FrancoisM [77] : étude de cas immobilier (T6 pour de la colocation)

Je trouve le taux proposé par votre banque sur la partie crédit un peu élevé, de même que l’assurance.

Êtes-vous propriétaire de votre RP ? Ou locataire ?

Je vous conseiller d’emprunter pour les travaux, avec une ligne au même taux que la ligne de prêt principal et de surtout éviter le crédit conso. Pour les meubles, ce ne sera, en revanche, pas possible.

Les fonds seront débloqués sur présentation d’une facture d’un professionnel, donc vous n’emprunterez que ce qui est réellement nécessaire. Vous pouvez donc partir sur une enveloppe initialement plus importante (demandez 40K, si finalement vous n’utilisez que 30K, et bien vous n’aurez emprunter que ces 30K),

Pour la durée, votre banque refusera probablement de vous suivre sur 25 ans si vous présentez votre dossier comme locatif, surtout pour de la colocation (les banques sont frileuses sur le sujet généralement), mais il y a des solutions pour ça.

Pierrot31 a écrit :

Bonjour FrancoisM,

Pour le budget travaux, au début, on sous estime la charge de travail. Par exemple, entre enlever du papier peint (où il faudra une décolleuse thermique + une spatule) et la phase peinture, il faut ré-enduire les murs: pas cher en matériaux mais coûteux en MO… Ensuite, pour réduire les coûts en rénovation, il faut faire avec l’existant au maximum (créer des sdb, déplacer des cloisons: c’est beaucoup de MO)… Le poste radiateur peut être coûteux (évaluer les besoins pièces par pièces grâce au petit logiciel d’aide à la décision sur le site de LM par exemple et faites vos calculs). Et puis, votre budget "travaux" va dépendre grandement du choix des matériaux et de votre "implication" sur le chantier…

D’abord faites un cahier des charges et ensuite, faites faire des devis et incorporer les au prêt. Pour une même prestation, il n’est pas rare d’avoir des devis de 1 à 2 suivant les artisans..

Pour vous donner une idée, regardez par exemple Rossox et visitez son blog (il y a des vidéos de ses travaux):
(8/9) Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?)

En déléguant tout (je crois), il tourne à un peu plus de 30k pour 35m² à Annecy… Pour vraiment réduire le poste travaux, pour un particulier qui fait un seul logement, il faut "mettre la main à la pâte".

Pour le budget ameublement ou cuisine, là c’est facile: faites un tour sur le site du grand suédois.

Bien à vous,

Pierrot31,

En effet je sous-estime peut-être la partie travaux. J’ai mis 30K mais pense plutôt partir sur une enveloppe de 40K.

Je pense pouvoir faire une partie des travaux qui ont peu de valeur ajoutée mais coûteraient cher en MO si les devis dépassent trop largement l’enveloppé que j’ai fixé. Décoller du papier peint, peindre, je ne l’ai quasimment jamais fait mais le coup de main doit s’apprendre facilement.

J’ai clairement besoin de me faire aider pour créer une salle d’eau - l’actuelle est cassée car les propriétaire se servent exclusivement de la salle de bains…. Idem pour faire tomber une cloison et en déplacer une.

Très bonne idée pour les radiateurs, je vais chercher ce simulateur.

Pour les matériaux je vise du milieu de gamme qui j’espère tiendra de nombreuses années.

En résumé je dois me préparer à devoir m’impliquer beaucoup plus dans les travaux que je pensais, et pas seulement venir superviser.

Caine a écrit :

Je trouve le taux proposé par votre banque sur la partie crédit un peu élevé, de même que l’assurance.

Êtes-vous propriétaire de votre RP ? Ou locataire ?

Je vous conseiller d’emprunter pour les travaux, avec une ligne au même taux que la ligne de prêt principal et de surtout éviter le crédit conso. Pour les meubles, ce ne sera, en revanche, pas possible.

Les fonds seront débloqués sur présentation d’une facture d’un professionnel, donc vous n’emprunterez que ce qui est réellement nécessaire. Vous pouvez donc partir sur une enveloppe initialement plus importante (demandez 40K, si finalement vous n’utilisez que 30K, et bien vous n’aurez emprunter que ces 30K),

Pour la durée, votre banque refusera probablement de vous suivre sur 25 ans si vous présentez votre dossier comme locatif, surtout pour de la colocation (les banques sont frileuses sur le sujet généralement), mais il y a des solutions pour ça.

Quel serait selon vous un bon taux? J’imagine meilleurtaux.com n’est pas une référence mais il indique sur 20ans un taux "excellent" à 1,20% et un taux "très bon" à 1,40%. Sur 25 ans un taux "excellent" à 1,45% et un taux "très bon" à 1,65%.

Je suis actuellement locataire. Je vais sûrement faire appel à un courtier mais j’avoue que ma banque actuelle me convient : elle m’a permis de financer sans apport 2 immeubles de rapport et a l’air de comprendre de quoi je parle quand j’évoque mes investissements. Est-ce de la fainéantise?

