Emprunt immobilier en libéral avec moins de deux ans d'activité ?

Bonjour,

Pour avoir repris un commerce il y a un an, c’est malheureusement difficile d’obtenir mieux qu’un an s’il n’a pas de bilan antérieur (dans mon cas d’une reprise). En effet, 3 ans semble la norme.

Peut être contacter un courtier qui devrait déjà vous donner une réponse de principe rapide et vraisemblablement plus sûre.

Pour ma part, j’ai obtenu un crédit pour ma RP après une première année d’activité et un seul bilan, très bon néanmoins.
C’était il y a longtemps, mais les contraintes des banquiers étaient les mémes.

Il faut juste trouver la bonne personne en face.

Si votre réponses est oui et que vous êtes prêt à prêter votre argent à un inconnu, alors la banque fait bien d’attendre encore un peu….

Mis à part ça , je ne connais pas grand monde qui fait un emprunt en se disant que son projet ne va pas réussir.

carignan99 a écrit :

votre question est trop vague : un financement pour quoi? de quel ordre pour le montant? avec ou sans apport?

Ce sera mon premier achat donc probablement un petit studio. Et un montant inférieur à 150k euros. Meme inférieur à 100k euros si possible mais étant en région parisienne il faudra voir ce qui est possible sur le terrain.
Si possible sans apport mais si je suis obligé de mettre un petit apport je le ferai.
Je n’ai pas commencé à chercher concrètement actuellement j’ai juste acheté plein de livres sur l’immobilier et j’en lis un par semaine pour maitriser le sujet pour commencer. J e ne veux pas investir bêtement sans connaitre le sujet.

carignan99 a écrit :

J’imagine que vous avez-vous montré au banquier :
- votre CA/Bénéfice sur vos 8 premiers mois d’activité
- Des éléments qui au minimum suggèrent la réalité d’une activité soutenue dans le futur proche
- Une petite étude de marché ou dossier concernant votre activité (ci-dessus + perspectives + plan de financement)

Ou autres éléments (je ne suis pas kiné et les spécificités de l’activité me sont donc inconnues) de nature à rassurer le banquier?

Non je lui ai juste posé la question de façon générale au cours d’un rdv car elle voulait que j’ouvre un LDD et un Livret Cerise. Elle voit bien les sommes qui circulent.

Pour les garanties c’est tout simple on est payé par la CPAM (donc l’état au final) même si on est libéral. C’est la CPAM qui décide du prix d’une séance et qui rembourse les patients. Donc à moins que la situation de tous les kiné se dégrade en même temps suite à un problème venant de l’état ma situation ne peut pas changer.
Et du coup me prêter de l’argent à moi ou à un kiné qui travaille depuis 3 ans revient totalement au même puisqu’on touche tous les mêmes revenus au taux horaire.

N’hésitez pas à me dire si vous pensez que ce n’est pas possible je voudrais avoir un maximum d’avis de personnes différentes.

Bonjour Hurricane,

Je peux vous parler en tant que courtier, ayant déjà financé des clients dans la même situation que vous.

Pour les partenaires bancaires, ces derniers font déjà une distinction entre profession libérale et profession libérale… Ils dérouleront le tapis rouge pour un jeune médecin qui s’installe.

Par chance, votre profession se situe du bon coté de la balance pour les établissement bancaires et vous ne devriez pas avoir de mal à trouver un bon financement. Pour cela il faudra bien souvent fournir à minima un bilan complet + un prévisionnel pour la deuxième année, et bien entendu vous orienter vers des établissements appétants pour les professions libérales.

Je peux vous citer en exemple dans l’Est la Société Générale, le Crédit Mutuel, la Banque Populaire ou encore le Crédit du Nord, mais cela peut effectivement varier d’une région à l’autre

Hurricane a écrit :

Non je lui ai juste posé la question de façon générale au cours d’un rdv car elle voulait que j’ouvre un LDD et un Livret Cerise. Elle voit bien les sommes qui circulent.

Pour les garanties c’est tout simple on est payé par la CPAM (donc l’état au final) même si on est libéral. C’est la CPAM qui décide du prix d’une séance et qui rembourse les patients. Donc à moins que la situation de tous les kiné se dégrade en même temps suite à un problème venant de l’état ma situation ne peut pas changer.
Et du coup me prêter de l’argent à moi ou à un kiné qui travaille depuis 3 ans revient totalement au même puisqu’on touche tous les mêmes revenus au taux horaire.

N’hésitez pas à me dire si vous pensez que ce n’est pas possible je voudrais avoir un maximum d’avis de personnes différentes.

Pour être direct (mais je l’espère de façon constructive), il semblerait que vous fassiez plusieurs erreurs de raisonnement.

