De l'intérêt de la décote d'ANR chez les SCPI ?

1) Il doit y avoir de multiples raisons (et celles suggérées en a/ et b/ ne me semble pas les bonnes).

Je ne vois pas pourquoi le marché se calerait nécessairement sur une ANR, qui dépend des montants retenus par l’expert, quand on considère que l’investissement en SCPI est à (très) long terme, et alors que pour les SIIC le marché (bien plus courtermiste) ne se cale pas du tout sur les ANR….   

La valeur d’une société (SCPI ou autre) n’est pas (=jamais) égale à son ANR, et n’est d’ailleurs pas la même pour tous les acteurs (qui ont des motivations, et des situations -notamment fiscales- variées). Pourquoi les SCPI feraient-elles exception ?

Cependant la réglementation des SCPI limite l’écart entre ANR et valeur des parts, en cas de capital variable.

Enfin, les chiffres du site immobail.com sont loin d’être toujours à jour… Méfiance

2) Non. Une SCPI ne rachète pas ses parts.
Non, pas de différence de nature entre capital fixe ou variable (dans un cas, seul le marché fixe la décote/surcote sur ANR, dans l’autre la réglementation  limite l’écart)

3) Je n’identifie pas de tels cas, du moins aucun avec un impact important, mais il y en a peut-être (mais je doute que ces acteurs investissent en SCPI avec ces motivations, ou soient en mesure d’influencer les montants d’ANR par ex).

A noter cependant : la valeur retenue pour les (achats ou vente de) parts de SCPI détenues sur des contrats d’AV n’est pas la valeur à laquelle les parts s’échangent sur le marché, mais est en relation avec l’ANR (ou la valeur de réalisation ou de reconstitution, je ne sais plus).

Merci.

Je suis un peu largué avec l’immobilier en fait

J’admets bien que la "juste valeur" de sociétés comme Danone ou d’Apple ne signifie pas grand chose, mais j’avais tout de même un peu confiance dans les estimations immobilières, les actifs étant assez standardisés et le business model bien plus simple !

Si les évaluateurs estimaient qu’une SCPI pouvait être "pricée" avec un rendement de 4,5% alors que le rendement demandé par les investisseurs est 5,5%, c’est que les évaluateurs se sont plantés, non ?

Nikki a écrit :

Si les évaluateurs estimaient qu’une SCPI pouvait être "pricée" avec un rendement de 4,5% alors que le rendement demandé par les investisseurs est 5,5%, c’est que les évaluateurs se sont plantés, non ?

Le rendement d’un bien prime sur Paris n’est pas le même qu’un bien de banlieue…

Sur les SCPI, les souscripteurs sont des particuliers et ils recherchent un rendement minimal quelque soit la qualité du sous-jacent.

Nikki a écrit :

Ces décotes sont-elles des situations propres aux SCPI à capital fixe ?

Oui, les SCPI à capital variable cotent au niveau de leur ANR car c’est la maison de gestion qui achète et vend les parts.

…

Dès lors qu’il y a un marché de l’offre et de la demande, comme le dit GBL, il peut y avoir une surcote ou décote sur ANR, comme pour n’importe quel holding, conglomérat, ou fond fermé.

- Soit parce que les actionnaires anticipent une destruction de valeur (du fait d’une mauvaise gestion ou du contexte déflationniste sur l’immobilier)
- Soit parce que c’est la décote "naturelle" du minoritaire, lorsque la maison de gestion fait ce qu’elle veut, comme des augmentation de capital à outrance (alors même que la maison de gestion est sensée être aux ordres des actionnaires de la SCPI mais c’est un autre débat)
- Soit parce que la profondeur de marché n’est pas suffisante pour qu’il soit efficient
- Soit parce que des frais des transactions élevés + crédit "collent" les investisseurs sur une période donnée ce qui perturbe l’efficience du marché

Dans le cas de certaines SCPI, c’est probablement tout à la fois. :-)

Sur le calcul de l’ANR et sa justesse, relire l’interview de Benoît Faure-Jarrosson : entretien avec un analyste-financier :

Benoît Faure-Jarrosson, interviewé par Investisseur heureux a écrit :

Mais donc vous pensez que l’ANR qui est donné par la société est fiable ?

Sur ce sujet, je fais parti du Comité des indices chez IPD France, qui agrège tous les expertises professionnelles de tous les immeubles, soit une très large majorité du marché. IPD collecte aussi toutes les transactions sur les mêmes immeubles et mesure les écarts.

Dans l’ensemble, l‘écart en masse est de quelques pourcents. En masse, les expertises sont à peu près justes. On peut avoir des années à + de 5% d‘écart (en ayant fait une interpolation linéaire pour tenir compte des achats en cours d’années alors que le marché a bougé).

Pourquoi ? Parce que l’on demande à un expert non pas de prévoir l’avenir mais de constater le présent, et il ne peut constater celui-ci que par le passé, par les transactions récentes. Il faut donc qu’il remonte dans le temps pour avoir assez de chiffres. Concrètement, on voit bien que les ventes se font en-dessous de l’expertise quand le marché baisse et au-dessus de l’expertise quand le marché monte, car l’expert en est retard, de quelques “points”. Si on regarde les “points” pour une année donnée, la dispersion peut être considérable, avec des immeubles vendus à la moitié de l’expertise ou 50% au-dessus.