Les 25ans ont même été évoqués par mon conseiller il y a quelques semaines quand je lui ai parlé de mes projets d’investissement, comme quoi…
A quelles solutions pensez-vous justement?

fantomas60 a écrit :

Bonjour,

le principal point d’interrogation pour moi est le taux de vacance envisagé.
4% pour de la coloc, c’est, selon moi, (trop) optimiste.

Dans mes 2 biens, F4 et F5 , je profite de la mode colocation, mais estimer toutes les chambres louées en juillet et aout… c’est ambitieux.
Dans mes calculs, je compte 25% (!) de vacance, c’est beaucoup, mais ça correspond à 3 mois de l’année (Juillet /aout et parfois une chambre vide un mois). Ça fait chuter le cashflow évidement.

le budget travaux de 30.000 me semble limite, mais je me goure peut être. J’avais fait un devis pour un F5 de 95m2 ( que je n’ai pas acheté finalement) pour 36.000HT, mais j’avais les fenêtres à changer.

Le changement des murs et des sols, ça peut chiffrer rapidement selon ce qu’il y a en dessous.
s’il y a  besoin de ragréage pour le sol, ou d’enduit pour les murs, j’imagine que vous le ferez faire car 110m2…Bon courage si vous le faites vous même.

Le lino dans les chambres, je trouve ça dommage. En général, essayer de faire des "petites" économies sur les travaux, n’est pas avantageux. Je mets du stratifié bonne qualité, et je ne lésine pas sur la déco ( de bon gout) , la qualité des matériaux et des équipements 
Si ça "pète", effectivement le bouche à oreille fonctionnera, et dans mon cas, je n’ai pas eu à faire de démarche pour trouver mes derniers colocataires.

Bonne continuation

Bonjour fantomas60,

Je vise clairement plus une population de jeunes actifs que d’étudiants, de ce fait serais moins soumis à la vacance locative en été. Après avoir posté une annonce fictive j’ai eu autant de contacts jeunes actifs qu’étudiants. Je préférerai sûrement les jeunes actifs avec garant. C’est vrai que 25% ça commence à faire beaucoup, où sont situés vos appartements?

Vous êtes le deuxième à me dire que 30K seront light, je prends note… Et m’empresse
A priori pas de ragréage à faire. L’enduit, j’imagine, sera un passage obligé après avoir décollé le papier peint. Etant un novice, à combien estimeriez-vous le temps demandé pour enduire toute cette surface?

Je ne veux pas forcément faire de petites économies sur les travaux. Est-ce que vos colocataires vous rendent bien le fait d’avoir rénové avec de bons matériaux et font attention?

Dernière modification par FrancoisM (27/02/2018 22h03)

Bonsoir Pierrot31,

Je vais tenter d’établir un budget travaux pour mon projet avec ce site, merci beaucoup.

En effet je pourrais sûrement tirer les prix vers le bas en fournissant moi même le matériel mais je ne sais pas si j’aurai l’aplomb pour leur faire avaler la pilule. Ne vont-ils simplement pas refuser mon chantier si je le conditionne à la fourniture de mon matériel? Si non, comment leur présentez-vous la chose?

Quid des courtiers en travaux? J’ai envie de demander un devis à un courtier comme Maison des Travaux.

Etant informaticien j’ai l’impression d’avoir deux mains gauches dès qu’il s’agit de bricoler mais je vais me forcer. Quand je vois des membres comme Cricri ou Philippe30 s’épanouir dedans ca donne envie.

Cordialement

FrancoisM a écrit :

Quel serait selon vous un bon taux? J’imagine meilleurtaux.com n’est pas une référence mais il indique sur 20ans un taux "excellent" à 1,20% et un taux "très bon" à 1,40%. Sur 25 ans un taux "excellent" à 1,45% et un taux "très bon" à 1,65%.

Je suis actuellement locataire. Je vais sûrement faire appel à un courtier mais j’avoue que ma banque actuelle me convient : elle m’a permis de financer sans apport 2 immeubles de rapport et a l’air de comprendre de quoi je parle quand j’évoque mes investissements. Est-ce de la fainéantise?

Les 25ans ont même été évoqués par mon conseiller il y a quelques semaines quand je lui ai parlé de mes projets d’investissement, comme quoi…
A quelles solutions pensez-vous justement?

Vous achèteriez seul ou en indivision ? En montant correctement le dossier, je pense qu’il est possible d’obtenir un taux <1.35 sur 20 ans et autour d’1.65 sur 25.

Après la différence n’est pas énorme avec ce que vous propose votre banque, si vous avez la chance d’avoir un interlocuteur compétent, restez-y.

Pour pouvoir partir sur 25 ans, il faut monter le dossier en RP, en plus certaines banques proposent des choses intéressantes pour les primo-accédant en ce moment…

loetsa a écrit :

Pour les radiateurs prendre des rayonnants et compter environ 80W pas M²

Des radiateurs à accumulations me semblent bien préférables notamment pour le confort ressenti. D’accord avec les autres points.

