Poids de l'immobilier dans votre patrimoine ?

ledude · #1

Bonjour, une question me taraude :

Voici mon soucis :

- Je suis Gérant majoritaire de ma SARL
- Je suis non-imposable
- mon capital pour l heure se présente comme tel :
- RP (valeur 200 000€ ) , prêt en cour que je pense solder d’ici 14 ans grâce a mon épargne salarial
- 35 k€ en AV, et livret ( besoin de liquidité pour mon entreprise suivant les saisons )

normalement et je souhaite le plus tard possible, je vais hériter de foncier physique a travers 2 sociétés valeur de ma part environ 500Kf

Je pense que pour moi investir encore dans de l’immobilier ( scpi, siic ou physique ) ne me semble pas approprié

A priori je pensais plutôt préfère mes AV ( place sur divers fond profile : carmignac; agressor ); et mon PEA , pour bénificier des avantage fiscale de ses 2 supports

qu’en pensez vous ?

Mots-clés : allocation, immobilier, patrimoine, poids

GoodbyLenine · #2

Bienvenue ledude,

Votre raisonnement me semble plein de bon sens.

Avec déjà votre RP, et le foncier dont vous devriez hériter un jour, votre patrimoine cible semble déjà fort bien pourvu en immobilier. Par ailleurs, votre "fond de commerce" doit aussi représenter une certaine valeur (en pleine croissance, je l’espère pour vous). Il semble donc approprié d’augmenter plutôt la partie financière du patrimoine (liquidités, PEA, AV) avec votre capacité d’épargne.

Pour optimiser la fiscalité, il peut être approprié de "préparer" longtemps à l’avance cet héritage (via des donations de nue-propriété de parts, tous les 10 ans, par exemple), même si c’est parfois délicat à évoquer avec la personne concernée.

ledude · #3

merci de ta réponse, on a aucun problème à évoquer cela d’ailleurs l’essentiel a déjà été fait,

par contre je ne savais pas qu’on pouvait faire des donations tout les 10 ans
et voilà un peu moins con ce soir en me couchant

merci

carpediem · #4

Si la donation est faite en ligne directe ( parent-enfant) il y une exonération de droits jusqu’à 159000 euros de donation même en nue propriété. Attention tous les candidats à la présidentielle était d’accord pour le baisser donc cela risque d’arriver vite.

GoodbyLenine · #5

Avec la legislation actuelle, on peut faire un don en espèce à chacun de ses enfants de 35 k€ environ (cf loi TEPA) et le renouveler tous les 10 ans (ou ptet que 6 ans) je crois (dernière loi de finance). EN plus on peut faire une donation à chacun de ses enfants, dont les premiers 159 k€ seront avec 0% de droits, cette donation étant réintégrée (pour le calcul des droits à payer) aux futures donations ou succession intervenant dans les prochains 10 ans (donc on pouvait donner 159 k€ par enfant tous les 10 ans sans payer de droits).

En cas de donation de la nu-propriété (viagère, c’est à dire l’usufruit s’éteignant avec le décès de l’usufruitier), la valeur de la nue-propriété dépend de l’age de l’usufruitier (cf barème légal).

Cette législation devrait changer d’ici quelques mois (cet été), le plus probable étant que la donation de la loi TEPA disparaisse, que les "159k€" deviennent "100 k€", et que les "10 ans" deviennent "15 ans".

ledude · #6

On regardera sa tranquillement après les réformes, mais je me dit que tout ses biens locatif ne seront pas à moi peut être avant 25-30 ans ( voir plus ) et d’içi là pour moi sa sera un complément de retraite

du coup je pense que je vais gérer mon patrimoine ( hors RP car pas payé ) , sans compter les futurs héritages

par contre je ne sais pas si il est avantageux que se soit ma SARL qui achéte des part de SCPI plutôt que moi en nom propre

Philippe30 · #7

Lelude a écrit :
je ne sais pas si il est avantageux que se soit ma SARL qui achéte des part de SCPI plutôt que moi en nom propre

En tant que gérant de SARL , vous devriez être au fait de la fiscalité qui est la réponse à votre question.

Qu’elle est l’activité de votre SARL immobilier ou commerciale ?
Qu’elle est le statut de votre SARL IR ou IS ?

Dans le cas d’une SARL à l’IR ( SARL familiale ) la fiscalité et la taxation des plus values sont plus légères mais vous êtes fiscalisé à titre personnel sur des revenus fonciers que vous touchez partiellement car servant au remboursement du crédit.

Dans le cas d’une SARL à l’IS , c’est la société qui est assujetti à l’impôt en fonction de ses résultat par contre le versement des dividendes ultérieurement est taxé comme les revenus mobiliers au sein de votre IRPP.

Philippe

ledude · #8

Moi je suis commerçant pas fiscaliste, vous avez mal compris ma question désolé !

SARL Commerçial soumis à l’IS ,

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Lelude a écrit :

#8 06/06/2012 11h49

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