LMNP : différences entre charges et amortissement ?

theflyingman · #1

Bonjour à tous,
J’ai une confusion concernant la différence entre une charge et quelque chose d’amortissable lors de la déclaration au réel.

(Je ne parle pas des seuils etc, mais de la philosophie)

Est ce que vous confirmez qu’un amortissement (donc réservée aux grosses factures) est une sorte de charge étalée sur x année ?

Quelle est la différence entre mettre 40 000€ de travaux en charge (une fois mais deficit reportable sur 10 ans) et 40 000€ / x année en amortissement ?

Merci d’avance !

Mots-clés : amortissement, charges, lmnp

Trahcoh · #2

L’amortissement est la constatation comptable et annuelle de la perte de valeur des actifs d’une entreprise subie du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence.

Comme vous le notez, en théorie vous pourriez comptabiliser des travaux en charge ou en amortissement. En pratique, une charge est imputable rapidement, alors que l’amortissement est forcement étalé sur la durée de vie supposée des travaux. L’option charge est peut-être plus intéressante à court terme, sauf si vous anticipez une augmentation future de votre taux d’imposition.

perecastor · #3

@theflyingman : pour faire le lien entre théorie et pratique, sachez que les comptables fixent généralement le seuil entre charge et amortissement à 500€.

Facture <500€ ==> charge
Facture > 500€ ==> amortissement

Ceci indépendamment de la nature des travaux engagés.

Ce qui laisse donc une possibilité d’optimisation, en fonction des paramètres évoqués par Trahcoh, soit en regroupant les prestations sur une même facture afin de la passer en amortissement, soit d’éclater une grosse prestation en plusieurs petites factures afin de les passer en charges.

NB : L’amortissement possède deux autres inconvénients en plus de ceux mentionnés par Trahcoh :
- en cas de revente avant la fin de la durée d’amortissement, on n’aura pas matérialisé en totalité la "réduction d’impôt", au contraire d’une charge qui passe à 100% dès la première année
- si le gouvernement venait à remettre en cause le statut LMNP dans sa forme actuelle et calculer les PV sur la base de la valeur comptable des immeubles, chaque euro comptabilité en amortissement viendrait faire grossir la PV taxable en cas de revente…

Bernard2K · #4

Il ne faut pas perdre de vue que c’est une compta d’entreprise.

Exemple : une entreprise investit 1 million d’euros sur une machine qui dure au moins 10 ans et lui permet de produire pour 300 k€ de CA annuel avec 150 k€ de charges fixes.

Si elle amortit le bien sur 10 ans : résultat annuel : 300 - 150 de charges - 100 amortissement = 50 k€ de bénéfice
Si elle n’amortit pas le bien : résultat annuel : 300 - 150 de charges -1000 d’investissement = -850 k€ de déficit la première année. Elle est immédiatement en faillite et ne peut donc pas passer le cap de son investissement.

C’est un exemple grossier mais ça illustre bien le principe : amortir sur une durée importante les biens qui sont des investissements qui servent à produire et donc à gagner de l’argent sur la durée.

Outre le montant (>500 € ), la question est : est-ce que ça revient tous les ans ou plus souvent ; ou bien est-ce que c’est un investissement pour plusieurs années ?
Exemples :
- frais de gestion locative, ménage : c’est régulier donc c’est une charge.
- réfection de la peinture : c’est durable pour plusieurs années, donc ça s’amortit.

Trahcoh · #5

Une entreprise en déficit comptable n’est pas en faillite.

Dans votre exemple, la deuxième société aura plus de cash sur son compte en fin d’année car pas d’impôt à payer sur les bénéfices. De plus elle conserve 850 000 € de déficit reportable, donc pas d’IS pendant 5 ans.

Pierrot31 · #6

perecastor a écrit :
@theflyingman : pour faire le lien entre théorie et pratique, sachez que les comptables fixent généralement le seuil entre charge et amortissement à 500€.

Facture <500€ ==> charge
Facture > 500€ ==> amortissement

Ceci indépendamment de la nature des travaux engagés.

