Investissements immobiliers à Saint-Etienne ?

tini38 · #51

C’est gentil merci !

Je me donne encore quelques semaines pour me former mais je suis déjà à la recherche d’un bien.. même mes recherches sont encore beaucoup trop larges -> Strategie Coloc ou Studio / Ville : St Etienne, Villeurbanne ou Grenoble.

LA bourse, je me suis jamais vraiment intéressé à la bourse, je commençais à regarder l’E-commerce et le drop-shipping sans réelles convictions. Pour l’instant la priorité c’est l’immobilier au moins 1 premier bien. C’est le domaine que je connais le plus et le plus stable aussi.

Pour les travaux c’est plus par peur de mal faire et de passer tous ces weekends dedans.. Quand on a 26 ans, on aussi envie de profiter de la vie. Certains me diront : il faut savoir ce qu’on veut ! C’est vrai. Sur 2 ou 3 mois c’est jouable. Plus c’est compliqué… Mais je comprend tout à fait votre raisonnement.

Il est vrai que le chômage peut aider dans ce cas là.. Ca devient notre travail

iubito · #52

Salut les Stéphanois qui vivent sur place!
Que pensez-vous des commerces ?
J’ai repéré par exemple des murs commerciaux rue de Montaud (restaurant), quartier préfecture (école de conduite), rue Marengo…

Ces coins sont-ils sinistrés?
Les restaurants marchent-ils bien de manière générale ?
Je n’ai pas encore regardé les résultats des entreprises, je vais le faire

Merci d’avance

arkamoon · #53

Bonjour,

Je ne vis pas sur place, mais je suis venu un paquet de fois, disons que faire tous les travaux moi même sur mon premier bien m’a permis d’y passer un peu de temps… !

Les commerces se vendent la plupart pour une bouchée de pain… Les prix sont ridiculement bas… et quand je dis ridiculement, c’est vraiment ridicule, j’ai vu des commerce d’une taille raisonnable, se vendre 20K€… Et je n’ai pas de contacts particuliers… !

En gros les commerces ont l’embarras du choix pour les locations, donc il est facile d’avoir de la vacance locative (encore plus que pour les habitations)
Seules certaines zones vraiment centrales sont épargnes… Pour vous faire une idée le mieux s’est de se rendre sur place.

Un coup de google maps me laisse dire que le quartier me semble pas mal, on ne voit pas un gros nombre de commerces fermés depuis longtemps contrairement à d’autres endroits.
C’est plus une zone résidentielle.

iubito · #54

Bonjour,

Que pensez-vous de la possibilité de louer des studios/F1 du côté de Châteaucreux ?
J’ai repéré des plateaux de 70m² à aménager

ProvencalLeGaulois · #55

Salut iubito,

Je pense que ça peut être une bonne idée, au vu de la transformation du quartier de Chateaucreux, mais à la condition de choisir soigneusement sa rue !

Au passage, je suis stéphanois également (voir ma présentation) et j’ai déjà investi dans un appartement à St Etienne pour de la location et suis en train de chercher activement ma 2ème opération.

Je relance donc ce thread car j’aurais besoin d’être "mentoré" par des membres sur :
- la stratégie fiscale de l’investissement immo à long terme
- un réseau de confiance (artisans et comptable) sur St Etienne et les environs

Je suis hyper motivé à l’idée de rencontrer un maximum de gens et de partager ma petite expérience avec un réseau d’investisseurs locaux !

Merci et bonne journée à tous.

arkamoon · #56

Je n’avais pas aperçut votre message sur Châteaucreux, je connais pas personnellement mais j’en ai déjà parlé avec pas mal d’investisseur et de gens habitant Saint-Etienne, ca reste pas top mais ca évolue favorablement (ce qui n’est pas le cas de beaucoup de quartier de saint-etienne… )

Avec les prix de l’immobilier a Lyon qui continuent de s’envoler, je pense que ça va finir par devenir une réelle alternative… ! Se loger a Saint-Etienne + train.

Après je pense que ca reste tôt si on ne connait pas les rues et les quartiers.

