Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

Vos témoignages et votre expérience grandissante sont d’un apport très important au forum.

Ce que vous décrivez est plutôt la recette pour obtenir un fort cash flow positif, plutôt qu’un cash flow positif.

Le cash flow positif en LMNP c’est simple et déjà démontré sur le forum: rendement brut 10%, 55% des loyers partent en emprunt sur 25 ans, 10% en charges, 10% en entretien, reste 25% des loyers dans votre poche la première année  (pas d’impôt), 5% la 25ème année (impôt maximum). Le cash flow est positif tout le temps. Cela peut fonctionner avec un rendement inférieur à 10%, en revendant avant la fin du prêt.

Il est possible de faire la même chose en location nue par exemple, avec des travaux importants (plus de 50% de la valeur du bien) pour compenser l’absence d’amortissement en location nue.

Vous avez remplacé votre emploi salarié par un emploi d’indépendant, plus valorisant de mon point de vue. Effectivement, il faut quand même garder en tête les chiffres et comparer avec un salaire, infirmier libéral à 36000 € par an par exemple. Pour certaines professions, dont la mienne, c’est plus, et donc le temps passé aux travaux coûte plus cher.

Le calcul, que vous avez fait, est simple: de combien augmente votre patrimoine en 1 an grâce à mon activité non salariée? Si c’est plus qu’un salaire, autant arrêter de salariat. Si c’est moins… calculez!

Emprunter sur 25 ans n’est pas un obstacle avec des revenus. Si j’étais smicard et éduqué, je retaperai ma résidence principale avant de la revendre, ce serai plus rentable que mon boulot. Idem pour du locatif.

Le salariat n’enrichit pas que votre patron. Plus de la moitié du CA des entreprises est consacrée aux salaires. Pas plus que la banque si vous empruntez pour acheter des actifs. Le salariat permet d’ailleurs une remarquable capacité d’emprunt auprès des banques.

Certains investisseurs immobiliers se réorientent vers l’écriture ou la recherche de biens pour autrui. Je suppose qu’il faut y voir une des limites de l’investissement immobilier à crédit. Particulièrement difficile avec un faible salaire, et encore plus sans.

Effectivement, nous en avons déjà parlé, pour le bouquin vous avez encore une petite barrière à franchir lol.

Mais sans rire, depuis que je vous lis je ne regarde plus les infirmiers pareils, du style: il est peut-être millionnaire celui-là? Et si je lui demandais des conseils immo?

Je sais, je suis un grand malade.

cricri77700 a écrit :

"Certains investisseurs immobiliers se réorientent vers l’écriture ou la recherche de biens pour autrui. Je suppose qu’il faut y voir une des limites de l’investissement immobilier à crédit. Particulièrement difficile avec un faible salaire, et encore plus sans."

Je crois plutôt que les auteurs de conseils en investissement immobilier ou autres surfent sur un marché qui a toujours fonctionné : les livres de recettes… et la naïveté des foules qui va avec
La plupart sont d’une qualité indigente et d’une suffisance à faire peur, d’autres sont incompréhensibles… Entre les deux il doit y avoir une vérité.
Ce qui est sûr, c’est qu’ils font un tirage facile comme à peu près toutes les revues financières qui nous offrent régulièrement en couverture un "comment vivre en ne faisant rien"

J’aurai mieux fait il y a quelques années d’écrire le mien, mais j’aime bien rester honnête avec moi même et admettre que le monde évolue ; arrivé au stade de diffuser ma recette j’observe toujours que les température de cuisson et ingrédients ont changé…
Et… Je me souviens de mon beauf… pardon beau frère qui ne pensait que fric et les mille et une façon d’en dépenser que l’on n’a pas gagné, plus ou moins honnêtes - plutôt moins-  : ses étagères étaient truffées de bouquins genre devenir riche en 10 leçons.
Je vous ferai grâce de ce qu’il est devenu 30 ans après en dehors d’avoir quitté la famille (à mon grand soulagement, je n’ai plus à écouter ses délires)…
Bref, j’aime bien les bouquins d’expériences et conseils sérieux dont le titre ne ressemble pas à une arnaque.