Ce qui laisse donc une possibilité d’optimisation, en fonction des paramètres évoqués par Trahcoh, soit en regroupant les prestations sur une même facture afin de la passer en amortissement, soit d’éclater une grosse prestation en plusieurs petites factures afin de les passer en charges.

Remarque intéressante et je ne vois pas pourquoi un artisan ne serait pas d’accord pour faire des points plus réguliers : facturations conformes au devis initiale total (tous les X jours) avec des montants inférieurs à 500€ à chaque fois.

Cela marche-t-il pour les achats de matériaux si achat le même jour. Par exemple, j’ai besoin de 3 radiateurs à 300€ pièce. Je passe 3 fois en caisse le même jour donc j’ai 3 factures de 300€.

Je passe donc 900€ en charge (3 Factures à 300€ et 300€<500€). Y-a-t-il un risque d’abus de droit?

theflyingman · #7

Merci à tous pour vos renseignements !

Ce n’est pas encore 100% clair de mon coté.

Est ce que vous êtes d’accord avec ces phrases :

1) Que ce soit charge ou Dépenses amortissables, le résultat est le même : cela génère du déficit au bout du compte. (aux bémols près évoqués au dessus)

=> Les charges donnent 100% du déficit tout de suite (ce déficit ce reporte d’année en année si <0
=> Les dépenses amortissables donnent x% de déficit sur y années

2) Les factures amortissables permettent de générer du déficit sur Y années. On n’est donc plus embêtée avec 10 ans max de report de déficit comme pour les charges …

Que se passe t’il si je mettais ma facture de 40 000€ de travaux en charges et non en dépense amortissable ?

perecastor a écrit :
- si le gouvernement venait à remettre en cause le statut LMNP dans sa forme actuelle et calculer les PV sur la base de la valeur comptable des immeubles, chaque euro comptabilité en amortissement viendrait faire grossir la PV taxable en cas de revente…

Est ce que des rumeurs vont dans ce sens ou pour l’instant rien a signaler de ce coté ? Cela pourrait en effet faire mal non ?

En tout cas merci pour votre aide ! C’est vraiment précieux !

Pierrot31 · #8

A mon sens, sauf hausse prévue de votre TMI et vu l’instabilité fiscale, mieux vaut des charges que des amortissements: ce qui est pris n’est plus à prendre!

A titre personnel, c’est le choix que je vais faire en divisant mes factures (MO ou matériaux) sur des montants de moins de 500€ et voir avec le comptable comment il les traite.

Ce qui m’embête est d’avoir des factures datées du même jour d’où ma question précédente…

theflyingman · #9

Et si jamais je mettais mes 40 000€ de travaux en charges. Est ce que je risque quelque chose ?

Trahcoh · #10

Oui. Si vous passez vos travaux de toiture sur 3 ans en charges au lieu de 15 ou 25 ans en amortissement, il est probable que vous bénéficiiez d’un redressement pour non orthodoxie fiscale.

A vous d’optimiser pour diminuer la note sur la période la plus courte possible. Il semble cohérent de passer les travaux de peinture sur une durée courte pour une location intensive par exemple.

La recette gagnante c’est charges + amortissements.

Dernière modification par Trahcoh (06/04/2018 09h48)

DDtee · #11

theflyingman a écrit :
Et si jamais je mettais mes 40 000€ de travaux en charges. Est ce que je risque quelque chose ?

Je ne sais pas si depuis votre présentation de novembre vous êtes finalement devenu propriétaire d’un bien locatif ? Si c’est le cas votre question fait un peu peur ! Rapprochez-vous au plus vite d’un expert comptable (c’est bien entendu impossible/interdit)

Bernard2K · #12

Pour ceux qui veulent passer en charges des montants significatifs de travaux, d’achats de meubles ou autres, c’est juste interdit. Une comptabilité doit respecter des règles et doit refléter fidèlement la situation de l’entreprise ; pour cela, tout élément d’actif immobilisé doit être amorti. Voici des lectures instructives :
https://www.compta-facile.com/charge-ou-immobilisation/
https://www.compta-facile.com/la-compta … le-valeur/
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2109-PGP
et notamment :
"Néanmoins certains biens de faible valeur peuvent être admis en charges au titre de l’exercice d’acquisition dès lors que leur utilisation ne constitue pas pour l’entreprise l’objet même de son activité."
-> que signifie le M dans LMNP déjà ?

