Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

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1 #481 02/04/2018 14h16

1 #485 02/04/2018 16h54

1 #492 08/04/2018 20h11

8 #499 13/04/2018 00h07

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sm94 · #476

Exact cdREIM.
Et notons page 29, un petit encart publicitaire: "J’ai été séduite par la qualité environnementale mise en avant"

Après, j’avoue ne pas saisir toutes les implications de ce paramètre:
- De nombreuses SCPI ne communiquent pas là dessus, est-elle pire ou meilleure que la moyenne sur ce point?
- Y a t’il obligation à terme d’effectuer des travaux, ce qui augmenterai les charges?
- les bureaux de meilleure qualité environnementale sont certainement achetés plus chers, et les loyers sont plus élevés, mais les immeubles sont-ils plus rentables?

ArnvaldIngofson · #477

La SCPI championne de la qualité environnementale est PFO2,
et force est de constater qu’elle n’est pas championne de la performance.

cedREIM · #478

sm94 a écrit :
Exact cdREIM.
- De nombreuses SCPI ne communiquent pas là dessus, est-elle pire ou meilleure que la moyenne sur ce point?
- Y a t’il obligation à terme d’effectuer des travaux, ce qui augmenterai les charges?
- les bureaux de meilleure qualité environnementale sont certainement achetés plus chers, et les loyers sont plus élevés, mais les immeubles sont-ils plus rentables?

- Bonne question mais difficile de se faire un point de vue sans un audit indépendant.
- Obligation non, incitation oui.
- Dans l’esprit oui, à long terme. Cela pérennise aussi les locataires donc les cash-flow (moins de vacance, moins de négociation sur le prix du loyer)

InvestisseurHeureux · #479

ArnvaldIngofson a écrit :
La SCPI championne de la qualité environnementale est PFO2,
et force est de constater qu’elle n’est pas championne de la performance.

En effet, le dividende est inférieur à ce qu’il était à son lancement il y a presque dix ans :

Je me souviens que PFO2 était plébiscitée en 2011 (par exemple : SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les ! et les nombreuses discussions sur nos forums à l’époque), exactement comme l’est Corum aujourd’hui. L’histoire se répète souvent…

rocambole · #480

cedREIM a écrit :
sm94 a écrit :
Exact cdREIM.
- De nombreuses SCPI ne communiquent pas là dessus, est-elle pire ou meilleure que la moyenne sur ce point?
- Y a t’il obligation à terme d’effectuer des travaux, ce qui augmenterai les charges?
- les bureaux de meilleure qualité environnementale sont certainement achetés plus chers, et les loyers sont plus élevés, mais les immeubles sont-ils plus rentables?
- Bonne question mais difficile de se faire un point de vue sans un audit indépendant.
- Obligation non, incitation oui.
- Dans l’esprit oui, à long terme. Cela pérennise aussi les locataires donc les cash-flow (moins de vacance, moins de négociation sur le prix du loyer)

Sans forcément remettre en cause vos arguments qui sont justes je pense qu’il serait bon de rappeler en "disclaimer" que vous êtes gérant immobilier dans une société de gestion (c.f. votre présentation) et manifestement pas chez Corum…

Wow · #481

ArnvaldIngofson a écrit :
La SCPI championne de la qualité environnementale est PFO2,
et force est de constater qu’elle n’est pas championne de la performance.

Bonjour,

La qualité environnementale du patrimoine, issue du rapport annuel de 2016:
- PFO2: 24% RT 2005 ou mieux, 76% Autres (y compris le has been RT 2000)
- Corum: 47% RT 2005 ou mieux, 53% Autres

Je ne peux que féliciter l’équipe de communication de PFO2.

cedREIM: je vous défie de trouver une SCPI plus green que Corum

ddazin · #482

Ce qui me gêne dans le RA 2017, c’est qu’il n’y a pas un mot sur la nouvelle société Butler Corum et sur ce que cela entraîne en matière de stratégie financière. A ce propos , je ne comprends rien à la stratégie d’endettement de Corum : 147 M€ dont 107 M€ à moins d’un an… si quelqu’un peut m’expliquer l’intérêt de s’endetter à si court terme…
Il n’y a également aucun mot sur le départ du Directeur Général et du Directeur Financier.