D’abord, vous confondez solvabilité du payeur et risque de l’emprunteur. Que la CPAM soit solvable, c’est une chose - encore faut-il effectuer des actes pour qu’elle vous paye. Et une fois les recettes encaissées, encore faut-il bien gérer sa société pour dégager un bénéfice comptable. En moyenne, 50% de taux de bénef. pour les MK en libéral (source : ffmkr). Ce qui signifie que certains arrivent sans doute à dégager 20% à 30% de bénef, les autres 60-70% (simple hypothèse de dispersion autour de la moyenne).

Un banquier voudra s’assurer que vous êtes un bon gestionnaire de votre activité pro, CPAM ou pas. Surtout dans le contexte d’un emprunt pour du locatif, où être bon gestionnaire est clé!

Et non, tous les MK ne présentent pas tous les mêmes risques. En 2011, le ratio entre les 10% les mieux payés et les 10% les moins bien payés est de 7,5 (source : drees). Ce qui signifie qu’on a un écart considérable de revenus au sein de la même profession : tous sont payés via la CPAM mais tous ne gagnent pas pareil. Sans compter qu’à l’époque, le revenu des MK était le seul à reculer de toutes les professions médicales (hors médecins), à un taux assez soutenu de -1,4% p/an en moyenne. C’était en 2011, ça a peut être changé, peut être empiré, je n’en sais rien.

J’ai trouvé ces infos en 5 mns sur Google - imaginez ce que trouvera un banquier dans le même temps avec ses bases…

Vu la somme que vous voulez emprunter (100k€ mettons, c’est pas mal d’argent), le banquier cherchera à vérifier, éléments tangibles à l’appui, que votre profil est celui d’une PL qui gagne bien sa vie ou qui a le potentiel de le faire. Le fait que vous soyez MK en libéral ne répond pas, en soi, à cette question ; ou alors que de façon très très partielle.

Tout ça, quelqu’un qui a deux ou trois bilans pourra le démontrer mais vous, vous devrez être plus créatif.

Maintenant, d’autres pistes vous ont été données dans cette file. Et si vous farfouillez un peu sur le forum, un conseil revient souvent pour le contexte d’emprunts sans apports ou sans garanties pour un jeune : développer ses revenus (dans votre cas votre activité professionnelle), économiser des sous et retourner voire le banquier. Vu votre métier, vous aurez sans doute l’embarras du choix dans 2/3 ans…

Mais bon, ce n’est qu’un avis perso (d’une profession libérale non médicale, qui s’est heurté à quelques banquiers réticents dans le passé, quand je n’avais pas de bilan - il a fallut être créatif

Hurricane a écrit :

Vous prenez tous les MK en même temps sans différencier les salariés des libéraux et sans différencier les libéraux "assistant collaborateurs" de ceux qui possèdent le cabinet. Il est normal que vous trouviez de grosses différences puisqu’à l’hôpital on commence avec moins de 1500 eu net par mois alors qu’en libéral en "assistant collaborateur" on est entre 2400 et 3600.

Sur votre statut, je vous confesse ne pas l’avoir deviné (pas dans votre présentation, dommage).
Sur les stats fournies, il s’agit des MK libéraux (donc pas des salariés). Mais peu importe, c’était pour illustration uniquement. Vous vous présentez comme MK en libéral et nous dites que vous ne présentez pas plus de risque qu’un autre MK en libéral avec 3 bilans. Hummm.

Hurricane a écrit :

Vos commentaires sont intéressants en tout cas je pensais vraiment que mon raisonnement serait évident pour tout le monde donc ça me montre que je vais devoir préparer un bel argumentaire si je veux avoir une chance de convaincre un banquier j’ai du travail.

Ben oui, surtout que vous ne rentrez pas dans les cases d’une banque classique (en gros = PL sans bilan = pas possible).

N’y a t-il pas des banques qui connaissent les spécificités de votre profession? Où sont allés vos confrères? C’est peut être de ce coté là aussi qu’il vous faudrait chercher (concrètement : quelles enseignes bancaires recherchent votre profil?). Ça devrait faciliter les choses (sans remplacer une bonne caution ou autre garantie, évidemment).

carignan99 a écrit :

N’y a t-il pas des banques qui connaissent les spécificités de votre profession? Où sont allés vos confrères? C’est peut être de ce coté là aussi qu’il vous faudrait chercher (concrètement : quelles enseignes bancaires recherchent votre profil?).

Pour les banques qui connaissent les spécificités de ma profession je ne sais pas, je pensais qu’elles étaient toutes au courant étant donné qu’elles ont toutes des MK en clients. J’étais très étonné que ce ne soit pas le cas.

