McCandless : étude de cas immobilier (location nue à meublé via LMNP)

McCandless · #1

Bonjour,

Description de l’investissement dans un contexte optimiste (LMNP dès le début)

Je suis intéressé par deux appartements : studios de 14m² et 17m² loi carrez (il faut rajouter 8m² hors carrez pour chaque appartement). Ces deux biens sont vendus ensemble (3 lots sur 11). Le prix est de 97500€, j’ai rajouté 8% du prix du bien pour les frais de notaire soit 7429€.

Les deux biens sont loués depuis un an en location nue. Le total des loyers est de 7044€ soit 587€ par mois. J’ai appliqué un mois de vacance locative réduisant le total des revenues à 6457 (7044-587). J’ai par ailleurs appliqué une inflation égale à 0,40%/an.

Pour les charges, voici la liste des charges prises en compte :
- Charge de copropriétés : 568€/an
- Prise en compte de la provision charges locataires à hauteur de 33€ par mois soit 393€/an
(prise en compte de la vacance locative d’un mois)
- Taxe foncière : 577€/an
- Cotisation foncière des entreprises : 150€/an
- Frais agence relocation : 587€/ tous les 3 ans (peut être juste pour deux petits studios ?)
- Assurance loyers impayés : 211€/an (3% de revenus)
- Frais de gestion par agence : 493€/an (7%)
- Expert comptable : 450€/an
J’ai appliqué une inflation plus importante pour les charges, c’est à dire 1%/an
J’ai préféré ne pas prendre, dans mon analyse, l’assurance non occupant (4%) estimant qu’elle n’était pas nécessaire (à cause de la période de carence)

Partant sur le régime LMNP, j’ai été un peu sommaire sur l’amortissement du bien puisque j’ai décomposé le prix du bien en deux : 85% du prix étant le bien , 15% représente le terrain. J’ai donc amorti sur 30 ans le prix du bien hors terrain soit des D.A.P à hauteur de 2631€/an

Pour le prêt, je suis parti sur les caractéristiques suivantes :
J’emprunte 73143€ sur 25ans en prêt IN FINE. Ce montant est le prix du bien + frais à l’achat (notaire , frais de dossier, garantie crédit logement) = 106643€ - apport personnel (33500€).
Le taux serait de 1.90% + 0.36% d’assurance soit des intérêts constants de 1360€ + 263€ d’assurance par an. Le remboursement du capital se fera donc lors de la vingt-cinquième année.
Le but de l’in fine est d’augmenter mes charges déductibles (à travers les intérêts) et donc de réduire le montant des prélèvements sociaux (17,2%) + impôts (30%).

En parallèle, je placerai mon argent pour le faire fructifier afin de contrebalancer le montant des charges d’intérêts plus important qu’un prêt à annuité constante. Je dois bien vous avouer que je n’ai pas trop modéliser cette partie, je suis parti sur un placement à 2%.

Problématique

Comme les deux biens sont loués en location nue depuis un an, deux possibilités s’offrent à moi : -
- proposer aux locataires de leur faire un nouveau bail en meublé
- ou attendre que les deux locataires partent pour transférer en location meublé (et donc régime LMNP).
La première serait idéal, alors que la deuxième risquerait de compliquer mon projet et ma rentabilité financière. Dans ce second cas, pourriez-vous me dire quels seraient les risques de retarder le passage en meublé et donc en LMNP ?

Je vous remercie
Yoann

Mots-clés : assurance-vie, bail, crédit in fine, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location meublée, location nue, transferer

Pierrot31 · #2

Il serait préférable qu’ils soient loués en meublé le jour de la signature de l’acte. Sinon, vous ne pourrez pas passer les fdn et les frais d’agence dans vos charges déductibles en lmnp au réel…

Mi345 · #3

Problématique
Comme les deux biens sont loués en location nue depuis un an, deux possibilités s’offrent à moi : -
- proposer aux locataires de leur faire un nouveau bail en meublé

Et si le locataire refuse ?
(Vous ne pouvez pas modifier le bail du locataire en place sans son accord…)

ou attendre que les deux locataires partent pour transférer en location meublé (et donc régime LMNP).

L’attente pourra être longue…

Faites vos calculs sur la base d’une location nue pour voir si cela vaut le coup.

lachignolecorse · #4

Pour le transfert des baux en meublé, recherchez sur le site, cela a été déjà discuté maintes fois.

Je serai plus optimiste que Mi345, votre locataire peut refuser mais si vous négociez, il n’y a pas de raison que cela se passe mal. Mais vous ne le saurez que le jour de la signature définitive.