A noter que le potentiel de Plus-Values est faible : 1.87%. D’accord la SCPI est encore jeune, mais les commerces allemands acquis en 2015 et la plupart des bureaux hollandais ont perdu de la valeur. Les biens en nette PV ne sont pas légions. Attendons de voir dans 3 ans, comment le bâtiment loué à Fedex évoluera puisque Corum nous annonce : " Si cette durée d’engagement est plus courte que la durée moyenne d’engagement des locataires de CORUM (environ 9 ans), c’est parce que nous décelons dans la qualité de l’immeuble et sa position un fort potentiel de valorisation à l’issue du bail." Ce sera le premier grand test de validation de la stratégie de la SCPI.

Dernière modification par ddazin (02/04/2018 18h27)

rocambole · #483

L’endettement à court terme peut être un bon proxy de la cible de collecte. On trouve des actifs et on s’endette en attendant de collecter afin qu’il n’y ait pas trop de baisse du RAN lorsque la SCPI collecte beaucoup ou que l’on ne soit pas tenter d’acheter trop vite, trop cher et trop n’importe quoi.

ddazin · #484

D’accord, merci, alors on peut affirmer que la SCPI Corum Origin n’est pas ou peu endettée.

GoodbyLenine · #485

Je retiens des remarques faites, que des questions sur les sujets suivants seraient à poser lors de l’AG (à laquelle j’ai prévu d’assister) :
- informations sur le départ des anciens Directeur Général et du Directeur Financier.
- quid de la nouvelle société Butler Corum, et implication en matière de stratégie financière.
(est-ce lié à la question précédante ?)
- clarification de la stratégie d’endettement de Corum (147M€ dont 107M€ à moins d’un an)
(je suppose que la dette court terme est "conjoncturelle, et serait bien différente en avril 2018)
- revalorisation du prix de la part en 2018 ? (même si la SdG refusera de répondre explicitement)
- perspective de cession et de distribution de plus-value en 2018 ?
- que faut-il faire pour que le CS soit moins "béni oui oui" ?

(liste à compléter)

On peut espérer que la SdG pourrait fournir oralement un peu plus d’information sur ces sujets, que ce qu’elle aura voulu écrire dans le Rapport Annuel.

Je suppose (ayant assister à pas mal d’AG ces dernières années: il y a en général bien plus de questions, et des questions souvent plus pertinentes que dans d’autres AG) que la plupart de ces questions seront abordées (donc que je n’aurais à en poser qu’une ou deux, voire aucune, moi-même).

sm94 · #486

Pour compléter la liste de questions:

- Pourquoi la valeur d’expertise 2017 de certains biens est inférieure au prix d’achat, seulement 6 ans après les premiers investissements ?

PatN · #487

sm94 a écrit :
Ce qui me gène (comme porteur de parts): un prix des parts inférieur à la valeur de reconstitution (-3% sur expertises de fin 2016, et -4,5% sur celles de fin 2017), alors que la société indique limiter les souscriptions. Mais si elle veut tenir sa promesse de rendement…

Alors, revalorisation de 2% cette année?

Bonjour,

je ne sais pas s’il y aura une revalorisation des parts cette année, mais je ne pense pas que le point mentionné aille à l’encontre de la volonté de limiter la collecte :
Certes, augmenter le prix de la part fait baisser mécaniquement le rendement et donc rend la promesse de haut rendement un peu plus difficile à tenir. Mais en même temps l’augmenter crée un buzz très positif : non seulement Corum délivre 6,xx % de revenus, mais en plus elle augmente son prix de part de x% (x<=2) (presque) chaque année. Ce qui donne un Total Return bien supérieur à la concurrence.

PatN · #488

ddazin a écrit :
mais les commerces allemands acquis en 2015 et la plupart des bureaux hollandais ont perdu de la valeur.

