ElliotDaidai : étude de cas immobilier (SCI familiale pour la transmission d'une RP)

Bonjour à tous,

Mon papa souhaite créer une SCI afin d’éviter les éventuels problèmes liés à l’indivision.

La situation actuelle :
Mes parents âgés de 56 et 54 ans sont mariés sous le régime de la communauté et sont propriétaire de leur RP dont le crédit est totalement remboursé. La maison a une valeur de 200 000 €. Ils ont deux enfants, mon frère et moi-même, tous les deux majeurs.

Le projet de SCI :
Mon idée est de créer une SCI à l’IR avec capital variable. Le capital d’un montant de 200 200 € est apporté de la manière suivante :
Apport en nature par les parents : 200 000 €
Apport en numéraire par les enfants : 200 € (100 € chacun)

Le capital serait divisé en 2002 parts sociales d’une valeur de 100 € chacune, décomposées de la manière suivante : (je n’ai pas pris en compte la décote de la valeur du bien du fait de la division en parts sociales)
Parent 1 : 1000 parts = 100 000 €
Parent 2 : 1000 parts = 100 000 €
Enfant 1 : 1 part = 100 €
Enfant 2 : 1 part = 100 €

Les parts sociales seraient démembrées de la manière suivante :

Le parent 1 cède à l’enfant 1 la nue-propriété de 999 parts. Il conserve la pleine propriété d’une part et l’usufruit des 1000 parts.
Le parent 2 cède à l’enfant 2 la nue-propriété de 999 parts. Il conserve la pleine propriété d’une part et l’usufruit des 1000 parts.

Ce démembrement évite de payer les droits de succession car la valeur de la nue-propriété des parts pour chaque enfant est inférieure à 100 000 €
La conservation d’une part en pleine propriété leur permet de conserver les droits dans la société.

Au décès du premier parent, grâce à la clause de réversion de l’usufruit, le parent survivant conserve la jouissance de la maison.
Au décès du deuxième parent, les enfants récupéreraient donc la pleine propriété de leurs 999 parts chacun.

Mes questions :

- Ce montage est-il logique ?
- Si ce montage est logique et autorisé, est-ce que le décès du premier parent 1 créera un désavantage pour l’enfant 2 qui sera encore nu-propriétaire alors que l’enfant 1 sera plein propriétaire de 999 parts ?
- Que devient la part en pleine propriété de chaque parent à leur décès ?
- Peut-on insérer une clause qui laisserait à l’usufruitier les pleins droits quant à la vente de la maison ? Où l’accord des usufruitiers et nu-propriétaires est obligatoire ?
- Je me demande si la situation suivante n’est pas plus égalitaire dans le cas où un parent décède :
La SCI est composé de 2000 parts
Le parent 1 cède à l’enfant 1 la nue-propriété de 499 parts et à l’enfant 2 la nue-propriété de 499 parts. Il conserve la pleine propriété d’une part et l’usufruit des 998 parts.
Le parent 2 cède à l’enfant 2 la nue-propriété de 499 parts et à l’enfant 1 la nue-propriété de 499 parts. Il conserve la pleine propriété d’une part et l’usufruit des 998 parts.
A la mort du premier parent, les enfants auraient chacun 499 parts en pleine propriété évitant ainsi le désavantage précédemment cité.

J’espère avoir était clair et que vous serez en mesure d’éclairer ma lanterne. J’ai conscience que je devrais demander ça à un notaire mais je souhaite lever au maximum mes doutes avant d’en contacter un.

Mots-clés : démembrement, immobilier, nue-propriété, sci (société civile immobilière), usufruit