Monpersylv : étude de cas immobilier (division/vente d'un terrain constructible)

Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Le PLU est en cours de révision mais :
- ne devrait pas être modifié fondamentalement ;
- la révision devrait selon toute vraisemblance intervenir après la vente.
- la tendance est clairement à la densification des zones urbanisées pour éviter l’étalement urbain et la perte de surface agricole (entre parfaitement dans le cadre du projet puisque la parcelle à vendre est entre deux maisons et était un jardin au préalable).

Concernant l’option 3 et le passage par une agence : si j’ai bien compris, l’acte de vente définitif n’est signé que lorsque le PC est déposé par l’acheteur. Il faut donc relancer régulièrement l’acheteur pour s’assurer que toutes les formalités sont bien effectuées dans les temps impartis (deux mois de mémoire ?). C’est un travail pointu, chronophage et lourd. Effectivement, l’agence est rémunérée à la finalité de la vente, et a plus à y gagner que le notaire dans cette affaire. Enfin les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur. Puisque nous sommes sur un bien à priori très recherché (les dires de l’agence, aucune idée de ce que ça vaut), le surcoût des frais d’agence ne devrait pas être un problème.

Précision : l’agence vers laquelle nous nous tournerons vraisemblablement souhaite l’exclusivité pendant 3 mois. Elle fait partie d’un réseau de 70 agences dans le coin (donc suffisamment de visibilité pour l’annonce). La commission serait rétrocédée à 50% si nous apportons l’acheteur (sans mettre d’annonce) ou si un membre du réseau apporte un acheteur (mais l’agence resterait l’interlocuteur unique). Enfin il y a un fort côté affectif dans cette vente, l’intervention d’un intermédiaire pour toutes les négociations permettrait de réduire les risques.

Les conditions de vente concernent surtout :
- l’orientation de la future maison (éviter les pans de murs parallèles à la maison actuelle créant un vis-à-vis direct) et son éloignement (mais déjà limité par les règles de construction du PLU et la fiable surface du terrain à construire) ;
- la création d’une haie végétale entre les deux maisons : sur la parcelle vendue, non monospécifique et essences locales ;
- pas de piscine (à voir, car imposé par ma mère et à mon avis trop restrictif).

Le terrain à vendre est au nord, pas de problème pour l’ombre de notre côté.

Enfin je vous confirme qu’un bornage a bien eu lieu.

Sylvain

Concernant l’agence nous allons voir. Aucun d’entre nous n’a la possibilité de s’occuper de cette vente (distance / volonté / connaissances). Puisqu’il n’y a pas d’urgence, nous laisserions l’agence gérer au départ et si vraiment ça se passait mal, on serrera la vis. Étant un parfait novice dans le domaine, je m’avoue incertain quant aux négociations à venir…

C’est le notaire (un proche) qui suit l’affaire qui nous avait conseillé la rédaction des clauses concernant le futur bâtiment. Je suppose qu’il sera vigilant à ce sujet lors de la signature. Je note toutefois avec intérêt l’idée des servitudes liées au bien, je prêterai attention à ce point le moment venu. Après il est certain que l’indélicatesse des futurs propriétaires reste la grande inconnue… Mais avec des "si" on n’avance pas… Nous demanderons tout de même à rencontrer les personnes faisant des propositions (si plusieurs propositions il y a, et si ces dernières sont en-dessous du prix demandé).

Merci à nouveau pour votre contribution.
Sylvain

Bonjour monpersylv,

Ils vont surement vouloir une orientation est/ouest (comme les autres bâtiments visibles) et le Sud donne chez vous… Peut-être envisager des brise vues végétales de votre côté, genre "grosse touffe" par exemple: c’est le seul endroit où vous avez la main.

Sinon, vous construisez sur ce terrain ce qui vous va et vous vendez… Mais, je me doute que cela ne vous convient pas.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (14/02/2018 14h06)

Si vous souhaitez un produit sans entretien de votre part, il y a une multitude de possibilité entre la haie végétalisée entretenue par le voisin et le mur en pierre. Le fait pour votre maman d’attendre que le voisin vienne faire le nécessaire de votre côté peut être problématique dans le temps…

Dans les GSB, vous avez des systèmes de "panneau à composer" relativement facile à mettre en oeuvre en aluminium. Il existe aussi la même chose en PVC (moins chère), ou en bois (vraiment moins chère mais avec un entretien ponctuel à faire). Faites un tour dans les GSB pour voir les possibilités et les coûts associés.