"Le dépassement du plafond de 500 € est apprécié le cas échéant en considération du prix global de l’ensemble des éléments composant le matériel ou l’outillage."
->interdiction de ruser en scindant l’achat en plusieurs factures de moins de 500 €

"La mesure [de tolérance d’inscription en charges pour l’achat de meubles meublants] n’est notamment pas applicable à l’équipement initial en mobilier d’un immeuble de bureaux, d’un restaurant ou d’un magasin commercial, ni au renouvellement complet de ce mobilier, même si la valeur unitaire de chaque meuble est inférieure à 500 € hors taxes"
-> quand on passe un appartement de nu à meublé, on est clairement dans l’équipement initial.

Donc :
- la mesure de tolérance d’inscription en charges de l’exercice est normalement limitée à l’achat de petit matériel et outillage, ainsi qu’à l’achat de logiciel, de moins de 500 € (et non pas : tout achat de moins de 500 €).
- dès lors que les travaux et achats de meubles portent sur l’objet même de l’entreprise (à savoir la location de logements meublés), ils devraient être immobilisés, même à moins de 500 €.
- en tout cas, la mesure de tolérance pour l’inscription en charges de dépenses de moins de 500 € ne doit pas être détournée en achetant pour moins de 500 € les éléments d’un même ensemble ; en tout cas, l’équipement initial en meubles d’un appartement meublé ne peut pas être passé en charges, même si chaque meuble coûte moins de 500 €.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2018 08h50)

potterthekiller · #13

Merci Bernard2K pour ce point de détails qui a sa grande importance.
J’ai pourtant poser la question directement au comptable en expliquant bien que j’avais plusieurs factures différentes pour les meubles.
Tout ce qui était supérieur a 500€ je les est passé en amortissement et le reste en charge.
( exemple une TV a 350€ en charge, une chambre a plus de 1000€ en amortissement).
Pour le moment pas de retour du CGA en tout cas.

pierrejacques11 · #14

Attention tout de même aux comptables, surtout quand ils ne sont pas spécialistes de la question et des contrôles fiscaux qui vont avec. Le recours à un comptable n’empêche pas de se forger ses propres convictions et de l’influer sur sa manière de faire votre comptabilité.

Iomipom · #15

J’ai une question comptable concernant le mobilier, que je pose sous forme d’exemple par soucis de clarté :

Prenons l’exemple d’une cuisinière achetée 400€ et qu’on amorti sur 8 ans car faisant partie de l’équipement initial qui, comme le rappel Bernard2K, n’est pas une charge.

Au bout de 4 ans, cette cuisinière rend l’âme et doit donc être remplacée.
La nouvelle cuisinière, identique à 400€, peut être passée en charge car valant moins de 500€ grâce à la tolérance communément admise.

La question est : qu’en est-il des 200€ pas encore amortis de la première cuisinière ? On s’assoit dessus ? Ou, comme je le pense (du moins, l’espère), on continue l’amortissement initialement prévu jusqu’au 8 ans ?

Philref92 · #16

Si vous l’avez introduit comme un composant à lui seul à amortir. Vous devez je pense le sortir et vous "asseoir dessus" :)

wulfram · #17

Ni l’un ni l’autre. Concernant l’ancienne cuisinière, vous devez passer une écriture de mise au rebut : solder le compte 28x d’amortissement (pour 200 donc), solder le compte 2x de l’immobilisation en elle-même (400) et enregistrer la différence dans le compte de charge 675x pour la différence (ici, 200).
Vous aurez donc, pour cette exercice, une charge supplémentaire de 200€, venant réduire votre résultat comptable et fiscal.

