Achat de SCPI : en direct, via une SCI ou via une holding ?

Bonjour,

Le choix de SCPI et sociétés de gestion me semble plus qu’hasardeux.

Que feriez vous si vous aviez 400KE de SCPI à choisir ?

En tous cas je n’investirais pas sur la liste fournie. Il faut creuser sur le forum l’information est percellaire mais par contre un consensus se dégage clairement sur les SCPI de votre liste

Bienvenue !

Je confirme que pour ma part, je ne choisirais aucune des 5 SCPI "validées" par la SG (j’ai de l’usufruit temporaire de PFO2 et PrimoPierre, mais n’en reprendrai pas de sitôt). Après ce ne sont pas forcément des calamités à fuir, surtout qu’il reste 50% à investir ailleurs, et si en face il y a une possibilité d’emprunt attractive, ça s’étudie.

Par ailleurs, sachez que de nombreux CGP ont des partenariats avec des établissements à même de proposer des emprunts.
Idem pour le "découvert patrimonial", qui je suppose est conditionné par la détention d’un certain encours auprès de la banque, qui est évoqué sur le forum sous le terme "Lombard", voir ici), et proposé par de nombreuses banques (mais en général pas au client lambda par l’agence du coin de la rue), même certaines "en ligne".

Je suppose que si vous allez voir votre banque privée avec votre projet déjà relativement bien ficelé, elle sera plus susceptible de faire un effort pour coller à votre projet, et encore plus si vous évoquez (et pas que pour bluffer) le fait que des concurrents semblent disposés à le faire. (De vrais banques privés peuvent vraiment monter des dossiers complexes, j’ignore ce qu’il en est de SG, mais il semble que pour vous ils ne peuvent guère…).

Pour vos scénarii, j’ajouterais ceux en démembrement, où M et Mme (ou même Mme seule en partie) prendraient la nu-propriété (éventuellement sur une très longue durée, jusqu’à 20 ans) et votre structure à l’IS l’usufruit temporaire.

Je vous avoue que je ne connais pas très bien le principe des SIIC. Mon intérêt pour les SCPI tient principalement dans le fait que l’on peut financer l’opération à crédit. La remontée des taux est en cours et je pense qu’aujourd’hui investir à crédit en gelant un taux sur 20 ans à 1,5% est très intéressant.

Peut on investir dans les SIIC à crédit ?

@goodbylenine je vais effectivement évoquer le sujet avec un CGP lyonnais la semaine prochaine. Concernant le démembrement, je vais regarder sur le forum pour comprendre l’intérêt de démembrer l’investissement, j’imagine que c’est fiscal.

Bonjour Perret69

Je ne suis pas certain de bien comprendre. Tous vos capitaux sont actuellement détenu par vous en direct ou avez vous lors de la cession déjà été amené à créer une Holding ou autre structure sociétaire qui détient une partie du capital ?

Perret69 a écrit :

Concernant le démembrement, je vais regarder sur le forum pour comprendre l’intérêt de démembrer l’investissement, j’imagine que c’est fiscal.

Vous ne vous êtes pas non plus interrogé sur l’intérêt des donations / démembrement avant cession, suivi de quasi-usufruit ou de remploi, etc.. ?

Crown

Bonjour

Pourriez vous définir ce qui vous a amené à créer une holding ?

Si vous envisagez un investissement sur 20 ans, Je pense qu’a minima vous devez envisager la transmission d’or et déjà car un démembrement avec une Societe endettée ne vous coûtera pas grand chose mais dans 20 ans, les choses seront très différentes.

Chtirentier

Effectivement, je suis en discussion avec SG Private banking à Lyon.

Je vais leur faire un mail expliquant clairement mes besoins et ma volonté de ne pas investir sur leur panier de SCPI, on verra leur retour.

Sinon je suis en contact sur Lyon avec Patrimoine&Gestion qui à priori a des partenaires bancaires pour les projets de SCPI.

Au niveau de ma holding perso, il me propose un contrat de capi pour la partie long terme et j’ai du mal à voir l’interet comparé à un compte titre si ce n’est le support Euro mais qui semble présenter des contraintes.