Et concernant mes confrères je n’en ai pas la moindre idée j’ai essayé d’en parler à plusieurs mais aucun n’a investi dès sa première année en libéral et surtout ils n’y connaissent absolument rien en immobilier. En plus je vois bien que je passe pour un extraterrestre chaque fois que je parle d’argent ou d’investissement.

frame a écrit :

En tant qu’assistant vous avez La possibilité de prouver le CA du titulaire du cabinet. Votre contrat peut préciser un nombre de journées ou de séances de remplacement. Donc le calcul de votre CA est évident.

Je ne suis pas remplaçant donc dans mon contrat il est juste dit que je dois reverser 20% de ce que je gagne au titulaire pour avoir le droit d’utiliser les locaux aux heures qui me conviennent.
Et on ne peut pas non plus regarder le CA du titulaire déjà parce qu’il ne voudra pas mais aussi parce que nos revenus ne sont liés d’aucune façon. Nous avons chacun nos patients. Et il gagne 3 fois plus que moi ce qu’il fait n’a rien à voir avec un kiné classique.

frame a écrit :

Meme si vous êtes en micro BNC payez vous un comptable pour un bilan intermédiaire de votre annee 2017 et un prévisionnel.

Très bonne idée, un argument de plus qui pourra m’être utile. Je n’ai aucune idée du prix d’un comptable pour ce type de prestation par contre vous savez ? Et en combien de temps il peut me produire ce document aussi ? Parce que si je le fais ce sera juste après avoir signé le compromis j’imagine.

Oui pour le terme "assistant collaborateur" il m’a toujours dérangé aussi. Je ne l’utilise jamais avec les patients mais c’est le terme figure en gros sur mon contrat de travail donc je suis obligé de le montrer à la banque malheureusement.

Bernard2K a écrit :

Outre la question du nombre de bilans etc, il y a deux autres façons de rassurer la banque :
- hypothèque sur le bien
- caution bancaire (c’est à dire qu’un proche avec des revenus suffisants et réguliers s’engage à rembourser le prêt si vous n’y arrivez pas).

Je viens de voir sur internet qu’il existait aussi des sociétés de cautionnement ou alors l’IPPD.
Je vais regarder tout ça aussi.

J’ai vu qu’il existait des livres sur les prêts immobiliers je vais m’en acheter un mais je ne sais pas encore lequel donc si vous en connaissez des bien je suis preneur.

J’ajoute un truc : dossier papier bien ficelé mais simple. Quelques photos, des chiffres qui ressortent bien clairement.

Notamment, sur les revenus locatifs, je crois que la plupart des conseillers bancaires se contentent du calcul "loyers bruts * 70 %". Il faut avoir fait le calcul détaillé de rentabilité et de cahsflow, mais gardez-le pour vous, sur une feuille séparée, que vous ne sortirez que si on vous le demande.

Pareil pour vos revenus : vos résultats passés, plus un prévisionnel, si possible avec le tampon d’un expert-comptable, mais simple.

Je réagis en particulier à la lecture de cela :

Non je lui ai juste posé la question de façon générale au cours d’un rdv car elle voulait que j’ouvre un LDD et un Livret Cerise. Elle voit bien les sommes qui circulent.

Non, votre conseiller bancaire n’a pas la science infuse et ne peut pas dégager votre CA et votre résultat simplement en regardant vos relevés de compte. C’est à vous de ficeler un dossier synthétique et clair. Si vous ne le faites pas, ou si vous pensez que le conseiller devrait être capable de deviner tout seul, il ne faudra vous en prendre qu’à vous-même.

Le conseiller bancaire "de base" est loin d’être un expert en immobilier locatif et il ne faut pas le noyer sous des chiffres et des concepts qu’il ne maîtrisera pas forcément ! Il faut des choses simples, claires, synthétiques, où les principaux chiffres ressortent clairement, appuyés si possible par des "expertises" (l’expert-comptable pour les comptes, une AI pour le montant du loyer), où les qualités du bien sont soulignées (emplacement, bon état, etc.).

Bonjour, avez vous des nouvelles ? Je suis dans la même situation que toi.
J’étais salarié par le passé et je suis à présent médecin libéral collaborateur dans une structure de soins, j’aimerais acheter une RP mais malgré de grosses rentrées d’argent (5x la mensualité du bien que je vise) les banques font un peu les timides avec moins de 2 ans de bilan comptable.

En contactant des banques j’ai à un moment été redirigé vers le Crédit Mutuel Professionnel de Santé avant hier que je ne connaissais pas du tout. Je pense qu’ils seraient intéressés par un médecin qui démarre et on suffisamment de médecins dans leur clientèle pour estimer votre profil de risque.

Note: pas de contact encore donc je ne saurais estimé leur bienveillance, et mon cas est différent.