Le cas le plus frappant est Gecina qui a annoncé la vente d’un patrimoine d’entrepôts, si vous faîtes des recoupements, vous vous apercevez que cela a été vendu à la moitié de la valeur d’expertise d’un an plus tôt. Pourquoi ? Parce que ce sont des entrepôts vides et aujourd’hui il n’y a personne pour acheter un entrepôt vide. Donc aujourd’hui, quand vous avez un dirigeant qui chante la chanson habituelle “mes prédécesseurs étaient des imbéciles et je fais le ménage”, sans faire attention aux prix, et bien vous avez des cessions qui n’ont rien à voir avec la valeur d’expertise. D’autre part, comme il n’y pas de marché pour les entrepôts vides, un expert a du mal à expertiser. Ces entrepôts neufs ont même été vendu ⅓ sous leur coût de construction hors terrain…

Grosso-modo, sur ces grandes sociétés, les chiffres d’ANR sont à peu près pertinents. Mais encore une fois, il faut rentrer dans le détail concret. Unibail-Rodamco, dans les très grands centres commerciaux, il y a très peu de transactions, donc il n’y a pas de comparable. En France, il y a eu une seule transaction importante l’année dernière, CAP 3000, à Nice. Elle s’est faite de mémoire à un taux instantané de 4,65%. Donc la tentation pour les experts est de prendre un taux de capitalisation de 4,65% pour tous les centres commerciaux d’Unibail-Rodamco. Mais si vous interrogez l’acheteur, il vous explique que le vendeur était les galeries Lafayette, qui occupe une large part du centre ; plus que nécessaire et qui est d’accord pour se réduire et libérer de la place pour des boutiques qui payeront un loyer plus élevé. Il y aussi de la place pour étendre les emplacements : quelque part, l’acheteur a donc acheté en partie un bout de terrain, quelque chose qui ne rapporte pas à un instant t, mais qui créera de la richesse plus tard. Donc quel est le vrai taux à appliquer sur les centres d’Unibail-Rodamco, alors que vous n’avez qu’une seule transaction importante et qu’au fond, elle est difficile à analyser ?

La crise actuelle ne touche pas l’immobilier d’entreprise français ! Il semble même que les loyers des bureaux repartent à la hausse après un léger creux.

Pour le risque "systémique", il existe effecttivement. Mais il est considérablement réduit pour les SCPI à capital variable.

On voit depuis 2 ans une augmentation assez phénomènale de la collecte des SCPI (alors que la décollecte est importante pour les livrets, les AV et plus récemment le marché boursier, et cela devrait continuer). L’heure n’est donc pas à la crise pour les SCPI. La SCPI est certainement perçue comme une valeur refuge.

Réalité.
Le prix de souscription d’une SCPI doit être compris entre 90 et 110 % de sa valeur de reconstitution. Donc le prix de souscription peut être décoté ou surcoté de 10 % max.
C’est un indicateur que je suis sur une bonne soixante de SCPI et clairement il y a des surprises !
Il me semble toujours préférable d’opter pour une SCPI en situation de décoté et à l’inverse je m’interdis d’utiliser une SCPI en situation de surcote.

De mon coté, j’ai dans le radar AEW Paris Commerce qui est à capital fixe.

Oui, je l’ ai parcourue, et je glane des idées ailleurs, fais des recoupements sur les décotées, associé à mes autres critères de choix
(entre autres)
SCPI décotées en 2022 : classement des SCPI les plus décotées
Euodia : Classement des SCPI qui décotent en 2022 - SCPI-8
sur les démembrements : Démembrement SCPI : Toutes les décotes en 2022

L’ intérêt d’ une décote est évidente ;
Mais savoir pourquoi ("attirer le chaland" ?, hausse de l’ immobilier détenu? bulle ou réelle?..)
Si elle se maintiendra
Ou pas, et comment s’ ajusterait-elle ?(alignement par la baisse de l’ ANR ? par la remontée des parts ?..)

Donc en dehors de "chiffres", l’ avis d’ une personne qui suit + 60taines de SCPI, m’ aurait également intéressé, tout comme l’ avis actualisé de Surin dans sa file citée..
On apprend des fois des "dessous" qui pèsent sur la valeur proprement dite (gestion, pb immobiliers du parc, emplacements et qualité des biens …)

Bonjour,
J’ai rappellé les sources juridiques de cette règle dans le message suivant.

Sinon, pour avoir la liste des SCPI avec la meilleure "décote", il est possible de se rendre sur la base de données Excel fournies par LouveInvest. Il y a une colonne valeur de souscription et une colonne valeur de reconstitution, il est donc très facile d’ajouter manuellement une colonne qui fait la différence entre les deux puis de trier par ordre décroissant. Attention cependant à la date de valeur mentionnée.