Pour le Gaulois, je ne connais pas d’artisan ayant tout fait moi même, ou alors faisant intervenir des connaissance. Mais je pourrais discuter avec plaisir d’investissement sur cette ville. Qui devient une ville d’investisseur avec de plus en plus de concurrence a mon avis.

Shakaiolos · #57

C’est toujours un plaisir de voir des investisseurs sur Saint-Etienne. Concernant les commerces, je n’y connais absolument rien mais de ce que j’ai pu voir en me rendant en ville c’est que beaucoup de commerces sont vides et les précisions apportées par Arkamoon me laisse sous entendre qu’il faut vraiment faire attention à la localisation.

Pour les biens immobiliers, je connais de très bons artisans et au besoin je pourrais les transmettre.

Surin · #58

arkamoon a écrit :
Qui devient une ville d’investisseur avec de plus en plus de concurrence a mon avis.

J’ai manqué de m’étrangler:
Prix immobilier Saint-Étienne (42000)
Les prix baissent depuis 10 ans, 5 ans, 2 ans, 1 an et 3 mois…

Shakaiolos · #59

Bizarrement, je trouve que les prix ont augmentés depuis le débit de l’année.

arkamoon · #60

Ah, vous m’avez mal compris je pense, je vais éclaircir mon propos.

Il existe de plus en plus d’investisseur a Saint-Etienne, même si le nombre de logement fait que les prix restent bas le constat est simple : Les logements sont globalement en meilleur état qu’il y a quelques années, des amis qui font leur études la bas m’ont dit clairement avoir vu la différences en quelques années.
Avant il existait que des bien de mauvaise qualité, depuis de nombreux investisseur sont arrivé attiré par les prix bas, rénovant les bien, créant un marché plus attractif pour les locataire. Mais leur nombre n’a pas augmenté. Enfin ce n’est que mon analyse.

D’ailleurs ça fait un moment que je n’avais pas eu de vos nouvelles, comment se passe vos investissement?

Surin · #61

La courbe s’arrête début 2008 car ce sont les chiffres des notaires, ils ont 3 mois de retard.
Il y a clairement une stagnation depuis près d’un an donc il y a peut-être une remontée depuis ces derniers mois mais elle n’est pas encore confirmée.
En tous les cas rien à voir avec l’euphorie constatée dans bien d’autres villes.

Shakaiolos · #62

Pour le moment tout suit son cours. J’avais dans l’idée de partir à la recherche d’un nouveau bien pour ce début d’année mais pour l’instant rien ne m’a sauté aux yeux.

Et de votre côté ?

arkamoon · #63

Ah mais je vous accord totalement, les prix ont baissé ces dernières années, et maintenant je dirais qu’ils stagnent, par contre je constate très clairement qu’on voit moins de bien "bradés", et plus d’annonce de qualité correcte sur le bon coin.

Tant qu’il y aura pas une vrai reprise économique, seulement Lyon et les étudiants vont maintenir les prix de l’immobilier.
Je ne comprends pas d’ailleurs comment de grands groupe ne s’intéresse pas a s’intéresser a de telles villes. Ok ce n,’est pas la plus belle ville de France. Mais il y a une belle formation, et avec le coût de la vie, a salaire équivalent entre Sainté et Lyon, on vit quasi deux fois mieux a Saint-Etienne….

Sinon moi aussi les choses suivent leur cours, je viens tout juste de récupérer les clefs de l’immeuble 6 rue saint-catherine ou tout est à refaire… Je suis parti pour un ans de travaux ! L’achat a été un calvaire… 1 ans de retard… ! Je saurais comment ca se passe avec un marchand de bien a la découpe pour la prochaine fois… !

Shakaiolos · #64

Arkamoon >> Je vous souhaite une pleine réussite pour cette nouvelle péripétie.

amoilyon · #65

arkamoon a écrit :
Sinon moi aussi les choses suivent leur cours, je viens tout juste de récupérer les clefs de l’immeuble 6 rue saint-catherine ou tout est à refaire… Je suis parti pour un ans de travaux ! L’achat a été un calvaire… 1 ans de retard… ! Je saurais comment ca se passe avec un marchand de bien a la découpe pour la prochaine fois… !