C’est bien dommage et c’est surprenant puisque le directeur des investissements explique dans le RA que les investissements aux pays-bas sont au plus haut, créant une concurrence faisant augmenter les prix.

GBL a écrit :
- perspective de cession et de distribution de plus-value en 2018 ?

Question intéressante à poser puisque Corum souhaite profiter des cycles immobiliers : Puisqu’il semble que nous soyons en surchauffer à certains endroits, quelles perspectives de ventes ?

Autres questions :
- Quels sont les marchés cibles d’investissement pour 2018 afin de "devancer la masse des investisseurs et créer de la valeur ?"
- Quelle est la situation réelle en matière de possibilité de relocation pour les quelques locaux vacants, certains depuis de longs trimestres (ceux en France, type Amnéville ou Torcy), comme des ceux plus récents (type Hambourg) ?

GoodbyLenine a écrit :
- que faut-il faire pour que le CS soit moins "béni oui oui" ?

Peut-être suffirait-il que vous vous y présentiez ? On doit voter pour 8 membres.

Dernière modification par PatN (08/04/2018 12h28)

sm94 · #489

PatN a écrit :
Certes, augmenter le prix de la part fait baisser mécaniquement le rendement et donc rend la promesse de haut rendement un peu plus difficile à tenir. Mais en même temps l’augmenter crée un buzz très positif

Oui, c’est un argument… Mais la communication de la société est axée sur le rendement.
De plus, qu’est-ce qui est le plus intéressant pour l’acheteur:
- Une perspective d’augmentation de prix de la part dont il peut bénéficier?
- Le TRI des années passées, dont il ne peut plus profiter?

ddazin · #490

PatN a écrit :
ddazin a écrit :
mais les commerces allemands acquis en 2015 et la plupart des bureaux hollandais ont perdu de la valeur.
C’est bien dommage et c’est surprenant puisque le directeur des investissements explique dans le RA que les investissements aux pays-bas sont au plus haut, créant une concurrence faisant augmenter les prix.

Le RA parle surtout de l’augmentation de l’immobilier commercial aux Pays-Bas (p12), mais la majorité des biens détenus par la SCPI est de l’immobilier de bureaux (page 39)

PatN a écrit :
GBL a écrit :
- perspective de cession et de distribution de plus-value en 2018 ?
Question intéressante à poser puisque Corum souhaite profiter des cycles immobiliers : Puisqu’il semble que nous soyons en surchauffer à certains endroits, quelles perspectives de ventes ?

Si on compare avec la cession du commerce espagnol en mai 2016, acheté 7691 K€ en mai 2013, estimé à 8950 K€ (+16%) fin 2015, vendu 9400 K€ en mai 2016 (+23% en 3 ans), on peut citer : Les deux Hôtels hollandais Le Novotel et l’Indigo qui sont en belle plus-value, respectivement +23% et +12%, les commerces aux Canaries +15%, un commerce portugais à Braga : +18% et enfin le bureau allemand loué à PSA Banque +10%.

Dernière modification par ddazin (08/04/2018 18h36)

sm94 · #491

Matérialiser les plus-values donne de belles commissions à la SG, et il faut distribuer aux porteurs de parts, ou réinvestir sur des biens avec plus de potentiel (mais avec de nouvelles commissions pour la SG)…
Est-ce si intéressant que cela?

GoodbyLenine · #492

PatN a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
- que faut-il faire pour que le CS soit moins "béni oui oui" ?
Peut-être suffirait-il que vous vous y présentiez ? On doit voter pour 8 membres.

Déjà essayé (en vain, et de très loin, voir ici et messages suivants), même si pas mal d’associés membre de ce forum (mais généralement avec peu de parts) m’avaient soutenu. Et il n’y a aucune raison pour qu’une autre tentative donne un autre résultat.

