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#1 09/02/2018 17h16
- Tigrou6
- Membre (2017)
- Réputation : 1
Bonjour, je me présente je suis un jeune homme de 20 ans, je travaille dans l’aéronautique en CDI.
J’aimerai me lancer dans l’investissement locatif mais je me heurte a des interrogations concrètent sur la rentabilité finale de cet investissement financé exclusivement par un crédit.
Cela fait maintenant 3 ans que je me renseigne du mieux que je peux sur internet mais je trouve plus des formations ou des "blog" aux titres alléchant sur la facilité a acheter un bien le louer et avoir un rendement, que a contrario des conseils sur la fiscalité de ces revenus générés qui augmente l’avis d’imposition.
je n’ai rien trouvé de précis sur l’exonération des "intérêts d’un crédit immobilier" (à combien est-il dans une mensualité de crédit).
Donc je voudrais savoir quel professionnel je peux contacter pour être conseiller aux mieux pour faire un investissement locatif ?
Ps: Comme mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier (me générant des revenus à la fin du crédit), je pense voir un Conseiller en Gestion de Patrimoine pour voir si il peut m’aider dans ma démarche, qu’en pensez vous ?
Mots-clés : crédit, fiscalisation, investissement locatif, patrimoine, professionel de l'immobilier
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#2 09/02/2018 19h04
- Pierrot31
- Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 130
Bonsoir Tigrou6,
Il faut vous auto-former. Regardez les études de cas du site. En vous servant de rendementlocatif.com, essayez de retrouver les chiffres.
Très rapidement, vous comprendrez les différentes stratégies possibles et vous connaîtrez tous les tenants et aboutissants.
Une fois un peu plus aguerri, visitez vous même des biens, collectez toutes les informations utiles et faites vos simulations.
Bien souvent, un CGP vous oriente vers des solutions où il est commissionné…
Bien à vous,
"Money is a tool to buy Time"
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#3 10/02/2018 07h58
- Range19
- Membre (2013)
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Bonjour,
Je ne peux que vous conseiller l’excellent livre de Julien,
www.amazon.fr/gp/product/295421404X/ref … &psc=1
Vous y trouverez les réponses à vos questions.
L’aspect fiscal est plus que développé partout sur le forum.
Les intérêts annuels et l’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers.
Le conseiller en gestion de patrimoine ? j’en ai rencontré, ils ont tous tenté de me vendre un truc à la mode, j’ai largement fait mieux en persévérant dans mes propres convictions.
Formez-vous, lisez, dites vous bien qu’il n’y a pas de marotte et que l’optimisation des revenus de l’investissement passe souvent par un engagement personnel fort.
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#4 10/02/2018 08h54
Bonjour "me générant des revenus à la fin du crédit"
Vous devriez viser un bien qui génère des revenus pendant le crédit "cash flow positif".
Il y a de nombreux exemples je vous recommande les posts de cricri77 pour vous donner des idées.
Les interlocuteurs que vous allez rencontrer ne vont a mon avis pas aller dans votre sens mais plutôt tenter de vendre ce qu’ils ont sous le coude, en encaissant une prime sur votre dos.
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#5 10/02/2018 09h20
- Bernard2K
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Vous devez lire plusieurs livres sur l’investissement locatif. Cela vous donnera le cadre, la structure de connaissances. Ensuite, vous profiterez d’autant mieux de la lecture des cas sur le forum.
Un forum est, par nature, assez chargé et brouillon. De plus, les intervenants utilisent tout un vocabulaire spécifique. Au début il est très difficile de s’y retrouver. Par exemple, pendant plusieurs mois au début de ma présence sur le forum, je ne comprenais pas ce qu’était le meublé LMNP au réel. Je renforçais mes connaissances générales et laissais volontairement de côté cet aspect. Et puis un beau jour, j’ai dit : je veux comprendre ce qu’est ce foutu LMNP, j’ai lu le livre de Me Le Boulc’h sur la location meublée, j’ai lu ce qu’il y avait à lire sur le forum, et maintenant c’est clair.
Les livres ont un rapport "compétences acquises / prix payé" 50 à 100 fois meilleur que les formations que vous trouverez sur internet.
Il faut bien prendre en compte que l’"immobilier" n’est pas un domaine de compétence, mais une multitude de domaines de compétences. Il faut des notions sur le bâtiment (années de construction, normes, travaux), savoir trouver les bonnes affaires (cf. retours d’expériences de DDTee, cricri77700 et bien d’autres), savoir comment se passe un achat (offre, compromis, acte authentique, etc.), gestion locative, fiscalité applicable… C’est pour cela qu’il est complexe d’apprendre l’immobilier locatif.
Pour ce qui est de vous en remettre à un professionnel : un CGP vous vendra du Pinel, très cher et peu rentable (99,9 % de probabilité que le Pinel soit son unique réponse). Pour l’achat dans l’ancien, il y a quelques spécialistes du clé en mains (comme Elise Franck ou immobilier locatif point com).
Mais un professionnel ne palliera jamais complètement votre propre ignorance. Si vous vous retrouvez avec un appartement locatif clé en mains sans jamais avoir fait un effort pour vous former, tout incident ultérieur vous paraîtra une montagne (chaudière qui pète, impayés de loyer…).