Vous avez quel étage ?
J’ai un doute que vous ayez tout l’immeuble

arkamoon · #66

Vous connaissez la rue?

J’ai un immeuble sur cours, bien sur je n’ai pas l’immeuble sur rue… J’aurais aimé, mais il m’aurai fallu faire plus que x10 sur mon budget… ^^
C’est un tènement immobilier de plus 3000 m² qui est vendu a la découpe par un marchand de bien.. !
Le mien est un petit immeuble qui donne sur cours, et qui est très très délabré

Si vous souhaitez d’avantage de détail, je l’ai posté en étude de cas même si je n’ai pas vraiment été encouragé… ! J’ai longuement hésité et estimé les risques, et j’ai tout de même décidé de me lancer, si l’un d’entre vous veux me donner son avis, je suis intéressé ! En gros le projet à mit un ans a se mettre en place. La vente a été beaucoup retardé pour des problèmes administratif… !

amoilyon · #67

Je ne connais pas ni l’immeuble, ni la rue.
Mais je suis sûre que vous n’avez pas les clés de tout l’immeuble, pour la simple raison que je connais bien quelqu’un qui y a acheté un étage

En avant les travaux. Dans ce cas, sous traité par architecte.

arkamoon a écrit :
Si vous souhaitez d’avantage de détail, je l’ai posté en étude de cas même si je n’ai pas vraiment été encouragé… ! J’ai longuement hésité et estimé les risques, et j’ai tout de même décidé de me lancer, si l’un d’entre vous veux me donner son avis, je suis intéressé !

On m’avait proposé de me mettre dans le projet, j’avais décliné. Je préfère Lyon. Incorruptible

crosby · #68

Hello,

Juste une remarque à propos des impressions partagées entre Surin et arkamon.

En fait li est tout à fait concevable que d’une côté les prix observés sur des indices baissent, alors que la valeur des biens immobiliers achetés augmente, et la qualité des biens offerts en locations augmente.

Au stade de maturité du marché (ou les acheteurs d’il y a 5-10ans se sont pris de grosses claques en termes de baisse de prix), les vendeurs ont tendance à vendre des biens où il n’y a pas eu beaucoup de travaux d’améliorations ou même de rafraîchissement. En même temps les locataires peuvent devenir plus exigeants et donc les acquéreurs des biens mis en vente sont obligés de faire des travaux, qui augmentent la valeur locative des appartements et effectivement augmentent le vrai prix de vente.

Ce n’est qu’une fois que le gros du marché s’est assaini et donc que dans le stock d’apparts ceux qui sont revendus ont été raisonnablement rénovés il y a peu de temps, que les indices reflèteraient une augmentation de prix, tout cela sans gros changement des fondamentaux.

JBourne · #69

Pour apporter ma pierre à l’édifice, j’ai le même sentiment arkamoon.

Saint Etienne est devenu un lieu d’investissement à la mode notamment du fait de nombreux investisseurs connus sur la toile de l’internet qui expliquent partout qu’ils ont investi dans des colocations dans cette ville car c’est un endroit où il y a un très grand nombre d’étudiants + un ratio de prix au m² très bas par rapport à la taille de la ville.

Maintenant je ne pense pas non plus que quelques dizaines de milliers de vus sur internet suffisent à changer un marché mais je pense que ça peut amorcer quelque chose.

Il serait intéressant d’avoir plus de détails dans les chiffres, et essayer de séparer les acquisitions RP et les acquisitions locatifs mais impossible de trouver cela.

