Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 et 2018 ?

Dgcmez a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Si dans 10 ans les taux sont remontés, et que les SCPI offrent par exemple des rendements en moyenne  voisins de 6% (contre environ 4.5% en 2017, cf ASPIM SCPI OPCI - les SCPI en chiffres -  ASPIM), le prix des parts de nombreuses SCPI, Gnépierre incluse, auront significativement baissés.

Je me permets une petite question car j’avoue que je ne comprends pas, pourquoi le prix des parts devrait forcement baisser si le rendement est meilleur qu’aujourd’hui ? Il y a quelque chose qui m’échappe visiblement.

Sans vouloir parler à la place de GBL, je pense avoir compris son raisonnement comme suit:

Pour que des parts de SCPI soient achetées, leur rendement doit être supérieur à celui des placements moins risqués, comme le fond en euro des assurance vie. 

Schématiquement, il n’y a que 2 leviers pour améliorer le rendement d’une SCPI:
-Soit son loyer augmente, sans que le prix de la part n’augmente.
-Soit c’est le loyer ne bouge pas, mais le prix de la part baisse pour arriver au rendement voulu par les acheteurs de parts.

Comme il pense que les taux vont augmenter, mais pas les loyers ne vont pas augmenter, il envisage donc que les prix des parts vont diminuer.

En cas d’inflation (ex par augmentation des loyers) le prix pourrait rester stable, cela dépend par quelle(s) variable(s) se fait l’ajustement et des scénario(s)

Le point est que la valeur de reconstitution évolue de la même manière. Le prix de l’immobilier  d’entreprise est très lié aux taux d’interet.

Je découvre avec effarement que j’avais omis de m’abonner aux notifs sur ce fil, erreur de débutant !
Je poursuis sur mon message #71 et ses réponses.

@GBL J’ai lu le fil sur Epargne Foncière et si je comprends bien vous ne jugez pas la maison très sérieuse en particulier au niveau des coups d’accordéon sur les délais de jouissance. Cela dit, j’ai cru comprendre qu’il s’agissait de financer un gros achat et d’éviter l’emprunt ; sur le long terme, cela se reproduira-t-il et l’effet concret pour l’épargnant déjà positionné sur LT est-il réellement négatif ?

@GBL et @ cat
J’ai regardé Immorente et Efimmo (comparé à Epargne Foncière), et effectivement, ça a l’air de mériter considération : Effimo, si on veut rester sur une dominante bureaux, est très semblable, avec même plus de concentration sur Paris, un délai de jouissance inférieur (sauf si on passe par Moniwan) et un rendement un peu supérieur. La seule chose qui pêche peut-être : le RAN à 45j / 12% au lieu de 77j / 21% chez Epargne Foncière… Mais j’ai du mal à estimer si c’est réellement un point d’alerte ou si on reste sur des niveaux corrects. Pour vous quel est le point clef qui fait la différence avec EF, la gestion ?

@cat
- Sur les foncières cotées, je vois très souvent revenir cette suggestion mais sachant que je souhaite limiter les risques, la volatilité, le temps passé/stress, etc., il me semble que c’est moins adapté… Je comprends bien en revanche la plus grande souplesse…
- Sur les SCPI à capital fixe : est-ce pour la qualité intrinsèque des SCPI par rapport à celles en capital ouvert ou y a-t-il autre chose ?
- sur l’emprunt, j’ai eu un intermédiaire qui m’a dit sous réserve penser pouvoir obtenir du in fine à 2,5% (niveau purement indicatif) auprès de divers courtiers, avec nantissement sur AV, même sans revenu. Mais comme ma TMI est à 14% max, je me demande si monter tout cela vaut la peine.

@roudoudou
Les SCPI à capital fixe sont-elles tellement mieux gérées que par exemple Immorente et Efimmo pour reprendre les exemples données plus haut ?

Question subsidiaire : passer par un intermédiaire ou en direct coûte normalement la même chose (sauf retro commission). Mais avec Moniwan que j’ai vu plutôt conseillé sur un autre fil, on a apparemment une plus-value tangible (et je ne suis pas sûr que la souscription en direct à une SCPI la Française présente la même !). Pourquoi les autre SG ne font-elles pas ce genre de proposition "DIY" ?

Pour conclure, l’état de mes réflexions par rapport à la proposition initiale (et avant d’éventuelles réponses) :
- prendre du Pierval Santé par Moniwan, peut-être avec crédit in fine (sur AV)
- du EF ou plutôt Effimo, et du Novapierre Allemagne par un intermédiaire-conseil qui me parait sérieux
- réfléchir à une 4ème composante par rapport à vos remarques : SCPI à capital fermé par exemple (mais il faut qu’elle soit cohérente avec le reste du portefeuille qui est déjà bien diversifié : quel secteur / zone ajouter alors ?

