Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Le bulletion 4T 2017 explique clairement le montant touché pour le 4e trimestre suivant le mois de souscription (et cela coïncide avec les explications données par GBL et roudoudou).

Après lecture du bulletin et avant de recevoir des informations complètes dans le rapport annuel, j’ai noté quelques points qui me semblent plutôt positifs :
* un résultat annoncé en hausse pour l’année : 15.02 euros contre 14.41 euros l’an dernier (avec un effet positif du nouveau plan comptable des SCPI comme expliqué par GBL ici);
* des investissements directs sur l’année avec un rendement net moyen de 6.8% (contre 6.4% l’an dernier et 6% en 2015);
* une augmentation de la dette par rapport au 1e janvier dans des conditions toujours extrêmement favorables :  taux moyen 1.94%, 94.2% à taux fixe et durée résiduelle de 10 ans et 6 mois;
* vente d’actifs connaissant des vacances prolongées.

et d’autres points plutôt négatifs :
* encore beaucoup d’investissements indirects dans des OPCI professionnels chaque trimestre (10 millions d’euros au 4T notamment);
* le renouvellement des baux se fait avec des loyers moins élevés en moyenne (problème évoqué déjà dans le bulletin du 3T).

Ce n’était pas clair dans ma rédaction mais je mettais l’investissement indirect plutôt dans les points négatifs.
Je vais modifier pour que ce soit effectivement plus clair.

GBL a créé une file dédié sur ces investissements indirects. J’essaierai d’y contribuer dans quelques temps à la lumière des rapports annuels 2017 des SCPI dont je suis associé.

dividende versé en fonction du mois de souscription plutôt?
Totalement d’accord avec vous sinon : le tableau est facilement lisible et compréhensible.

Je sais pas mais je l’ai touché aussi (enfin une partie car j’ai juste la jouissance du 4T) j’avoue que c’est une excellente surprise

Dernière modification par roudoudou (16/03/2018 23h38)

J’ai aussi été payé pour mes parts acquises en novembre, mais pas pour celles de février.

En effet, reçu ce jour au courrier:
"Dans le cadre de la politique de distribution de dividendes au titre de l’exercice 2018, la Société de Gestion est heureuse de vous annoncer le versement, le 15 mars 2018, d’un dividende exceptionnel lié aux plus-values sur cessions d’immeubles réalisées par votre SCPI Immorente, d’un montant de 0,50€ par part.
Ce dividende  bénéficie aux associés et usufruitiers détenteurs de parts ayant jouissance à la date de la distribution. Il s’ajoute aux dividendes que vous percevez chaque trimestre."

Bulletin 1T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette sur le trimestre : 48 590 520 euros;
* fourchette prévisionnel de dividende pour l’année : entre 15.40 et 15.60 euros/part (rappel : 15.50 en 2017);
* 41.3 millions d’euros d’investissement sur le trimestre avec un rendement acte en main moyen de 6.51%.
3 localisations : Pays-Bas (commerces+habitations, 10.4 millions), Allemagne (2 moyennes surfaces de périphérie, 14.3 millions) et France (restaurants Léon de Bruxelles, 14.6 millions, en co-investissement avec un OPCI grand public de Sofidy). Par ailleurs, 31.1 millions d’euros d’engagements d’acquisitions au 31/03/2018;
* Vente de quelques actifs vacants : 1.1 millions d’euros (logements + commerce)…
Amusant de voir ici qu’Immorente vend un commerce au Pays-Bas qui était vacant depuis son acquisition en 2016 avec une moins-value de 127ke pour 260ke de prix net vendeur… Heureusement, les plus-values sur les logements compensent largement!;
* TOF approchant les 94% (93.95%);
* Renouvellement de baux et relocations se font avec une légère baisse des loyers dans l’ensemble.

Note :
AG le jeudi 7 juin 2018 à 10h à l’hôtel Ibis à Évry (91).

cat a écrit :

* Vente de quelques actifs vacants : 1.1 millions d’euros (logements + commerce)…
Amusant de voir ici qu’Immorente vend un commerce au Pays-Bas qui était vacant depuis son acquisition en 2016 avec une moins-value de 127ke pour 260ke de prix net vendeur…

C’était la seule boutique libre dans le portefeuille de 13 boutiques (3665 m²) acquis auprès de Syntrus Achmea, plus grand gestionnaire d’actifs immobiliers aux Pays-Bas.
Visiblement la SG s’est débarrassée de cette boutique sans état d’âme (MV de plus de 30%).

