SCPI débutant : conseils et calcul de rentabilité

Cette fois j’ai compris votre tableau, il est juste avec les données que vous communiquez.
Le délai de jouissance est 1er jour du 7ème mois (donc 6 mois si vous investissez en fin de mois) donc bon ce n’est pas si compliqué de diviser le dividende de la première année par deux dans votre tableau.
Le dividende prévisionnel de Actipierre Europe est de 4% sur la base du prix de part de 210€ donc votre 4,3% n’est plus d’actualité.

Ce n’est pas du tout la SCPI que je conseille, vous trouverez en faisant des recherches (onglet en haut à droite) ce qui s’en dit et ce que j’en pense.
Je vous conseille vraiment de faire beaucoup de recherches sur la fiscalité, l’histoire du micro-foncier car on ne va pas revenir dessus ça devient lassant… Vous trouverez un tas de réponses et des conseils sur les SCPI, lesquelles choisir, cela prend du temps mais c’est à mon avis indispensable surtout au vu de la somme envisagée.

Bonjour GBL, votre suggestion, dont je vous remercie, a le côté séduisant de la simplicité (et produit du 3,44% net fiscal pour moi, ce qui me va bien). Elle m’amène aussi à quelques interrogations :
- 1. Caisse d’épargne : je la citais car c’est ma banque principale, mais à partir du moment où on acte de passer en direct (ou par un autre intermédiaire non banque), je ne suis pas particulièrement attaché à Ciloger ! J’ai bien noté cependant que vous semblez avoir un avis positif sur Actipierre 1-2-3 dans indépendamment de cela
- 2. Diversification : j’ai lu les 3 fiches Actipierre et toutes sont investies dans les murs de commerces en France (à 3% près) ; ne vaut-il mieux pas varier a. les secteurs d’activités (commerce / bureaux / santé par exemple) b. les gestionnaires (Ciloger et par exemple deux autres) c. les zones géographiques (Allemagne ?) ?
- 3. Intermédiaire : je lisais un peu le site de Primaliance tout à l’heure et ils disent être rémunérés par les gestionnaires, ce qui semble évidemment parfait sur le papier ; si ce n’est pas le cas, cela doit se voir immédiatement dans ce qui leur est payé quand on fait affaire avec eux (ou dans les conditions liées à la jouissance des SCPI). Pouvez-vous m’éclairer ?
- 4. Achat direct : deux détails pratiques : où vont se loger les SCPI dans ce cas, et bénéficie-t-on d’une aide (a minima un récapitulatif annuel papier avec les cases à remplir) pour remplir sa déclaration ?
5. Emprunt : pas besoin en effet ; cela dit, je lis tellement sur ce forum que ne pas emprunter dans cette configuration confine à la stupidité que le doute s’instille en moi ! Mais la complexité de la chose n’est pas neutre non plus et je ne suis pas si gourmand.
Merci.

Bonjour,

Je n’ai pas eu le temps de tellement avancer suite à des problématiques de santé et professionnelles. Je me repenche sur les SCPI, car le LMNP au réel semble bien compromis en étant micro entrepreneur au micro BIC. J’ai regardé les classements, indicateurs, niveaux de collectes, ancienneté…
Rappel de ma situation : TMI 14%, pas de salaire fixe, objectif : percevoir des revenus réguliers, pas d’autre bien immobilier (donc pas d’abattement de 30%), cash dispo (entre 50 et 100 000).

1. Emprunt
Sans salaire et avec un revenu très bas et irrégulier, il semblerait que contracter un emprunt n’ait pas d’intérêt et/ou soit mission impossible (noter aussi que les SCPI investies en Allemagne ne permettent pas de bénéficier des déductions d’intérêts d’emprunts).

Les investisseurs avertis peuvent-ils me le confirmer (j’ai encore du mal à entrevoir les réelles possibilités des in fine et autres nantissements) ?