Bon moi je comprends pas comment dégager du CF avec ce que me sors le site rendement locatif

Sur le papier, le bien que je vise a l’air d’une bonne affaire pour faire de la location: loyer dans la moyenne, prix d’achat inférieur au prix du marché car quelques travaux, GLI 3.25% et PNO de 80€ annuel sont incluent, crédit à 100% sur 20 ans à un taux de 1.55%, ma TMI est à 30%, vacance d’1 mois tout les 3 ans, régime réel en location nue ….

Malgré tout ça, le site me sort un CF négatif, la seule façon de le passer en positif est de pratiquer un loyer indécent ou un prix d’achat ridicule

Je vais passer pour un imbécile mais j’ai besoin d’aide les amis car quelque chose m’échappe, peut-être sur la fiscalité ou les prélèvements sociaux ?

@bigem64

En regime reel de location nue, c’est tres difficile. Il vous faut optimiser ce point :
- soit en faisant du LMNP
- ou du Cosse + deficit foncier en nu, si ca ne vous degrade pas trop vs. le loyer de marché dans votre zone.

Louer abordable - Dispositif Louer abordable (dit "dispositif Cosse"), tout le monde y gagne. Une déduction fiscale pour la location solidaire. - Ministère de la Cohésion des territoires

Bernard2K a écrit :

Cela dit, un bien même avec cashflow légèrement négatif se désendette progressivement, essentiellement grâce aux loyers, donc :
- au final on a augmenté son patrimoine en devenant propriétaire, pour un effort d’épargne relativement faible ;
- autre manière de dire la même chose : on a une rentabilité nette sur son investissement pas dégueulasse : avec un cashflow légèrement négatif on est encore dans les 3 à 5 % net net selon les cas.

Exact.

Je dirais que pour la personne lambda (avec peu de connaissance ou d’expérience en immobilier), il est préférable d’avoir un bien avec un cash flow légèrement (ie supportable) négatif, que:

- de mettre chaque mois la même somme (100-200€) sur un livret A ou une assurance vie
- de rien faire et ne pas commencer à apprendre dans l’immobilier
- de grappiller quelques euros par mois en passant sur des durées > 20 ans (18 ans me semble une bonne moyenne)
- de compenser par un apport plus élevé le manque de rentabilité

Sur le dernier point je trouve l’exemple ci-après intéressant Negative cash flow is your friend

Sur le long terme, il me semble qu’historiquement le taux de rendement interne est plus significativement impacté par l’augmentation du prix des biens (autrement dit la dévaluation de la monnaie, renforcé par l’effet de levier) et que 10-15% d’écart sur prix d’achat n’a que peu d’impact 20 ans plus tard. Non?

http://france-inflation.com/evolution-i … ancien.php :8.75% par an en moyenne

Personnellement je me suis lancé avec un cash-flow négatif (4-5k€/an), ai fait pas mal d’erreurs, et espère un effet enrichissement tout de même à moyen terme!

Bonjour,

Attention tout de même avec le CF négatif.
Oui, c’est probablement rentable la plupart du temps, mais il ne faut surtout pas négliger que c’est de l’argent qu’il faut OBLIGATOIREMENT mettre de coté, c’est pas comme des économies ou il est possible en cas de coup dur perso d’en faire l’impasse…

De même, il faut un reste a vivre important a coté, afin d’absorber les moment difficile de l’immobilier…
Un locataire qui paye mal, ou des travaux de ravalement pour lesquels il faut encore sortir 1 ou 2K€ en plus.

Le CF positif permet de se créer un fond en cas de problème.