Si vous attendez le départ des locataires, vous perdrez la déductibilité des frais d’achat.

Attention au logement de 14m2. Si vous devrez un jour perdre quelques dm2 (renforcer l’isolation par exemple), vous entretenez dans la catégorie des micro-logements voir ici

perecastor · #5

@Pierrot : en êtes-vous certain ?

Un IH lillois m’avait reporté l’affirmation de son comptable, que si la transformation en bail meublé avait lieu dans les 12 mois suivant l’acquisition, alors les frais d’achat pouvaient encore être déduits. Car c’est l’intention de mettre en location meublée qui compte plus que le fait que ce soit déjà le cas lors de l’achat. Idem si le bien était vide et que le premier bail est meublé.

Pierrot31 · #6

J’ai acheté mi 2017, un immeuble de 7 lots que je passe en meublé au fur et à mesure.

Pour un bien vide que je rénove, mon comptable m’a demandé (et je lui ai fourni), une attestation sur l’honneur que je le louerai en meublé donc là pas de souci. Il n’a pas voulu d’attestation pour un autre loué en nue que l’on m’a rendu 4 mois après l’acte et que je vais passer en meublé. Dans mon cas, le pro rata se fait sur la base m2 en meublé et vide à l’achat / m2 totaux de location.

J’ai assez confiance car il s’agit d’un comptable « internet » qui gère pas mal de Lmnp au réel.

Mais, si votre ami a un texte de loi qui invalide ses dires, cela m’interresse grandement !

McCandless · #7

Effectivement, il m’est difficile d’appréhender cette incertitude dans ma modélisation financière. J’aimerais passer mes frais d’agence et de notaire en charges déductibles mais j’ai bien peur que les locataires refusent de passer en location meublée.

Dernière modification par McCandless (20/02/2018 08h39)

Pierrot31 · #8

En effet, avant la signature, cela me parait compliqué… D’un autre côté, un bien loué en nue n’interesse qu’un investisseur donc vous avez une décote sur le prix…

Pour le coup passage de la location nue à la location meublée, il y a quelques files sur le forum. Faites une petite recherche…

Bien à vous

McCandless · #9

Je vous remercie,

Je visite aujourd’hui le bien, nous sommes déjà une petite dizaine à vouloir visiter le bien donc j’ai bien qu’il sera difficile de négocier le prix.

Pour passer de la location nue à la location meublée, j’ai recherché des solutions sur le forum. Jouer sur le prix (diminuer le loyer) et leur garantir qu’ils peuvent rester trois ans (clause? contrat?) m’ont l’air d’être des arguments convaincants.

Pierrot31 · #10

Personnellement, je propose d’améliorer le bien (tout part d’une discussion avec le locataire et après c’est au choix: nouveaux radiateurs ou nouvelle cuisine ou un coup de peinture ou nouveau bac à douche ou …) et de maintenir le niveau du loyer. En échange, on fait le changement de bail dans les règles.

L’accueil de la proposition est, la plupart du temps, très positif et je fais un arbitrage coût / bénéfice.

McCandless · #11

Je suis parti de Paris à 13h pour aller visiter les deux appartements à Tours. Le rendez-vous était pris depuis quelques jours (16h30). A 15h30, la conseillère de l’agence m’a appelé pour me dire qu’un des locataires ne répondait pas au téléphone et que l’autre est parti pour deux jours. En gros, il m’était impossible de visiter les appartements…. Super quand on vient de poser sa journée pour faire l’aller retour à Tours uniquement pour cette raison ! Un manque incroyable de professionnalisme ! J’ai donc décidé d’abandonner ce bien ne pouvant refaire cette organisation dans les deux prochaines semaines… (et puis je suis bien dégouté par l’agence)

Dernière modification par McCandless (20/02/2018 23h01)

Pierrot31 · #12

C’est un classique….

A savoir: un AI veut conclure rapidement une vente pour toucher sa commission.

Partant de là, il faut prouver que si vous vous positionnez sur un bien, vous irez au bout (un dossier béton sous le coude: preuve d’un dossier validé en banque et/ou fiche d’IR et/ou montant sur vos comptes. Juste pour montrer votre sérieux bancaire, pas la peine de lui laisser vos papiers).

Il faut également que vous fassiez une demande précise de bien (vous montrez que vous êtes focus sur ce que vous voulez. Vous ne partez pas tout azimut). Par exemple : un 14 à 20 m2, avec gros travaux dans tel quartier pour tel prix et vide.

Multipliez vos chances en poussant les portes de beaucoup d’agences immobilières et rappelez régulièrement.

Bien à vous,

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#1 19/02/2018 18h11

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