargne disponible, sans l’accès facile à l’information qu’on a aujourd’hui, etc. il faut se replacer dans le contexte.

roudoudou a écrit :

Ne pas avoir acheté entre 98 et 20XX à Paris est clairement une opportunité manquée que l’on ai bougé ou pas.

Financièrement parlant oui, c’est clair. Est-ce pour autant ce qu’on peut appeler une erreur de jeunesse, de choix de vie, pas forcément.

roudoudou a écrit :

Même sans louer, à la revente, les prix ont quasiment doublé entre 98 et 2002 dans certains coins de Paris.

Eh eh oui mais ça on ne le savait pas en 98
A ce compte là, tout le monde manque des opportunités tous les jours, il suffit de regarder derrière et on en voit plein…

Pour ma part j’ai fait la gaffe de croire un agent immobilier. Et cela m’a coûté des ronds : j’ai visité et acheté un appartement qui était en cours de remise à neuf avec plein de promesses sur l’état futur.
Appartement à 300km de chez moi que je n’ai pas fait l’effort de re-visiter avant la signature.
Au final l’appartement n’avait pas de compteur électrique (branché sur un lot voisin de la copropriété), pas de compteur d’eau, une Vmc absente, une installation électrique pour le moins singulière : les câbles et gaines sortaient des murs, mais les gaines semblaient être factices : si on tirait la gaine, un morceau de 15 centimètres sortait du mur sans plus de gaine au bout….. Une grosse grosse erreur.

Tout ceci est heureusement maintenant derrière nous.
Mais la rentabilité a pris un gros plomb dans les dents.
Bon courage à vous.

C’était mon premier achat et je ne pensais pas tout cela possible.

Rageant, comme je vous comprends.

A l’inverse, trouver un billet par terre colle un beau sourire pour le reste de la journée. La perte d’un jour, le gain d’un autre…

Dans notre précédent logement, le boulanger du village d’à côté avait installé un Distributeur de pain sur la place de la mairie, en face de chez nous. A chaque sortie, c’était une bonne pioche. Des pièces jaunes sur toute la place, un peu plus rarement des 1€ (prix de la baguette = 1€) et des 2€, et même une fois un billet de 20€.