Alex44 [44] : étude de cas immobilier (louer un terrain en bord de rivière)

alex44 · #1

Bonjour,

Voilà je cherche des conseils sur la mise ne place d’un bail de location entre moi et un propriétaire.
L’objet est un terrain de loisir, en bord de cours d’eau, à toute proximité de ma maison.

Je cherche depuis des années à acquérir un terrain de loisir avec douve (pour bateau, le cours est navigable) proche de chez moi, pleine campagne, personne n’est vendeur, (terrain avec valeur sentimentale la plus part du temps non vendeur, ou alors avec prix exorbitant)

A force de travailler le reseau (seule méthode qui vaille comme toujours) j’ai trouver une personne qui ne veut pas vendre, mais veut bien louer pour une valeur faible (2,5% de renta brute disons).
Terrain de 2000m2 donc moins d’un hectare.

Mais sur ce terrain il y a un peu de boulot pour l’exploiter correctement en loisir (manque d’entretien pendant quelques années)

Aussi je veux bien faire le taff, mais pas me retrouver dehors au bout de 2 ans quand tout sera nickel.
Aussi j’aimerais être prioritaire lors de la vente/succession de ce terrain et donc pouvoir dàs 10-20 ans l’acquérir…

Quel type de bail eviter (précaire?) quel bail privilégier pour mon projet?

Merci de l’expérience de chacun…

Mots-clés : bail agricole, immobilier, loisir

Iqce · #2

Bonjour, je ne sais pas vous renseigner pour le bail, par contre attention, voir avec le service de la police de l’eau pour savoir ce qui est autorisé y compris en matière de debroussaillage. Les bords de cours d’eau sont souvent des zones humides et autre natura 2000 qui induisent les séquences ERC éviter réduire compenser.

Dernière modification par Iqce (07/04/2018 13h20)

alex44 · #3

Je rencontre le propriétaire demain,
Personne n’a d’expérience sur les baux possible?

J’ai trouvé bail rural, mais je ne pense pas être eligible (je ne suis pas agriculteur)
Ou bail civil mais il n’y a pas de protection pour moi, en gros la propriétaire arrete la bail quand il veut avec préavis.

Merci pour vos retours

sven337 · #4

Je pense que l’idée du bail code civil est que vous pouvez mettre ce que vous voulez dedans et donc qu’une rédaction avec les clauses que vous mentionnez serait possible.
Par contre, il faudra convaincre le propriétaire d’accepter, et rédiger les clauses… vu l’aspect inhabituel de ce que vous demandez il semble compliqué de le faire vous-même sans être assisté.

Ah, j’ai peut-être une idée, ça consisterait pour le propriétaire à vous signer une promesse de vente (devant notaire) assortie de diverses conditions, par exemple celle d’avoir été locataire pendant X années ; cela en plus d’un bail civil à la rédaction classique.
Sous réserve que le propriétaire accepte, cela peut vous procurer l’option d’achat dont vous souhaitez bénéficier.

durand18 · #5

Un bail emphytéotique est peut être une solution adaptée.

Bernard2K · #6

Un bail doit créer des obligations réciproques équilibrées.

Vous voulez, pour 2,5 % de rendement, vous arroger une location longue durée plus un droit de préemption sur toute future vente et même sur la succession. Pour le propriétaire actuel, le mot de "spoliation" ne me paraît pas trop fort. S’il accepte ces conditions, il est fou !

Je pense que vous devez revoir vos ambitions à la baisse. Un bail dit "code civil", où l’on écrit à peu près ce qu’on veut pourvu que les deux parties soient d’accord, pourrait comporter une durée importante, qui vous permet d’amortir vos aménagements. Par contre, le droit de préférence sur une vente me semble un peu excessif et pourrait peut-être être attaqué en justice ; quant au droit de préférence sur une succession, c’est AMHA totalement impossible (même si j’ai la flemme de sourcer).

Notez que le bail rural, même s’il était possible pour un non-agriculteur, n’induit une priorité sur une future vente que si le preneur est exploitant agricole.

alex44 · #7

Bonjour,

J’avoue avoir été un peu court sur mon explication.
Ce qui m’inquiète le plus, c’est de me faire evincer dans 2 ans, quand j’aurai remis en état.

Pour la vente, (quand je parlais de succession, je voulais dire vente suite à succession) et avoir comme les locataire d’appartement une priorité sur le dit bien (au prix de vendeur j’entends)

L’avantage d’un bail rural c’est qu’il n’y a pas de facilité pour le propriétaire de recuperer le terrain pour son utilisation personnelle so je comprends bien. (Mais j’avais compris que cela ne s’appliquait que si J’ exploitait au sens agricole du terme le dit terrain)

@Bernard2k, loin de moi l’idée de spoiler qui que soit. Pour le rendement, c’est lui qui a proposer le loyer, et moi qui ai estimer la valeur du terrain.
Mais ce très faible rendement, m’insite a rester locataire bien-sûr, mais je veux pouvoir me projeter sur le long terme (comme en habitation vous pouvez être locataire pendant 20 ans sans soucis, les contraintes pour reprises sont tout de même specifiques)

D’où mes questions…
Il semble que le bail civil, avec durée importante soit donc le plus adapté pour tout le monde. Le rural me donnerai un avantage sur la durée visiblement. Mais pas sur qu’il acceptera.

Je vous tiens informé

durand18 · #8

Pour la priorité sur la vente, vous pouvez négocier un pacte de préférence de même durée que le bail.

lachignolecorse · #9

Un locataire n’est-il pas légalement prioritaire en cas de vente?

Dernière modification par lachignolecorse (08/04/2018 13h38)

durand18 · #10

Seulement dans le champ d’application de la loi, en gros locaux d’habitation constituant la résidence principale, ce qui n’est pas le cas ici.

Bernard2K · #11

Même pas, la loi de 1989 ne donne la priorité au locataire que si le bailleur lui a donné congé pour vendre. Si le bail n’est pas interrompu par ce congé pour vente, le logement est vendu occupé ; le locataire peut alors certes essayer d’acheter, mais il est un acheteur comme un autre.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2018 20h44)

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