En fait, j’ai l’impression que pour avoir la moindre chance, il faut avoir de sérieux "supports" (par ex dans le réseau de distribution), ou à défaut au minimum avoir son nom qui commence par A et ne pas être une personne morale (systématiquement présentés en dernier) pour figurer dans les premiers sur la liste des candidats, comme hélas pour pas mal de SCPI (pour les autres, c’est le "soutien" d’un institutionnel -gros porteur, assureur par ex- qui est la clé pour se faire élire).

La dernière fois (AG d’avril 2015), quand j’ai été candidat au CS, j’avais constaté :
a) l’ajout (votées par le CS sortant ~2 mois avant l’AG, ce qui à mon avis est illégal : à voter en AG ou à faire figurer aux statuts) de restrictions (age, nb de parts en PP ou NP, etc.) pour se présenter au CS (… et j’avais même acheté en vitesse 15 parts en PP pour avoir ne serait-ce que le droit de me présenter);
b) pas d’indication (à côté de l’identité du candidat) du nombre de part détenues en usufruit, contrairement à ce que font d’autres SCPI (je détenais, via SCI, l’US de plus de 3x le nombre de parts du candidat au CS ayant le plus de parts, et pour une durée plus longue que 3x la durée du mandat au CS);
c) résolution proposée à l’AG pour fixer à 8 le nombre de membres du CS (les statuts indiquaient "7 à 12 membres" et il y avait 8 membres sortants nommés à la création de la SCPI) alors que le nombre d’associés augmentant rapidement me laissait penser qu’il faudrait favoriser l’arrivée de "sang neuf" et augmenter le nombre de membres du CS (le travail pour une SCPI en démarrage avec quelques biens, et pour une SCPI allant vers 1 Mds€ de capitalisation n’est pas le même…)
d) sans surprise, 7 des 8 élus ont été les 7 premiers de la liste des candidats : les 5 membres du CS sortant et les 2 "membres fondateurs" qui se présentaient (le 8ème était une personne morale, dont je suppose qu’elle avaient les bons soutiens, et qui d’ailleurs se représente cette fois).

Je n’ai pas une vocation de Don Quichotte pour lancer des procédures afin de faire invalider les comportements comme a) et b), et les points c) et d) semblent révélateur d’un certain état d’esprit, et tout ce contexte aurait rendu très difficile l’action d’une personne isolée au CS pour faire changer quoi que ce soit.

Peut-être que l’action réelle du CS n’est pas à l’image de ce que son rapport annuel à l’AG donne…
Peut-être que la société de gestion ne fait jamais la moindre erreur, et que le CS ne peut qu’être dithyrambique à son égard… (ça je n’y crois pas)
Peut-être est-ce un mécanisme de défense pour une société de gestion qui a rapidement fait son trou, qui jusqu’à présent a bien réussi, tout en suscitant pas mal d’attaques du milieu des SCPI… (ça c’est plausible, mais ça devrait évoluer)
Peut-être que mon analyse est largement erronée…
… Mais pour moi, cette situation au niveau du CS reste (à ce jour) un sérieux point noir pour cette SCPI.

Lautho · #493

Bonsoir,

Une suggestion de question pour l’AG:

- sur quels critères la société de gestion arbitre-t-elle lorsqu’elle identifie une opportunité qui remplit les critères d’investissement de ses deux SCPIs ?

J’aimerai essayer de me libérer pour y assister (il faut bien commencer) mais je risque de ne pas pouvoir.

Dernière modification par Lautho (08/04/2018 21h48)

Audacesfortunajuvat · #494

Belle hausse du dividende ce mois ci à 6.555 euros par part. A voir si c’est exceptionnel du à plus value versée ?

GoodbyLenine · #495

Corum distribuait généralement un peu plus pour le dernier mois de chaque trimestre (je suppose que c’est parce que c’est chaque trimestre qu’ils ajustent mieux certains chiffres), et le dernier de lannee, et ils ont annoncé ne plus vouloir doter le RAN à l’avenir (et donc distribuer tout le résultat).

Sinon, c’est 6.5546€ distribués par part.

