MWSTD : étude de cas immobilier (Garantie Loyers Impayés)

MWSTD · #1

Bonjour à tous,

Je viens à vous aujourd’hui pour une question pour laquelle je souhaiterais avoir vos avis, ou vos retours sur expériences.

Dois-je prendre, ou non, une assurance "Garantie loyer impayés"?

La situation actuelle des choses est la suivante:

- Je suis propriétaire bailleur d’un appartement dans une ville entre 35K-60k habitants en Bretagne.
- Jusqu’au 1er septembre 2018, il est en gestion locative (37.69€ de gestion, 12.96€ de GLI)
- J’ai une locataire qui paye ses loyers par prélèvement automatique chaque 5 du mois depuis juillet 2015 soit 410€ + 20€ de charges.
- Son salaire est de 1175€/mois et donc n’est pas de 3 fois le montant du loyer mais, elle vit en couple depuis 2 ans dans l’appartement.
- Ils ne souhaitent pas changer de logement dans les 3 ou 4 prochaines années (minimums) pour diverses raisons. L’une des raisons est que, malheureusement pour moi, la qualité d’aménagement du logement est bien au-dessus des logements proposés à ce même tarif. Je l’avais aménagé pour moi sans regarder à la dépense, pour avoir un confort de vie… une erreur que je ne referais plus maintenant.

Je mets de l’argent de coté bloqué pour d’éventuels loyers impayés, mais est-ce-que:

- je prends une assurance GLI pour une somme de XX€/mois?Si oui, des noms d’assurances à me communiquer?

ou alors

- je ne prends pas d’assurance GLI et j’épargne en plus, les XX€/mois?

Merci d’avance pour le temps que vous avez consacré à me lire/répondre

Mots-clés : assurance, bailleur, gli, immobilier, impayé, locatif, location, loyer

Geoges · #2

Je n’ai pas la réponse à votre question mais je ne doute pas que ceusses qui ont l’habitude vous répondront. Avez-vous lu les sujets qui s’y rapportent ?

MWSTD · #3

Geoges a écrit :
Je n’ai pas la réponse à votre question mais je ne doute pas que ceusses qui ont l’habitude vous répondront. Avez-vous lu les sujets qui s’y rapportent ?

J’ai effectivement lu plusieurs posts de personnes ayant eu des soucis de ce type, la longueur des démarches malgré les assurances et tous les papiers en règle si je peux m’exprimer ainsi.
J’ai aussi lu divers articles sur le sujet mais je préfère des avis concrets face à ma situation particulière.

Franc23 · #4

Bonjour MWSTD,
En termes de "risque" mon conseil est de vous assurer bien sûr. Car vous êtes en France. Je veux dire avec un système qui protège d’abord et avant tout le locataire (délais de paiement, procédures complexes et coûteuses pour le bailleur…)
Avec 1, 2 ou 3 bien vous ne "mutualisez" pas assez votre risque. Sans compter le temps que prend la gestion d’un impayé.
En plus votre prime est déductible de vos revenus fonciers et donc vous économisez les impôts que vous auriez payés sur son montant.
Il y a quelques assureurs proposant des garanties de loyers impayés pour les baileurs isolés mais pas pléthore non plus. On peut citer La garantie de Solly Azar (Serenis Assurance) ou bien Gerance Center (Fidelidade) qui peut pour cette dernière se souscrire par Internet.
Suffren Assurances Associés (MMA) propose également de longue date une couverture.
Société Générale (l’Equité) et Crédit Agricole ( Pacifica) proposaient également des couvertures pour leurs clients. J’imagine que c’est toujours le cas.

Geoges · #5

Indépendamment de la prise en charge ou non d’une GLI…
En termes de coût :
GLI par mois : 12,96€ soit 155.52/ an.
Sur 10 ans, 1555,20€ (ceteris paribus)

Loyer : 430€ /mois soit 5160€/an
Sur 10 ans, 51 600€

Votre GLI vous coûte 3% de votre loyer, ce n’est pas rien. Mais plus qu’un pourcentage, il faut donc bien avoir en tête que cette assurance vous est remboursée si vous avez 3 mois d’impayés tous les 8,29 ans.

Visiblement, une procédure n’est pas de 3 mois mais plus de 18 à 24 mois, si tant est que vous gagniez à la fin et ce, même en utilisant des méthodes très… borderline (ce qui ne vous empêcherait pas de vous faire attraper, ne vous croyez pas forcément plus malin que tous même si vous vous fabriquez un alibi).

Voilà, je ne dis pas que c’est nécessaire, pas plus que cela ne l’est pas. Mais comme toute assurance, il faut bien voir que le jour où vous en auriez besoin, si vous ne l’avez pas prise, c’est possiblement 7 740€ (18 mois) de perdus, plus le coût d’huissier, d’avocats etc. A vous de voir le risque prêt à prendre ou pas. Je n’ai pas la réponse à ce sujet.

D’autres pourront vous faire part de leur(s) expérience(s) positive(s) ou négative(s).

Candy · #6

En fait tout dépend de comment vous gérez vos locataires.
Je ne prend pas de GLI mais je sélectionne moi meme mes locataires.
Je pense qu’activer une GLI doit etre long et qu’au final, c’est plus couteux qu’un arrangement avec le locataire.
Je crois qu’un conflit (lettre AR, huissier) est pire car décide le locataire à entrer en litige.
Ma solution est de sélectionner puis de surveiller.
Je fais un premier tri au premier mail, je ne répond qu’à ceux qui sont cohérant. A ceux à qui je répond :je pose des questions avant visite, seul ceux qui semblent tenir la route au téléphone, visitent puis leur pose beaucoup de questions lors des visites et surtout je demande des personnes cautions qui ont un lien de parenté avec le locataire.
Il m’arrive souvent d’avoir ces personnes cautions par téléphone ou par mail afin de compléter l’avis que je me fais du locataire. En cours de bail, il y a toujours des raisons pour reprendre des nouvelles du locataire, là encore, il faut poser des questions d’ordre générale… comment va le travail? vous avez changer de voiture? je ne vois plus votre ami(e) depuis un moment? ect…
Et rester proche de vos locataires permets aussi qu’ils vous avertissent quand il va y avoir un changement de situation. Car le mieux est de s’entendre avec le locataire avant tout risque d’impayé.
Etant assez bavard, je ne peine pas à discuter et puis certains aiment bien, je reçois des sms et meme des cartes de bonne année de quelques locataires!
Il m’est arrivé d’étaler une régularisation des charges avec plusieurs chèques de petits montants à encaisser jusqu’apres la dédite du dit locataire!
Il faut savoir etre accommodant mais ferme, ok on étale mais vous partez et faites des chèques d’avance.
Une autre fois, la grand mere caution, dont j’avais les coordonnées, m’a payé les 2 mois de loyer impayé sans aucune procédure, puis a convaincu le mauvais locataire à partir; tout cela apres un simple coup de fil à la grand mere.

0 impayé, 0 frais, mais du travail de suivi…
Je touche du bois…

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Geoges a écrit :

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