Merci.
Note : pas d’accès internet pendant quelques jours.

Bonsoir et merci pour ces réponses.

Sur 1 et 2, ça me parait assez définitif (bien que du coup, on peut se demander alors pourquoi EF a à ce point voulu "booster" sa collecte).

Pour 3 en revanche, quelques commentaires/questions :
* SIIC : long terme et diversification -> en fait, on retrouve les principes classiques d’un portefeuille d’actions classiques si je ne m’abuse… Limiter les variations brusques par la diversification et ignorer les à-coups de marché en misant sur 8-10 ans ou plus ?

* SCPI à capital fixe : juste sur le point des gros assureurs comme associés, en quoi est-ce négatif ? En cas de retrait de l’associé en question ? Ou est-ce la nature de l’associé qui pose problème ?

* différentiel intérêts emprunt / revenus des SCPI -> eh bien en partant sur 2,5% de taux hypothétique pour du in fine et 3,1% de revenu environ après IR et CS pour des SCPI (4,5% bruts-30% à la louche), il y a un différentiel en effet, mais sur 10 ou 15 ans, difficile d’être sûr que le rendement des SCPI ne va pas passer par exemple à moins de 4% bruts ou les CS augmenter un peu (idem pour la tranche d’IR à 14%), auquel cas le différentiel devient quasi-nul…
MAIS, ce risque devrait être il me semble raisonnablement compensé par le placement "supplémentaire" permis par le prêt et la diminution de l’IR permis par la déductibilité de l’emprunt…

Dernière modification par Seneque (22/04/2018 23h46)

Bonjour à tous, j’ai fait ma petite présentation dans la rubrique dédiée.
Je viens vers vous car apres avoir investi en immobilier classique ( garages box, meublé LMNP, 2 pièces et bientôt maison en nu) je souhaite diversifier mon patrimoine .
TMI 30%

J’ai investi 5k sur Corum XL via " la centrale des scpi " je réinvesti la totalité des bénéfices, le but étant de limiter l’inmpact de la fiscalité sur un investissement cash, deuxième objectif me familiariser avec les scpi et me mettre en confiance ( jamais de trop gros investissement au début). Je connais les avantages et les défaut de Corum XL ( du moins je crois) - je revendrais peut-être mes parts d’ici 8 - 9 ans avant la fin des baux… Je voulais surtout commencer à avoir de l’immobilier hors de France !

J’envisage d’investir 100k via emprunt sur 20 ans ( ça pourrait être 22) et d’investir sur un bouquet de scpi à bonne rentabilité et capital ouvert ( pour faciliter la liquidité).

Je ne maîtrise pas encore tout sur les scpi mais mon objectif serait de générer du cash flow, quitte même à y investir du cash via un apport.

que pensez vous de mon projet ?

Quel bouquet me conseilleriez vous ( je serais surement restreint à des scpi investissant en France - je pense privilégier des scpi de rendement, pas de produit défiscalisant, encore moins de pinel ) ?

Par avance merci la communauté pour animer ce super forum  !

loulou75015 a écrit :

zenzao a écrit :

J’ai investi 5k sur Corum XL via " la centrale des scpi " je réinvesti la totalité des bénéfices, le but étant de limiter l’inmpact de la fiscalité sur un investissement cash

Bonjour,

Attention, ce n’est pas parce que vous ne percevrez pas les dividendes que vous ne serez pas fiscalisé sur le résultat de la SCPI. Pour rappel : l’associé est fiscalisé sur sa quotepart de résultat de la SCPI et non sur les coupons touchés.

Nous sommes tout à fait d’accord, j’avais calculé qu’en réinvestissant les intérêts, tout en tenant compte de la fiscalité, l’opération était rentable, avec même peut-être la possibilité de faire un X2 sur 10 ans

@ Seneque

1/ sur les SIIC : ce sont effectivement des actions avec le même type volatilité court-terme et les mêmes recommandations concernant la vision à long terme et la diversification. La classe d’actif est quand même un peu à part car elle n’est pas toujours parfaitement corrélée au reste du marché actions, ce qui peut apporter une saine diversification.

2/ pour les assureurs, je n’ai rien à ajouté au message de GBL.