Al25 · #496

GoodbyLenine a écrit :
(liste à compléter)

Une question/suggestion a poser à l’AG : possibilité de mettre en place les moyens nécessaires pour permettre une participation à distance à l’AG pour les provinciaux ?
Je n’y crois pas trop, mais bon, ca vaut peut être la peine de le suggérer !

Audacesfortunajuvat · #497

Sinon, c’est 6.5546€ distribués par part.

Je suis chanceux alors car j’ai eu 6.555 par part ;-)

rocambole · #498

voici qques infos sur l’acompte supérieur : cela est du à un mix entre la régularisation sur la distribution de l’intégralité du RAN et une régularisation sur un trop versé fiscal à l’étranger.

Pour l’augmentation du prix de la part, officieusement il devrait y en avoir un en juin.

GoodbyLenine · #499

Voici quelques informations venant de l’AG du 12/04/2018 :

Environ 200 associés ont assisté à l’AG (bien plus que toutes les autres AG de SCPI auxquelles j’ai assisté) durant 3h, avec beaucoup de questions, souvent fort pertinentes.
Quorum atteint pour l’AGO (avec 26.5%), pas pour l’AGE (avec 23.0%) qui sera reconvoquée le 2/5.

Quelques points saillants que j’ai noté :
- Le RAN ne sera plus abondé/diminué. Donc la distribution 2018 sera très proche du résultat 2018;
- la collecte 2018 sera de 300 à 350 M€ (calée sur la capacité d’investissement);
- Corum AM entend continuer à être "disruptif" (et pourrait même lancer un produit hors de l’immobilier);
- Corum AM sponsorise un bateau Class40 qui courra la route du Rhum (pour gagner) en nov 2018
(le skipper Nicolas Troussel a échangé avec la salle)
- Toutes les résolutions de l’AGO ont été acceptées avec plus de 93% des voix;
- Sont élus au CS (dans l’ordre du nombre de voix) les candidats 5, 6, 3, 4, 8, 2, 1, 10
(sur 18 candidats), et il fallait les voix de 105 211 parts pour passer.

Voici quelques questions, et les réponses apportées (je ne rappelle pas ce qui est dans le Rapport Annuel) :
Q: Y aura-t-il une revalorisation du prix de la part en 2018 ?
R: Ce n’est à ce jour pas décidé (la réunion devant décider aura lieu dans qqs semaine). Même si c’était décidé, le SdG n’aurait pas le droit (même si certaines se le permettent) de communiquer la dessus avant l’annonce officielle (qqs jour avant tout changement de prix). La SdG a montré un tableau avec l’évolution des valeurs de réalisation, de reconstitution, et du prix de parts depuis 2012, qui est un des éléments de décision (et si j’interprète bien ce tableau : le prix devrait augmenter un peu).

Q: Y aura-t-il des cessions d’immeuble (avec distribution de plus-values) en 2018 ?
R: Les SCPI ne peuvent (réglementairement) céder un immeuble que 5 ans après l’avoir acquis, sauf pour 2% du montant de leur patrimoine (soit 22 M€ pour Corum en 2018). Corum a été approché pour certains biens en plus-value, et les dossiers sont en analyse.

Q: Informations sur le départ des ex-DG et DAF, la nouvelle société Butler Corum, et implication
R: Les ex-DG et DAF sont partis en bonne entente avec Corum, pour d’autres projets (j’ai eu + de détails autour d’un verre après l’AG). L’ancien DG avait une grande connaissance de l’immobilier français (devenant moins indispensable au fur et à mesure de l’ouverture à l’international). Butler était au capital de la SdG depuis l’origine. Butler Corum et une holding chapeautant la société de gestion et d’autres activités, dont certaines pourraient être annoncées prochainement.
Butler et F.Puzin ont chacun ~45%, et 8 (jeunes) managers se partagent ~10%. La moyenne d’age des (~50) salariés avoisine 30 ans. Il y a peu de chance que les "jeunes managers" clés quittent Corum, car c’est "leur bébé", et ils ne feraient pas facilement leur trou chez un grand institutionnel.