Espérons qu’il n’y ait pas d’autres loulous dans les nombreux portefeuilles néerlandais acquis ces derniers temps…

Petits compléments au retour (fort instructif) de ddazin :
* Une collecte nette 2017 stable par rapport à 2015 et 2016 (226 millions d’euros contre 229 et 255 pour 2015 et 2016 respectivement, p.14).

* Des arbitrages en volume non négligeable : 41 million d’euros (6 de plus-values nettes). Notons que le total des prix de ventes était 2.5% en dessous du total des valeurs d’expertise (p. 18). Cela peut s’expliquer entre autre par le fait que la SCPI vend notamment des actifs durablement vacants (ce qui contribue également à redresser le TOF).

* Stagnation des loyers pour les renouvellements/relocations (p. 23, baisse pour les renouvellements, hausse pour les relocations) mais cela “permet souvent de réengager les locataires sur des durées fermes” (dixit Sofidy).

* Le revenu par part est en (légère) hausse de +0.8% par rapport à 2016 (p. 26-27, 20.90 euros en 2017 contre 20.74 en 2016) malgré un TOF moyen 2017 en baisse par rapport à 2016.

* Une contribution des investissements indirects en nette progression (4% des revenus par part en 2017 contre moins de 2% en 2016).

* Je n’ai pas retrouvé les chiffres de ddazin concernant le résultat courant ancienne comptabilité (je suppose qu’il s’est appuyé sur les chiffres de la p. 40 pour recalculer le résultat par part). D’après moi, si le résultat de ddazin est correct (je lui fais confiance), la différence réelle sur le résultat courant est de l’ordre de l’épaisseur du trait entre 2016 et 2017 si l’on réintègre la différence pour les impôts payés à la source à l’étranger (+0.10 euros en 2017 par rapport à 2016).

* Des détails beaucoup plus importants que l’an dernier sont fournis sur les investissements indirects dans les annexes, notamment sur les frais de gestion, ce dont je me félicite.

Les résultats me semblent tout à fait positifs (et le rapport est très complet). Je regrette juste sincèrement que la société de gestion ne propose pas une commission de gestion spécifique pour les placements financiers, donc tous les placements indirects. Malgré la diversification certaine, il y a clairement empilement de frais pour les associés et une partie d’impôts est très certainement déjà réglé par les OPPCI/SCI et donc perdu pour les associés.
Je ne pourrais pas assister à l’AG mais je pense joindre une question à ce sujet à la société de gestion.

Dernière modification par cat (25/05/2018 00h39)

sm94 a écrit :

Autre petit détail, la société rappelle que la rentabilité nette baisse plus que la rentabilité brut avec l’augmentation des achats à l’étranger car la SCPI supporte une partie de l’imposition des investisseurs. Utile à mémoriser lorsque l’on compare la rentabilité de différentes SCPI.

Bonjour,

Si je comprends bien votre propos, un investissement dans une SCPI étrangère est "avantageux" fiscalement pour l’associé car l’impôt est payé dans le pays d’origine. Par contre, cela joue forcément sur le dividende versé à l’associé. C’est finalement le jeu des vases communicants. Il faut donc privilégier le rendement à l’avantage fiscal ?

maxcorporis, si ce commerce est vacant depuis 2014, il ne doit vraisemeblablement pas être à la vente depuis hier. Si Sofidy le vend après 4 ans de vacance à ce prix, c’est que probablement il n’y avait pas foule d’acheteurs à se bousculer au portillon.
La société s’y est peut-être (sans doute?) mal pris pour la gestion de ce bâtiment mais en tant qu’associé, je suis content de cette vente plutôt que de repartir dans une 5e année de vacance pour le vendre probablement encore moins cher dans 6 mois ou 1 an.

Pour revenir au BT, ce qui me surprend dans les ventes, plus que la moyenne surface en périphérie de Limoge, ce sont les logements à Tours (il y a avait aussi quelques logements vendus au 1T quasiment au même endroit), qui sont annoncés vacants depuis plusieurs années.
Ces appartements sont en plein coeur de ville, comment peuvent-ils être vacants depuis plusieurs années (et Tours n’est pas une ville sinistrée)?
La société s’est-elle vraiment donner les moyens de les louer?