Vous pouvez aussi partir sur un mur en parpaing maçonné et peint sur un 1m + une clôture sur 80cm au dessus. Vous pouvez demandez un devis à un maçon pour vous faire une idée. Surement la solution la moins onéreuse si vous avez une grande distance. Dans l’idée:

Clôture aluminium Pontivy NATERIAL gris, H.80 x l.200 cm | Leroy Merlin

Encore moins chère: clôture + cannise.

Je trouve que l’idée de dire à quelqu’un: "vous allez construire votre maison à cet endroit et pas plus haut que ça et dirigé vers là etc" est une idée peu réaliste. A titre personnelle, cela ne me conviendrai pas…

@Pierrot,
Merci pour l’idée! Je ne sais pas si elle fera des heureux du côté de ma mère Mais c’est peut-être une solution.
Je tiens à signaler que l’éloignement de la futur maison est intéressant car il permet de réduire l’ombre projetée par le bâtiment actuel. Il permet également d’être au plus loin possible des maisons situées de part et d’autre. Il n’est donc pas illogique.
A voir si les futurs acheteurs cherchent à négocier ces points… J’ai secrètement espoir que la rareté de ce genre de bien assouplisse les demandes des futurs acquéreurs. Je garde en tête qu’une fois la vente réalisée, il sera difficile de forcer l’exécution des conditions… Rien ne nous empêche toutefois d’essayer de les mettre (elles ne sont pas si déraisonnables, mais c’est toujours facile à dire en tant que vendeur…) !

@Iqce,
La demande de permis retirée avait été acceptée avec un accès propre au nouveau terrain. De plus, l’accès à l’habitation actuelle se fait au sud-est, à l’opposé du nouveau terrain. Pour ces raisons, je ne pense pas que l’accès mutualisé soit demandé.
Je m’excuse, je n’ai pas compris votre remarque sur les nuisances. Qu’entendez-vous par là ?
Les lignes rouges sont effectivement liées au règlement du PLU (pas de construction à moins de 4 mètres des limites de parcelle). Après rien n’empêche le futur acquéreur de déposer un permis avec un bâtiment de 100m² sur les lignes rouges… C’est justement ce que nous cherchons à éviter avec les conditions. A voir si elles sont acceptées.

Sylvain

Bonjour Sylvain,

Si l’accès est de nouveau accepté indépendamment de l’existant : tout va bien, pas de nuisances et de complications administratives. En général, ce n’est pas la règle pour des raisons de sécurité routière, sauf sur des voies en impasses, des diverticules en lotissement…

Je suis vraiment étonné que le règlement de zone du PLU impose 4 mètres. Là encore, c’est souvent du genre (3 ou 4) mètres des limites, OU en limites.
Dans ce dernier cas il est plus facile d’imposer des règles de non vue de droit privé. comme je suis comme St Thomas qui croit que ce qu’il ne voit, je vous invite à bien vérifier ce point au cas ou…
Ce genre de facilité constructive allant dans le sens de la densification voulue depuis les lois ALUR Grenelle SRU, je suis archi convaincu que le futur PLU le prévoira.
Parlez en avec le service urbanisme ou mieux le Bureau d’Etude qui suit le PLU si possible histoire d’anticiper ? Donnez moi au passage l’avancement PRECIS du PLU en cours de révision et je tenterais de vous donner un délai d’aboutissement théorique de la dite procédure (la réalité dépendra des élus toutefois et du Prefet (compétence partagée)).

Bonjour Sylvain,

Pour l’avancement du PLU effectivement si le PADD (qui est la "feuille de route" du futur document) n’est pas finalisé c’est que vous avez au moins 1 an devant vous mais sans doute bien plus en réalité.

Pour la ligne rouge, nous nous sommes bien compris, mais il me semblait inhabituel que l’on ne puisse pas construire en limite. Le PLU découle des règles du Code de l’Urbanisme et cette disposition fait partie du Code. Elle permet d’économiser de l’espace (et de mieux gérer les prospects, objet de vos craintes ?) ; cette disposition me surprend d’autant plus que le PLU actuel est de 2011 (cf votre lien) et normalement en 2011 on tenait compte de ces points.
Dommage.

Là, on s’est bien compris J’ai cherché sur le site, pas vu le PLU et son règlement (quoique je ne connaisse pas le zonage).