Q: Comment Corum AM choisit pour quelle SCPI un immeuble est acheté ?
R: Certains immeubles répondent bien mieux aux caractéristiques ciblées par une SCPI donnée (Corum XL vise plus les actifs centraux avec potentiel de création de valeur). Si un bien satisferait les critères des 2 SCPI (c’est arrivé une seule fois en 2017, et devrait être rare), il y a des critères précis de choix, selon la disponibilité du plus de cash depuis le plus longtemps.

Q: Stratégie d’endettement
R: La dette porte sur certains immeubles. Elle est en majorité à taux variable (~Euribor+120pts) cappé, amortissable.

Q: Eligibilité des contrats d’AV, et présence d’associés institutionnels
R: La SCPI ne sera pas éligible à des contrats AV. Il n’y a pas (ou très peu) d’institutionnels associés, car :
- ceux-ci souhaitent payer moins de frais de souscription que l’associé lambda (et la SdG refuse);
- la SdG les décourage (pour éviter de collecter plus qu’elle ne peut investir, et de réduire la liquidité le jour où l’institutionnel voudra vendre);
- les choix "différents" de la SCPI peuvent être difficile à assumer au sein d’un institutionnel.
(Mais un institutionnel a confié 265 M€ à Corum AM, gérés au sein d’un OPCI, indépendant de la SCPI)

Q: CS ?
R: Le président du CS (qui ne se représentait pas au CS) est rapidement intervenu (en fin d’AG) en indiquant que les débats au sein du CS étaient assez similaires aux échanges qu’il y avait eu durant l’AG, et en employant les mots "décapant", "très intéressant, "disruptif". (même si la lecture du rapport du CS donne une "autre impression").

Q: Vacance locative / Réelle possibilité de relocation des locaux vacants, dont ceux longtemps à Amnéville ou Torcy / Risque de vacance quand les durées fermes des beaux longs expireront
R: Le DG a renouvelé son objectif d’avoir 99.7% de TOF fin 2018 (Il a loupé son objectif 2017 … à cause de l’achat fin 2017 d’un bien avec des m² vacants).
Torcy est loué (mais en période de franchise de loyer). Amnéville (la plus mauvaise acquisition) est difficile mais pas désespéré (et j’ai discuté après l’AG avec l’Asset Manager en charge de le relouer).
Corum AM gère en direct tous ses locataires, ce qui inclut un screening financier avant acquisition, et un suivi rapproché après (il y a un salarié qui analyse à plein temps la solidité financière des locataires; il y a des échanges directs avec les locataire pour suivre leurs besoins), ce qui laisse espérer ne pas avoir de forte vacance après les durées fermes terminés.

Q: Quels marchés cibles d’investissement pour 2018 pour "devancer la masse des investisseurs et créer de la valeur" ?
R: Question "sensible", et pas vraiment de réponse précise… mais sans doute plus les Pays-Bas, et peut-être plutôt les pays Baltes et l’Italie.

Q: Possibilité de participation à distance à l’AG pour les provinciaux
R: (hors de l’AG) La SdG l’a envisagé (et cette AG était filmée) mais c’est délicat à mettre en oeuvre, en particulier pour restreindre l’accès aux seuls associés de la SCPI, éviter certains détournements, et conserver ce type d’échanges (et pas n’avoir que du "politiquement correct").

ArnvaldIngofson · #500

@roudoudou :
Ne rêvons pas, il n’y aura pas de "distribution de l’intégralité du RAN".
Simplement, en 2018 CORUM ne constituera pas de RAN (au nom de l’équité fiscale entre associés anciens et nouveaux).

@GoodbyLenine
Il m’a un peu énervé le Puzin à répeter "disruptif",
ou renommer la SCPI "CORUM Origin".
Pour une société qui n’a rien d’US,
même pas UK (hors zone Euro),
en fait très franco-française,
je préfèrerais "rupture" et "origine".

Lire :
Que signifie «disruptif» et pourquoi tout le monde sort ce mot ?

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