Philref92 · #18

Très bien. Les amortissements restant de l’ancienne cuisine passent donc en charges.

Iomipom · #19

Merci pour votre réponse !

On a donc intérêt à introduire les différents actifs séparément et non en groupe (par exemple "meubles") pour pouvoir les sortir de l’actif lorsqu’un remplacement est nécessaire.

MichMouch · #20

Oui de toute façon un actif immobilisé est un élément identifiable,

Plan comptable général a écrit :
Un actif est un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entité

Vous devez donc détailler et non pas avoir une seule immobilisation "meubles divers".

pierrejacques11 · #21

wulfram a écrit :
Ni l’un ni l’autre. Concernant l’ancienne cuisinière, vous devez passer une écriture de mise au rebut : solder le compte 28x d’amortissement (pour 200 donc), solder le compte 2x de l’immobilisation en elle-même (400) et enregistrer la différence dans le compte de charge 675x pour la différence (ici, 200).
Vous aurez donc, pour cette exercice, une charge supplémentaire de 200€, venant réduire votre résultat comptable et fiscal.

(Sauf erreur pour la dotation c’est le compte 6871 (et pas 6751) parce que justement ce n’est pas une cession)

wulfram · #22

Vous avez tout à fait raison c’est bien le 6871 qui est utilisé comme compte de charge, j’étais resté sur la cession d’actif, je ne sais pourquoi.
Pour le coup, l’écriture se fait en deux temps :
6871 (200) à 28x (200)
28x (400) à 2x (400)

La charge comptable (et fiscale dans notre cas) supportée par l’entreprise est toujours de 200, mais c’est plus propre !

Merci pour la piqûre de rappel !

Stochastic · #23

Bonjour à tous,

Je m’excuse par avance car la réponse à ma question se trouve peut être déjà sur le forum mais je n’ai pas trouvé.

Je possède un appartement que je loue en LMNP. J’ai reçu un appel de charges pour les travaux de réfection de parties communes dont le montant dépasse 600 euros. Est-ce une charge ou une immobilisation selon vous? J’aurais tendance à dire immobilisation, car au final si j’avais l’immeuble complet j’aurais immobilisé cette dépense puisqu’elle me servira sur plusieurs années. Mais je voudrais avoir votre avis sur ce point.

Merci d’avance pour votre aide.

zappaty · #24

Bonjour,

Disons surtout que vous n’avez pas cherché, car la réponse à votre question se trouve juste quelques messages plus haut…

Perecastor a écrit :
pour faire le lien entre théorie et pratique, sachez que les comptables fixent généralement le seuil entre charge et amortissement à 500€.

Facture <500€ ==> charge
Facture > 500€ ==> amortissement

Ceci indépendamment de la nature des travaux engagés.

Vous pouvez affiner votre réflexion avec les discussions qui ont suivient, notamment la très bonne analyse de Bernard2K.

Votre dépense est donc un amortissement, d’une part car la somme des travaux est plus importante que ce qui se fait en compta généralement pour le passer en charge, et d’autre part, se sont comme vous l’avez précisé des travaux qui vont durer dans le temps, donc qui s’amortissent.

A vous lire,

Zappaty

Stochastic · #25

Je connais bien cette différence entre amortissement et charge. D’ailleurs la règle que vous évoquez est fausse puisque plusieurs factures < 500 euros peuvent potentiellement être immobilisées (ex: quand je refais la salle de bain j’immobilise car au global cela fait plus de 500 euros, même si souvent individuellement elle ne dépasse pas 500 euros). Idem quand je meuble mon appartement pour la première fois.

Je reconnais que ma question était mal posée. En gros est-ce que pour des travaux de copropriété, on agit de la même façon que pour des travaux effectués directement dans l’appartement. C’est la première fois que je suis confronté à une dépense travaux de copro > 500 euros et cela m’a mis d’un doute (sûrement stupide).

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Plan comptable général a écrit :

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wulfram a écrit :

#22 11/10/2018 07h56

#23 25/11/2020 17h58

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Perecastor a écrit :

#25 25/11/2020 18h32

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