Alors c’est sûr, une fois le bien acheté, vous pouvez payer à nouveau un professionnel pour avoir une gestion "sans souci" (avec une agence pour la gestion + une assurance loyers impayés). Mais ça ne passe pas vraiment comme cela. Plus on choisit de déléguer et de ne s’occuper de rien, plus on augmente la probabilité de se prendre un retour de bâton le jour où ça ne se passe pas exactement comme prévu…
Si vous voulez vraiment de l’immobilier sans souci, vous devriez regarder les SCPI et les foncières cotées.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#6 10/02/2018 18h01
- GoodbyLenine
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Suggestion : Lisez ces livres (que vous auriez trouvé en cliquant plus haut sur "Formations", puis "L’immobilier locatif").
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#7 10/02/2018 23h01
- Tigrou6
- Membre (2017)
- Réputation : 1
Merci pour vos conseils.
@JR,
Je me suis mal expliqué quand j’ai dit "me générant des revenus à la fin du crédit", car bien sur je vise du cash flow positif sauf qu’il y est englouti par les impôts et les frais liée a une location.
Exemple dans un immeuble avec (par rapport a la valeur de l’achat) un rendement de 10% à l’année j’ai à peut près 5% qui part à la banque pour le crédit de 20 ans et 5% dans les frais et impôts. Donc il est très difficile d’avoir un rendement à plus de 10% pour avoir un "cash flow positif" réel net.
Avoir un rendement de 10% n’est-il pas à double tranchant ?
Car on paye plus d’impôt sans trop pouvoir réduire la durée du crédit car les banques veulent pas qu’on dépasse le taux d’endettement et aussi car si on met tout les loyer dans le crédit on doit payer de sa poche les impôts sur les loyer qui sont très conséquent.
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#8 10/02/2018 23h16
- bibike
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Bonjour,
Pourquoi voulez vous réduire la durée du crédit ? C’est contre productif surtout en cette période de taux historiquement bas.
Comme déjà cité lisez et formez vous, rien que le livre de Julien et vous y verrez beaucoup plus clair. Le livre est tout neuf, la fiscalité y est détaillée avec des exemples concrets, facile à appréhender.
Quand à votre question initiale : est ce qu’un professionnel peut vous aider à faire du locatif vraiment rentable, dites vous bien que l’intérêt d’un "professionnel" est d’abord de servir les siens (commissions, honoraires …), mieux vaut avoir vos propres connaissances pour challenger les conseils reçus. Vous êtes jeune vous avez le temps d’apprendre ne vous précipitez pas. 😀
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#9 10/02/2018 23h24
Tigrou6,
Si votre patron vous propose une augmentation vous la prenez ou pas?
Parce que c’est le même raisonnement si vous gagnez plus de sous.
La totalité ne va pas aux impôts certes vous payez plus de charges sociales, et un peu plus d’impôts.
Mais c’est une partie de cette somme qui va être payé en fonction de votre tranche.
C’est le même raisonnement sur les revenus locatifs. Je schématise un peu grossièrement.
Mais vous avez aussi des niches fiscales comme le LMNP que je vous invite a creuser.
Sur mes investissements je tourne autour de 13,5% brut de rendement au dessous de 10% je n’achète pas.
Mais pour obtenir des rendements élevés il faut bosser
Comme par exemple diviser un f3 en deux appartements.
Rénover une ruine.
Casser des cloisons et redecorer avec gout et augmenter les loyers.
Faire de la colocation.
De la location saisonnière…
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#10 10/02/2018 23h29
- cricri77700
- Membre (2014)
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“ENTJ”
Investissement immobilier locatif rentable : quel professionnel peut aider ?
Vous même.
Quelques pistes :
Avoir le moins d’intermédiaire possible sauf la banque et le notaire qui sont essentiel pour réussir un projet immobilier.
Pour les artisans cela dépend de vos connaissances en travaux ainsi que l’ampleur des projets.
Vous vous et vous , toujours se poser des questions et chercher ACTIVEMENT des réponses qui amène à d’autre question ect… au bout d’un moment vous arriverez à avoir des connaissances = compétence = établir objectif = faire les objectifs = évaluer les objectifs avec un esprit critique = réajustement poir être encore mieux par la suite.
Mix de fiscalité/connaissance d’un secteur / savoir être / négociation +++ …
J’ai essayé d’être synthétique
Utilise ta connaissance et ne te noie pas dedans!
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#11 12/02/2018 10h08
- perecastor
- Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif - Réputation : 243
D’accord avec ce qui a déjà été dit : commencez à vous former, les ressources ne manquent pas.
Certains choisissent des formations payantes (en physique ou sur internet), après tout pourquoi pas, du moment que vous passez réellement à l’action dans la foulée. Sinon c’est de l’argent fichu en l’air.
Concernant les professionnels, d’accord avec Cricri : le notaire et la banque (éventuellement un courtier) sont les interlocuteurs indispensable. Mieux vaut commencer par un petit projet et faire le maximum soi-même pour apprendre. Plus tard, lorsque vous serez aguerri, il sera temps de déléguer les parties où vous avez le moins d’expertise, pour vous concentrer sur vos points forts.
On peut citer :
- agents immobiliers / services immobiliers notariaux / marchands de biens pour les recherches
- artisans / courtiers en travaux pour la rénovation
- agences immobilières pour la gestion locative
- expert-comptable pour les déclarations comptables
etc…
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