A+

Ohe

Bonjour,
Je suis débutant et, avec un TMI de 30% et la probabilité de passer à plus dans les 20 prochaines années avec le départ des 3 enfants du foyer fiscal, et après pas mal de simulations sur Rendement locatif, j’en suis arrivé à la conclusion que pour avoir plus de chance d’obtenir un CF positif, il faut choisir un régime fiscal avantageux, location en meublé ou SCI à l’IS (à condition de bien gérer la revente). Les expérimentés à plus de 14% de TMI confirment ils cette rapide analyse ?

Bonjour,

Le Cash flow étant le point principal d’un investissement locatif, nous cherchons tous à en avoir un positif. Cela permet d’augmenter son revenu et donc de baisser son taux d’endettement pour un futur prêt. On est tous d’accord la dessus.
Sur le papier c’est simple : on trouve un appartement bien situé et pas trop cher à rénover, on emprunte à 110% sur 20 ans et le tour est joué.
Dans la réalité c’est un peu plus compliqué.
Je cherche depuis des mois et je n’arrive pas à trouver un seul bien qui pourrait présenter un cash flow positif dans ma ville.

J’ai ma routine de recherche le bon coin mais le tour est vite fait, et au maximum il y a 1 voir 2 grand max nouvelles annones par semaines. J’ai fait le tour des sites des agences du coin et des autres sites Web et il y a toujours les mêmes annonces.
Je cite un agent immobilier à qui j’ai demandé de m’appeler s’il avait un bien qui correspondait à mes critères : "Il y a beaucoup de demande de ce type la donc si vous voyez une annonce sur notre site appelez nous." Lui il voulait pas trop travailler, ça arrive.

La ville est Bastia en Corse, petite ville de 50k habitants, divisé en 3 grandes zones (Bastia Sud : je préfère éviter d’acheter dans cette Zone, et les 2 autres ou je recherche Bastia Centre et les hauteurs). Dans cette ville un locataire cherche un étage assez élevé (pas de RDC) et vue sur la mer.
Je cherche du Studio au T2 pour un budget en dessous de 100K, mais le budget pourrait être supérieur si bonne affaire. Les seuls bien qui se rapprochent d’un cash Flow positif sont souvent les petites surfaces.

Pour vous donner une idée un Studio neuf d’environ 25m² C’est 90k € et un T2 neuf c’est vers les 130k. Loyer espéré respectivement 400-450 et 600-650€ pour des appartements bien situé.
Dans l’ancien, si le bien est très bien situé le tarif peut-être supérieur à du neuf (je ne comprends pas bien pourquoi), avec des loyer sensiblement pareil.
Sur des biens à rénover les tarifs peuvent descendre à 65k /75k en studio pas trop mal situé mais avec des travaux conséquents.
Sachant qu’au taux actuel si on veut emprunter par exemple 90k euros on doit rembourser 450€ par mois et un loyer de 550€ ne suffit pas à couvrir les charges et générer un cash flow positif. Et à 90k travaux compris je n’ai vu aucun bien pouvant dégager un tel loyer.

J’ai quand même fait une 10 aine de visite la semaine dernière pour voir tout les appartements de le boncoin qui avait un potentiel en espérant avoir une bonne négociation, mais les propriétaires semblent assez fermés à la négociation (du style ça m’a coûté X je ne descends pas en dessous de X).

Du coup je me pose la question, le fait d’être sur une Ile change t-il le marché?
Peut-être que je devrais accepter d’acheter sur Bastia Sud, les prix sont beaucoup plus bas mais le quartier n’est pas recherché.

J’ai aussi regardé vers la location saisonnière dans d’autres villes touristiques (ou j’ai aussi fait des visites), les prix des studios s’envolent et les rentabilités ne sont guère plus intéressantes qu’a Bastia avec un investissement locatif normal (gagné 25% de plus qu’une location normal pour le risque prit n’en vaut pas la chandelle). Il faut aussi savoir que pour la location saisonnière, le logement reste vide tout l’hiver car personne ne cherche à louer ça en hiver. Il faut donc rentabiliser l’année du mois de Mai à Septembre, ce qui me parait dangereux en cas de problème.