Bonjour Perret69,

il me semble que la proposition faite par le CGP est sensiblement moins intéressante que celle faite par la SG dans votre message initial.

En outre, je ne comprends pas forcément non plus l’intérêt de prendre des parts à titre personnel; une des idées initiales de faire une SCI avec Mme et la Holding me semblait par exemple plus adéquate.

Concernant le choix des SCPI, cela a l’air effectivement restreint.
Dans la série des gros paquebots, je verrais plutôt une SCPI de Sofidy (Immorente ou Efimmo) plutôt que toutes celles citées dans votre message.
Votre CGP ne peut-il vous permettre d’accéder à des SCPI d’autres sociétés de gestion tels que Paref (Novapierre, Interpierre, …), Voisin SAS (Epargne Pierre, Foncière Rémusat, …), Foncia, Sofidy (citée précédemment), Corum?

Bien à vous,
cat

Perret69 a écrit :

Concernant le choix des SCPI, voila sa proposition:

A titre personnel : 150 000 € (M/Mme)
•    Dont 75 000 € investis en parts de SCPI Primopierre
•    Et 75 000 € investis en parts de SCPI Primovie du groupe Primonial.

Au titre de votre société : 250 000 €
•    Dont 125 000 € investis en parts de SCPI Epargne foncière du groupe La française
•    Et 125 000 € investis en parts de SCPI PFO2 du groupe Périal.

Ce CGP vous recommande quasiment les 4 SCPI qui collectent le plus, et je n’en choisirais AUCUNE.
Juste pour valider un peu le niveau de confiance que vous pouvez lui faire, demandez-lui combien de commission il percevrait sur cet investissement (de votre argent). S’il refuse de fournir une réponse claire, vous saurez qui est le pigeon.

Si vous voulez des grosses SCPI, choisissez plutôt celles citées par cat : leur historique, leur niveau de collecte, la communication/transparence de leurs sociétés de gestion (même si on peut aussi ne pas s’en satisfaire pleinement) est bien meilleure et respectueuse des intérêts de l’investisseur, et leurs perspectives sont à mon avis meilleures.

Effectivement vous confirmez mon sentiment…

A la SG, j’ai tenté une approche sur vos conseils Flyz57 mais j’ai senti une grande frilosité à financer des SCPI au sein de ma holding…Et le coup fatal est le moment où le conseiller m’a sorti de son chapeau ses 3 fonds structurés du moment….j’ai pris mes jambes à mon cou….

Pour les SCPI, je vais regarder vos propositions et effectivement je vais indiquer à mon CGP que je ne partage pas ses choix et que je souhaite réorienter vers d’autres SCPI avec une meilleure diversification.

On verra sa réaction ce soir…

Update: mail envoyé à l’instant

Bonjour M.XXXX

J’ai étudié votre proposition de SCPI et je ne suis pas en phase avec ces choix :

-    Vu le montant engagé, j’aurai aimé avoir plus de diversification
-    Ces 4 SCPI sont celles qui collectent le plus depuis quelques années avec des résultats qui se dégradent fortement, et 3 d’entre elles appartiennent à Primonial
-    Primovie n’investit quasiment plus dans le domaine de la santé qui était pourtant son positionnement de départ.

Voilà par exemple une sélection qui me conviendrait :

A titre personnel :

-    Immorente ou Efimmo : 50 KE
-    Novapierre : 50 KE
-    Primovie : 50 KE

Dans ma holding :

-    Epargne Pierre : 50 KE
-    Interpierre : 50 KE
-    PFO2 : 50 KE
-    Fonciere Rémusat : 50 KE
-    Corum : 50 KE

J’ai conscience que c’est plus complexe à monter comme dossier, mais c’est un investissement important et je souhaite diversifier tout comme nous l’avons fait avec l’assurance vie.

A tout à l’heure pour en discuter,

La suite au prochaine épisode !

Le problème GBL pour la nue-propriété, c’est le financement à crédit :
1/ la banque acceptera-t-elle de financer à crédit l’achat de la nue-propriété?
2/ si la banque accepte, pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.

Sur la partie "perso", réfléchir à un un mix entre SCPI de capitalisation et de rendement pourrait avoir du sens pour un TMI de 30%.