2. Choix des SCPI
Tout en gardant en tête les conseils ci-dessus), j’ai tout de même pris contact avec un intermédiaire bien connu, qui m’a fait une proposition avec 3 SCPI, un tiers du total pour chacune :
- Novapierre Allemagne (4,71%) : 100% commerces allemands, 15% de fiscalité au lieu de 14+17 pour moi, mais très jeune et 12% de frais de sortie
- Pierval santé (5,15%) : activité diversifiée, rendement élevé, environ la moitié en Allemagne, valeur de la part susceptible de monter bientôt, mais très jeune, et la partie française est en province
    Alternative : Primovie (65% en résidence seniors, 42% en Paris-RP mais presque pas d’Allemagne)
- Epargne Foncière (4,54%) : vieille SCPI, avec Paris/IdF mais un RAN un peu bas/
   Alternative : Genepierre, moins parisienne mais avec RAN et tx d’occupation énormes et un meilleur rendement à 4,88%.

En synthèse, une diversification triple : géographique avec presque moitié France / Allemagne, activité avec dans l’ordre commerce / santé-résidences seniors / bureaux, et enfin émetteurs avec des maisons de gestion différentes.
Mais certes une dominante de SCPI jeunes.

Je me dis que je pourrais consulter un autre intermédiaire mais cela va-t-il vraiment tout changer étant donné ma situation (plutôt simple) ?

Des remarques ? Merci.

Question bonus : avec quels intermédiaires avez-vous eu des remises et sous quelles conditions ?

Cette semaine et la semaine prochaine, au fur et à mesure du versement des dividendes et des sorties des bulletins trimestriels.
Par exemple pour RAP on serait à 11,18€ de dividende annuel suite à la distribution de jour de 2,7€/part soit 3,91% sur la base du prix de part de 286€.

Bonsoir, merci pour ces commentaires.
Sur le point 1., c’est exact. Cependant, comme j’ai ignoré le délai de jouissance, mettons que ce tableau s’applique à un achat en juin-juillet de l’année 1 avec un délai de 6 mois. C’est ce qui s’appelle se rattraper aux branches !

Sur le point 2, je comprends la remarque. Et je conçois que la présentation ne soit ni habituelle ni académique. En fait, mon objectif est de comparer différents investissements (SCPI, immobilier en direct et résidences gérées) et pour chacun d’entre eux, savoir quelle valeur a résulté de l’investissement après 9 ans, c.-à-d. la valeur de revente à terme et les revenus générés au fil de l’eau. Autrement dit de quelle somme totale vais-je disposer au bout de 9 ans (qu’une partie ait été dépensée ou non).
Comme chaque investissement présente des caractéristiques différentes en termes de préservation de capital et de revenus, c’est le moyen que j’ai trouvé pour "compiler" les deux et obtenir en quelque sorte un indicateur commun à des fins comparatives.

Car sinon, comment comparer par exemple ces deux investissements :
- A, générant 10 de revenus sur 9 ans et un produit de revente de 105
- B, générant 8 de revenus et une revente à 107 ?

Notez que j’aurais dû prendre en compte l’augmentation potentielle du prix des parts (mais aussi la baisse des loyers)…

Seneque a écrit :

j’ai tout de même pris contact avec un intermédiaire bien connu

C’est effectivement ces SCPI qu’ils mettent en avant actuellement. Ils ont probablement des objectifs à atteindre.

Je ne comprends pas bien en quoi le TRI permet de comparer efficacement des investissements de type SCPI.
En effet si je prends 2 cas fictifs bien différents sur 10 ans (qui pourrait être comparaison d’achat de nue propriété vs usufruit) :
1) j’investis 80, je touche 0 pendant 9 ans et la dixième année je touche 150, gain global de 70 mais TRI de 6% (selon la formule d’excel)
2) j’investis 80, je touche 11,4 pendant 10 ans, gain global de l’opération de 34 mais TRI de 7% (toujours selon la formule d’excel)

En comparant on pourrait croire que le second cas est beaucoup plus intéressant alors qu’en fait le gain est double pour le premier.

Il y a donc une chose qui m’échappe avec ce TRI.

-80    -80
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
0    11,4
150    11,4

TRI    TRI
6%    7%

Pour prendre un exemple dans l’autre sens : imaginez un investissement de 100, qui rapporte 150 sur 10 ans. Vous avec le choix entre (a) recevoir 15 par an ou (b) recevoir 150 la dernière année. Que choisissez-vous ?