Caine a écrit :

Vous achèteriez seul ou en indivision ? En montant correctement le dossier, je pense qu’il est possible d’obtenir un taux <1.35 sur 20 ans et autour d’1.65 sur 25.

Après la différence n’est pas énorme avec ce que vous propose votre banque, si vous avez la chance d’avoir un interlocuteur compétent, restez-y.

Pour pouvoir partir sur 25 ans, il faut monter le dossier en RP, en plus certaines banques proposent des choses intéressantes pour les primo-accédant en ce moment…

Bonsoir Caine,

Je vais emprunter seul. Je monte toujours un dossier complet qui comprend mes revenus salariés et fonciers d’une part, et une étude complète du bien que j’achète avec des chiffres qui montrent que j’ai bien étudié le sujet.

J’ai justement eu mon banquier en ligne tout à l’heure et lui ai parlé de mon projet de colocation en IDF. Sa réponse : "aucun problème pour les 25ans monsieur, tant que vous ne dépassez pas les 69ans c’est faisable". La banque est question est Caisse d’Epargne (en ligne).

Je vous tiendrai au courant des étapes du financement.

Merci Pierrot31, loetsa et lachignolecorse pour vos conseils avisés.

    J’ai tout d’abord pris contact avec un courtier en travaux à qui j’ai exprimé mon projet. Il est investisseur lui aussi et le courant est bien passé. Ce n’est pas pour ça pour autant que je vais me faire endormir. Il viendra faire un devis sur place mercredi prochain.

    Je me suis inscrit à 4 cours chez LM qui auront lieu avant la signature de l’acte:
* Réaliser les gestes de base du bricolage - 3h - (on part de loin)
* Préparer un mur avant de le peindre - 3h
* Appliquer une peinture - 3h
* Poser du parquet flottant - 3h

    J’espère que ces 12h de cours me donneront hâte d’en découdre. Au moins si ça me dégoûte je serai fixé et ferai tout faire par des pros.

  Je vais également passer une annonce sur LBC pour trouver des AE qui seraient ouverts à me former pendant le chantier. Le plus compliqué est le l’absence de références que je peux vérifier. J’ai pris connaissance du site "Frizbiz" qui lui permet de noter les artisans et permet de joindre des pros. Je n’ai pas l’impression par contre de pouvoir faire un devis / demande pour l’appart complet. Des astuces pour récupérer les coordonnées des artisans bien notés?

En effet je ne toucherai ni à l’électricité, ni à la plomberie, ni aux cloisons. Peut-être pas à la cuisine non plus. La peinture et le sol seront sûrement dans mes cordes et représentent déjà une grosse part de MO, je pourrai économiser plusieurs milliers d’euros sur ces postes là.

Je note que des radiateurs à inertie sont à privilégier, au moins un truc que je savais déjà à priori!

Dernière modification par FrancoisM (28/02/2018 23h29)

Comme vous financez vos travaux et allez faire vous-même, vous pouvez ajouter à vos devis le matériel nécessaire du moment que cela représente une somme raisonnable.

Je prends en compte toutes vos remarques.

* J’incorporerai les outils dans les devis avec les fournitures
* Je me suis inscris au cours de LM pour changer les prises et interrupteurs - en effet payer 50€ un truc si simple me ferait mal….
* Je guetterai les occasions sur LBC en plus des soldes pour l’ameublement
* Bookmark de vidéos de bricolage Youtube

Yesss!

Faites nous un retour sur les devis artisans, c’est toujours instructif et intéressant. Attention à ne pas modifier vos demandes au fur et à mesure des rencontres avec les artisans sinon il sera plus dure de comparer des choses comparables (bien faire votre cahier des charges a priori)…

Il serait bien de connaître les dimensions de chaque pièce.

Idéalement, les chambres doivent être les plus équitables possibles (moins de turnover dû à la jalousie).

La cloison entre l’entrée et le salon est-elle indispensable ?

Où sont les murs porteurs?

Souvent une cuisine et une Sdb sont proches (cf évacuation). Un plombier a-t-il validé votre projet ?

Sous réserve que les fenêtres soit bien placées, vous devez pouvoir gratter jusqu’à 5m2 dans la cuisine pour une 6eme chambre éventuelle.

3 chambres pour une salle de bain + wc séparé me semble acceptable mais on est sur un minimum en terme de confort.

En terme de taille de chambre, il se dit que 9m2 est une chambre d’enfant et 12m2 est une chambre parentale.

Vous ne pouvez pas louer à la chambre depuis la loi Alur (enfin si mais dans le cas présent vous ne rentrez pas dans les cases).

Vu la configuration du bien (les évacuations d’eau devraient le permettre) vous pourriez réfléchir à la possibilité de créer un point d’eau dans les chambres 2,3 et 4. Cela ne vous permettrait pas de répondre aux exigences de la loi Alur (sauf si elle change d’ici là et n’impose que des chambres de 10m2 par exemple) mais cela apporterait un élément de confort à vos locataires tout en vous démarquant de la concurrence.
C’est ce que j’ai fais personnellement dans 2 des 3 chambres de ma colocation.

Dernière modification par dalki (11/03/2018 08h31)