3/ sur le différentiel emprunt / revenus : il est assez probable que le différentiel soit meilleur que ce vous annoncez au départ et avec une espérance d’évoluer positivement par la suite (les mensualités du prêt sont fixées pour 15 ou 20 ans mais les revenus immobiliers ont eux plutôt tendance à augmenter qu’à baisser sur ces durées).

Je ne suis pas totalement convaincu que ce soit contraignant pour les grosses SCPI.

Immorente a plus de 2000 actifs et cela lui permet d’arbitrer (notamment en vendant régulièrement des biens vacants avec moins-values!) et de gérer la vacance sans a-coups.

Primopierre ou Primovie ont à peine une centaine d’actifs et quand un de ces actifs se libère cela peut faire très mal au TOF… De même s’il s’agit de vendre, il faut trouver preneur pour les "gros" actifs.

Pour les "petits" actifs, les acheteurs potentiels peuvent être des particuliers, ce n’est pas le cas pour les "gros".

PS
manu6757, vous devriez vous présenter dans la section correspondante.

Personnellement non et je ne pense pas que ce genre de "règle" soit déterminant pour le choix d’une SCPI.
On va d’abord regarder l’orientation bureaux ou commerces, autre éventuellement (diversification entrepôts, hôtels, Ephads…), les emplacements, Paris/RP, province, étranger puis ensuite comparer les frais, le gestionnaire.
Eventuellement à la fin on pourra arbitrer la SCPI qui parait plus attrayante si elle a de plus petits biens ou au contraire privilégier celle qui gère de gros immeubles mais sans être trop dépendante d’un seul client ou immeuble.

Je suis comme vous un adepte de l’emplacement avant tout, étant rentier en grande partie qui plus est grâce à mon patrimoine à Paris.
Je choisis tout de même la catégorie, dernièrement j’ai investi dans des SCPI de commerce en privilégiant l’emplacement, pour les prochains achats je reviendrai sûrement vers le bureau.
C’est la décote qui m’a orienté pour les derniers achats, acheter de l’immobilier décoté à Paris, ça ne se refuse pas.
Difficile donc d’établir un classement des critères, cela dépend aussi du moment.
Si Immorente annonce une revalorisation de sa part j’en prendrai par exemple, pour les bureaux je guette aussi les annonces même si RAP ayant augmenté récemment, je n’en ai pas repris (j’ai du mal à acheter plus de 10% plus cher ce que j’ai pu payer il y a quelques années seulement mais c’est surement un biais).

Pour résumer je regarde donc l’emplacement, le type de biens, la valorisation par rapport aux valeurs d’expertises et les frais/gestionnaire en général. Ce qui ne me fait pas fuir les SCPI gérées par les réseaux bancaires car ils ont souvent de beaux immeubles bien placés et gèrent sans abuser sur les frais (contrairement à Primonial ou Corum).

Modération; à voir s’il faut déplacer ces échanges ailleurs que sur Epargne Pierre.

Pour évaluer le rendement net d’une SCPI ayant investi à l’étranger, il faut le TMI IR et le taux moyen IR (facile à trouver : c’est le taux du PAS) de l’associé (si c’est une personne physique fiscalement résident en France). Il faudra aussi tenir compte des % de revenus fonciers de la SCPI issus de pays en 8TI et 8TK, et du ratio entre résultat net réalisé  venant des revenus fonciers et montant distribué (différences: distribution de plus-value, et ajout/retrait du RAN), sans oublier les éventuels revenus financiers de quelques SCPI (souvent d’impact marginal, mais pas toujours…).

Ce calcul n’est pas "trivial". Et on ne disposera des informations en question (pour 2018) qu’avec les IFU (ou les Rapports Annuels, pour certaines SCPI), donc pas avant quelques mois.

Si l’associé est une personne morale à l’IS, ou non-résident fiscal en France, c’est encore d’autres calculs qu’il faudra faire…

Mais effectivement, à la grosse louche, dans la majorité des cas, il est probable que les SCPI largement investies à l’étranger (Corum XL, Novapierre Allemagne, Corum Origin) aient un rendement net plus favorable/gros (si on le compare à leur rendement évalué selon la distribution réalisée) que les SCPI investies uniquement, ou majoritairement, en France.

4% net c’est vraiment intéressant et j’imagine qu’avec Corum ce chiffre doit être encore supérieur.

Donc l’achat comptant en direct de scpi internationales peut être plus intéressant que l’achat de scpi via l’assurance vie à cause des frais de gestion des unités de comptes.

Novapierre se trouve d’ailleurs en assurance vie chez Linxea Zen. Mais j’y vois peu d’intérêt dans ce cas.