Du coup, je sais que vous arrivez à avoir un Cash Flow positif, mais je me demande si c’est possible partout. Je continue à chercher et espère toujours trouver la bonne affaire. Mais à force d’attendre, plus d’un an maintenant, je me demande si j’aurais pas du me lancer dans un autre projet comme mon 1er qui à un cash flow légèrement négatif mais qui a au moins le mérite de faire croître mon patrimoine chaque mois.

Si vous avez des conseils ou des expériences à partager je suis preneur.

Cordialement,
Sébastien

D’accord avec Pierrot31 : s’il n’y a réellement pas de biens rentables sur les deux zones où vous avez prospecté, y compris sur le marché caché (les bonnes affaires sont rarement sur le bon coin), alors il faut en changer.

Pour être certain d’avoir bien cerné vos zones de prédilection, pensez à échanger avec des professionnels de l’immobilier (AI, marchands de biens, notaires) et demandez-leur les dernières bonnes affaires qu’ils ont vu passer. J’ai l’exemple d’un AI à qui je me suis récemment présenté pour expliquer ma recherche, et qui a commencé à me montrer ses produits en catalogue actuellement, que j’avais déjà vus sur LeBonCoin et qui n’étaient pas assez rentables. En insistant un peu et réexpliquant mes critères de rentabilité, il m’annonce : "Ah mais en fait, vous cherchez des biens comme ceux que je chercherais POUR MOI". Et commence à me décrire son dernier investissement, un immeuble avec une top rentabilité, encore meilleure que mes objectifs… ce type de biens existe donc, ils sont juste plus rares.

Attention à ne pas vous limiter aux zones où vous seriez à l’aise pour habiter vous-même. Il y a des quartiers périphériques, certes sans charmes type banlieues dortoir, pas très attrayants mais où les rentabilités locatives sont souvent plus élevées qu’en hypercentre. L’important est qu’il y ait une demande locative, ce que vous pouvez aisément vérifier.

Il y a effectivement des régions où le prix de l’immobilier versus prix du loyer n’est pas en faveur d’un investissement.
Pas besoin d’aller sur une île pour avoir des rentabilités faibles, l’Ile de France est un autre type d’île, avec des rentabilités bien faiblardes

Pour rechercher sur Lyon intra-muros, je suis confrontée aux même interrogations que vous. Un petit périmètre de recherche, avec beaucoup d’investisseurs en recherche.

Donc deux possibilités:
- soit vous changez d’endroit, avec un prix de l’immo plus faible et la recherche d’une meilleure rentabilité avec un risque à calculer (vacances locatives, …)
- soit vous persistez sur votre coin, vous vous armez de patience , et à force, une fois, il y aura une offre intéressante, où il faudra dégainer dans l’heure qui suit la parution de l’annonce. J’ai mis 4 ans, je ne sais plus combien de visites, et je suis maintenant propriétaire d’un studio à côté du métro.
Mais pendant 4 ans, je n’ai pas investi en immobilier, c’est du "temps perdu" rempli avec beaucoup beaucoup de recherches et une bonne connaissance du marché.
A vous de faire vos choix,

Bonjour,

Si vous êtes prêt à faire des travaux, un bien de ce style pourrait convenir?
        vente Appartement 2 pièces
    (48,59 m²) 99 000 € Bastia (2B)
   
Je ne connais pas du tout Bastia mais il a l’air bien situé, et dans votre enveloppe hors travaux, et en ligne depuis à peine 7 jours..

J’imagine qu’en location saisonnière ce type d’appartement bien placé doit cartonner, même en basse saison si il est dans le centre. Vu sa taille vous pourriez faire coucher 4 personne (2 dans la chambre, 2 dans le salon), donc bonne rentabilité.

Bon courage