Le CoC (cash on cash) sera identique mais le TRI sera plus élevé dans l’option A. C’est le concept de time value of money. De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

Cupflip a écrit :

Pour prendre un exemple dans l’autre sens : imaginez un investissement de 100, qui rapporte 150 sur 10 ans. Vous avec le choix entre (a) recevoir 15 par an ou (b) recevoir 150 la dernière année. Que choisissez-vous ?

Le CoC (cash on cash) sera identique mais le TRI sera plus élevé dans l’option A. C’est le concept de time value of money. De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

Dans votre exemple il est évident que le gain est incomparablement meilleur dans le cas (a), il n’y a pas débat.
Mais reprenez mes hypothèses et dites moi comment vous comparez un investissement de 100 qui rapporte 15 par an pendant 10 ans (a) vs un investissement de 100 qui rapporte 200 à 10 ans (b) ?
Le TRI est meilleur dans le cas (a) pourtant le cas (b) est bien plus rentable.

Donc je ne vois pas trop l’intérêt du TRI (en dehors de comparer la performance en cash flow effectivement comme le souligne Wounka). C’est d’ailleurs pour ça que je l’utilise peu, ou alors seulement sur des investissements très similaires.

edit:
Wikipedia semble aller dans mon sens, le TRI a son utilité, mais il comporte des pièges quand on cherche à comparer des investissements entre eux.

wkipedia TRI a écrit :

Danger d’utilisation et idées reçues

Le TRI est souvent reconnu comme un critère de sélection économique entre projets : si on doit choisir entre plusieurs projets, définis par des investissements et des cash flows (ou flux de trésorerie) connus dans le temps, on pense souvent que l’on doit choisir le projet qui a le TRI le plus élevé. Cependant, ceci n’est pas vraiment justifié, et peut être faux comme le montre l’exemple ci-dessous. Retenons que la VAN est le critère de référence pour comparer des projets, et que le TRI n’est pas un critère pertinent de choix de projet ; il permet juste de savoir si les projets sont rentables (comparaison entre le TRI de chaque projet et du taux d’actualisation du capital).

Dernière modification par bed43fr (04/12/2020 12h14)

Cupflip a écrit :

De manière très pragmatique, ça a de la valeur car vous pourrez tout à fait réinvestir les 15 reçus la première année, puis ceux reçus la deuxième année, etc.

Tout à fait, et je rajouterais que l’ensemble des flux intermédiaires sont considérés être replacés (ou bien coûtent si flux négatif) à un taux qui est justement…. le TRI lui-même.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle il n’est pas possible d’utiliser une formule de calcul pour calculer exactement le TRI. C’est un calcul qui se fait nécessairement par itération, comme le fait excel.

Pour en revenir aux SCPI, le TRI a l’avantage de prendre en compte la valorisation du patrimoine. Il synthétise donc la performance des 2 moteurs de l’investissement que sont le revenu et la valorisation en capital.
A noter aussi que la taxation du gain en capital est plus favorable pour les personnes physiques (abattement pour durée de détention)
Certains investisseurs SCPI considèrent une durée de détention "ad vitam"
Chacun sa grille de lecture, avec également d’autres critères que celui du TRI qui reste un indicateur parmi d’autres.

C’est normal vous ne semblez pas avoir tenu compte des revenus de vos US pour les années 24 et + or vos US 12 ans achetées entre l’année 12 et l’année 24 continuent de délivrer après l’année 23. Si vous ne les comptabilisez pas (il s’agit quand même de 120k€ d’US!) vous diminuez fortement votre rendement.

Il y a plusieurs solutions pour éviter ça : moi dans mon tableau j’ai arrêté les investissements en US 10 ans avant la fin de mes calculs (je suis parti sur des US 10 ans mais faites 12 ans avant) mais une autre solution est de diminuer la durée de démembrement d’un an par an (US 11 ans en année 12, US 10 ans en année 13 etc) mais ça complique un peu les calculs de la colonne amortissement.