Surin · #70

Crosby vous êtes en train d’expliquer que malgré la baisse ininterrompue des prix à Saint-Etienne depuis 10 ans, la qualité des biens s’est améliorée.
Autrement dit si la hausse constatée depuis le début de l’année se confirme, elle serait essentiellement due à une meilleur qualité des biens vendus, nécessitant pas ou peu de travaux, en tous cas moins qu’avant.
Ce n’est guère rassurant.
Non vraiment il faut s’interroger davantage sur les raisons d’une telle déroute d’un marché local alors que l’immobilier en France a augmenté quasiment partout.
C’est principalement du à une suroffre car baisse de la démographie même si de ce côté aussi certains espèrent une amélioration (voir liens en fin de mon message #11).

J’invite ceux qui ne connaissent pas bien cette ville à la plus grande prudence, pour le reste il y a des affaires à y faire comme de partout du moment que l’on maîtrise bien l’endroit et que l’on est capable de tisser un réseau avec les entrepreneurs.

Dernière modification par kc44 (30/05/2018 09h08)

arkamoon · #71

Je vous rejoint totalement Surin quand au risques d’investir sur Saint-Etienne, et d’autant plus avec de plus en plus de gens qui investissent et donc ma crainte est que le marché finisse par être saturé d’investisseur proposant des bien rénovés et en bon état.

Je ne dis effectivement pas que le prix au m² est monté, car ce n’est vraiment pas mon ressenti… !

A mon avis, ce n’est pas que les youtubeurs, les nombreux articles qui donnaient Saint-Etienne dans le TOP 3 des villes ou investir et autres.

Je me rappel avoir cherché lors de mon arrivé des informations sur Saint-Etienne qui étaient très rare a l’époque, et maintenant le nombre de gens qui postent sur le sujet est très important. Et on voit l’arrivé de nouveaux investisseurs régulièrement. Même dans mon environnement direct (ami, collègue) je vois de plus en plus de personnes ayant investit la bas.

Letuche57 · #72

Salut à tous,

je vois que ce sujet revit un petit peu.
J’ai contacté certains d’entre vous en message privé car je souhaite aussi (timidement) investir à Sainté en profitant des conseils de personnes expérimentées.

En faisant quelques recherches, on voit surtout qu’il y a un grand choix de biens à la vente, la plupart des biens sont bien trop chers et j’en vois plusieurs qui sont très régulièrement mis à jour et avec un prix mal fixé donc un prix qui fait du yoyo au fil des jours/semaines…

Il y a néanmoins assez peu de biens intéressants (tant au niveau localisation que rapport qualité prix) mais c’est souvent comme ça, les biens intéressants partent (assez) vite car en allant discuter avec des amis sur place : il y a en effet pas mal d’investisseurs et avec des profils bien différents.

iubito · #73

Salut à tous,
l’immeuble à Châteaucreux est en bien mauvais état, l’élec des communs fait peur
Certes il y a du potentiel avec des plateaux et combles aménageables, mais mes calcuuls me disent que c’est pas intéressant, bien trop cher.

Pour le même prix on trouve des biens rénovés avec locataires en place. Renta 8 à 9%, en incluant les frais dde notaire Pas la meilleure renta mais du cashflow positif et une viabilité en SCI à l’IS.
Aaprès discussion avec mon banquier, par expérience d’un de ses clients, prévoir prêt surr 15 ans, au bout de 15 ans y’a toujours un gros chantier à faire (façade, toit..)
Il faut que je refasse mes calculs avec 15 ans…

Bonn, pour le moment je visite plutôt les chambres de l’hôpital nord à cause d’un soucis de santé, mais je perds pas espoir de réaliser un investissement sur du rénové au moins dans un premier temps pour avoir de la tréso.

Jeuneloup · #74

Bonjour à tous,

Je vous avais sollicité il y a quelques mois pour avoir des renseignements sur la ville de Saint Étienne en vue d’un premier investissement.

Et bien c’est chose faite ! J’ai acheté un lot de 3 appartements loués que je vais rénover au fur et à mesure des départs des locataires.
Les travaux du premier débutent la semaine prochaine, je vous ferai un petit avant après !

Renta brute 12 %

Bonne chance à tous

Shakaiolos · #75

Bonjour JeuneLoup,

Pourrait-on connaitre le secteur de l’investissement?

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