Afloman [06] : étude de cas immobilier (T1 de 22m en bord de mer)

Dans mon cas, je fais que du meublé, lorsque j’achète un immeuble et qu’un ou plusieurs lot sont en nue, je négocie avec le locataire actuel.

Je lui dit que je vais refaire son appartement à neuf, avec nouveau sol, salle de bain, cuisine, peinture, avec tous les meubles neufs… en échange, je lui dis que je souhaite passer le bail en meublé, en général ça passe très facilement. Pour le locataire, ça ne change absolument rien car le loyer est le même, au contraire, il a un intérieur tout neuf, il est super content et voit qu’on s’occupe bien de lui.

Je fais cela pour des petites surfaces, car le locataire à très peu de meuble à lui, en général, une table, un lit, quelques rangements… Bref, ce n’est pas comme quelqu’un qui est dans 80M2 et qui à toute ça vie à l’intérieur.

J’ai regardé le post : www.investisseurs-heureux.fr | 521: Web server is down
Je précise que je ne loue ou achète loué qu’à des étudiants. Peut être que ce que je vais vous dire ne correspond pas à votre cas, mais ça vous aidera peut être dans vos prochaines recherches.

Point par point :
- "Ca se fait, de passer des baux en meublé. Mais, vu que le bail en location nue est hyper-protecteur du locataire, les cas où le propriétaire peut donner congés sont très restreints, donc il faut que ça soit le locataire qui accepte de donner congé." Un étudiant s’en fiche royalement, tant qu’il a un appartement propre refait à neuf, il est heureux, il ne pense pas long terme, il s’occupe de ses études… Un étudiant ne sait même pas que le NUE est plus protecteur que le MEUBLÉ, mais en plus, il reste rarement plus d’un an, donc aucun soucis.

- "Si vous vous placez du point de vue du locataire, pourquoi vendrait-il ses meubles, auxquels il tient peut-être ?" Dans un studio, un locataire a un lit, une tv, une table… bref pas grand chose, il n’y ai pas spécialement attaché. Dans la plupart des cas, ce sont des meubles ikea ou qui valent pas grand choses, ils sont bien content d’avoir du mobilier neuf de bonne qualité. Dans la plupart du temps, ils revendent leurs vieux meubles pour se faire un peut d’argent, et ils sont très content.

- "Enfin, s’agissant de toute évidence d’une manoeuvre fiscale, vous pouvez vous faire gauler par les impôts. Ca se voit un peu, quand tout un immeuble passe de location nue à meublée avec les mêmes locataires restant en place." Tant que tout est fait dans les règles, avec preuve de tous les meubles et accord des locataires pour les nouveaux baux, en cas de controle, il n’y a aucun soucis.

Après, chacune des observations de Bernard2K est juste, ça dépend tout simplement quel type de locataire vous avez en fasse. Si vous avez un célibataire de 40 ans, ici depuis plusieurs années, en effet, il y aura plus de difficulté à faire cela, mais rien ne coute de demander.

La partie Juridique de Bernard2K vous a peut être fait peur et fait renoncer à le faire, mais ce qu’il indique, est rarissime, (je me demande si il y a déjà eu un locataire qui a déjà attaqué un bailleur pour avoir passé du nue au meublé), mais dans tous les cas, ce qu’il indique c’est souvent le PIRE qu’il peut arriver, mais si vous faite quelque chose d’honnête et dans les règles envers le locataire, il y a une chance infinitésimale d’avoir un soucis par la suite. Pour qu’un locataire lance une procédure, il faut vraiment qu’il y ai un vrai désaccord avec son propriétaire, car c’est quelque chose qui prend du temps et qui coute de l’argent. Si vraiment ça arrive, et bien il suffit de trouver une solution amiable entre vous et le locataire tout simplement. Dans tous les cas, il faut savoir prendre des risques quand on est investisseur.

Moi, avant un achat d’immeuble, je demande tout simplement aux locataires si ils seraient OK pour un changement de BAIL de NUE en MEUBLÉ, sachant que le loyer restera identique et que l’appartement sera refait à neuf. En général, la réponse est très souvent OUI sans hésitation. Dans mon cas, pour les travaux + installation des nouveaux meubles, ça dure entre 1 et 4 semaines, je reloge à mes frais un étudiant dans un des appartements vides que j’ai lorsque j’achète un immeuble. Cet appartement a été préalablement refait à neuf, ainsi, le locataire voit ce que ça va donner sur son appartement, il est donc très content.

Par contre je rejoint les avis des autres, un meublé, c’est grand Maximum sur du T2 (sauf en cas de colocation).

Dernière modification par SebastienST (16/04/2017 15h06)