Dessous de table lors d'un achat immobilier : pour ou contre ?

Mani · #1

Bonjour,

Via l’agence immobilière, le vendeur du bien que je visite me fait s’avoir qu’il est intéressé par un paiement en dessous de table ?!

Qu’en pensez vous ? (risque , intérêt, etc…)

merci

Mots-clés : achat, agence, dessous de table

M07 · #2

Bonsoir !

Pour l’acheteur, aucun intérêt (sauf s’il a beaucoup d’argent liquide d’origine douteuse à placer).
L’acheteur aura acheté moins cher officiellement. Du coup, en cas de revente, la plus-value sera plus importante. En cas de location en LMNP réel simplifié, le montant amortissable sera plus faible. En cas d’emprunt, la valeur en garantie sera plus faible. Etc.

mimie84 · #3

Bonjour,

Les intérets que je vois sont:
- payer moins de frais de notaires
- payer moins de fais d’agence (qui sont souvent calculés par fourchette de prix)
- si c’est une personne qui fait pas mal de black, ça peut lui permettre d’acheter un bien en alliant travail parallèle et prêt à la banque qui tient compte de ses revenus officiels

Les risques que je vois pour vous:
- qu’ils ne vous règle jamais la partie restante après la signature de l’acte de vente

rocambole · #4

C’est illégal.

Iqce · #5

Et en plus (ou en "moins") vous risquez un redressement du prix par les impôts, qui vous taxeront arbitrairement si la transaction est d’un montant anormalement bas.
Donc soit c’est d’un montant faible et cela n’a pas vraiment d’intérêt pour vous sauf à emporter la décision soit c’est d’un montant élevé et vous risquez gros.
NB : de plus il faut que vous puissiez disposer de la somme en liquide, une banque va vous demander d’attester de l’utilisation de ce retrait d’argent liquide…Gros risque de fausse déclaration également si tel est votre cas.

maxcorporis · #6

L’aspect primordial à prendre en considération est de savoir :

1 si vous détenez du cash car si vous laissez une trace bancaire de retrait important juste avant la vente alors vous laissez une traçabilité en cas de contrôle.
Pour les commentaires sur les services fiscaux, n’oubliez jamais que c’est à eux d’apporter la preuve !

2 si vous désirez revendre ce bien avant la période pendant laquelle sont taxées les plus-values de cession

3 si vous désirez profiter de n’importe quel mécanisme d’amortissement du bien !

Si vous détenez du cash, si vous désirez garder ce bien pour une très longue période et ne pas disposer d’un quelconque dispositif d’amortissement alors concentrez vous sur le fait que votre interlocuteur désire très certainement par le biais du cash gommer une plus-value.

Vous gommez la plus-value de votre interlocuteur et vous bénéficiez de la réduction des frais de notaire, d’agence mais surtout peu de personnes accepteront ce deal donc vous êtes en position de force : A vous de négocier le bon point d’équilibre !

Petit rappel de bon sens : aucun versement de cash avant signature définitive devant notaire !

Tssm · #7

Le problème majeur est quand allez vous payer ce black …

A la promesse et si le dossier ne va pas au bout, vous pouvez courrir pour être remboursé, ou à la vente et la c’est le vendeur qui peut se faire carotter le prix de la promesse étant le prix à payer le jour de la vente. Vous pouvez être de mauvaise foi et ne pas lui payer son black

En dehors d’un réemploi massif d’espèce à votre disposition, je ne vois guère l’intérêt pour économiser 8% de frais de notaire sur la somme versée en espèces

Après, si notre vendeur vend via une succession et qu’il est imposé à 60%, ie, pas de lien entre défunt et lui, vous pouvez faire un accord gagnant gagnant. Pour 100, il devrait toucher 40, vous lui proposez 70, ça vous fait une réduction de 30% + frais de notaire. Là cela commence à valoir le coup …

Apres, c’est illégal comme indiqué par les autres membres et passé cet aspect, ma première interrogation reste de mise

maxcorporis · #8

@TSSM :

Vous faites l’illustration de ce que je sous entendais fortement … C’est une situation ou vous êtes en position de force pour négocier.

Pour le paiement cash, pas d’autre expectative ! Devant le notaire le jour de la signature.

Faith · #9

maxcorporis a écrit :
L’aspect primordial à prendre en considération est de savoir:

roudoudou a écrit :
C’est illégal.

Je ne sais même pas pourquoi on en discute…

De toute façon, payer un dessous de table suppose de faire confiance à quelqu’un qui vient de vous dire qu’il est malhonnête… il faut aimer le risque pour jouer à ça !

Iqce · #10

@ maxcorporis: Oui et non, mon commentaire est basé comme vous sur le :

Article L17 du Livre des procédures fiscales :

"En ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."
Ce qui en pratique dans le cas présent revient pour les services fiscaux à comparer avec des ventes "similaires" (et là, vous ne pouvez guère agir, voir le L57 pour commencer à comprendre dans quels ennuis se trouve le contrôlé).

maxcorporis · #11

Iqce a dit :" l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."" a écrit :

Sur le fond, vous avez parfaitement raison mais sur la forme … Quid de la jurisprudence en la matière, je ne pense pas que ce genre de législation soit réellement pratiquée de façon mécanique …

De plus, dans le cas qui nous occupe, le vendeur n’aurait de cesse de défendre son prix de vente qu’il croyait juste …

sven337 · #12

Ça ne tient pas debout. Vous allez retirer une somme conséquente en cash ce qui va déclencher des questions et un signalement à Tracfin par la banque. Ensuite, vous avez un souci de sécurité de la transaction (avant ou après signature de l’acte) ? Et enfin, un risque fiscal conséquent, qui en plus pourrait découler du précédent signalement Tracfin. N’oubliez pas le notaire également doit faire des signalements en cas de manoeuvres douteuses…

À la rigueur ce qui peut se défendre c’est de dire oui pour le cash le jour de la signature et de ne jamais le donner. Quitte à être malhonnête autant en profiter pour donner une leçon au fraudeur.

sissi · #13

Sven

Desolee - votre suggestion est une blague j’espère ?

Quant au "cash" … bien des gens en font dans leur business … hum! Meme en France - donc pas de signalement puisque ça ne sortira pas d’une banque…

Ce genre de transaction avec cash down nest pas si rare entre gens d’affaires avec des raisons comme celles citées par Tssm

près, si notre vendeur vend via une succession et qu’il est imposé à 60%, ie, pas de lien entre défunt et lui, vous pouvez faire un accord gagnant gagnant. Pour 100, il devrait toucher 40, vous lui proposez 70, ça vous fait une réduction de 30% + frais de notaire. Là cela commence à valoir le coup …

Mais c’est illégal… comme le black … et comme beaucoup d’autres choses qui se pratiquent …

IH : je ferme la discussion, notre forum n’a pas vocation à élaborer sur des pratiques illégales. Merci.

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maxcorporis a écrit :

roudoudou a écrit :

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#11 03/05/2018 11h01

Iqce a dit :" l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."" a écrit :

#12 03/05/2018 11h48

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maxcorporis a écrit :

roudoudou a écrit :

Iqce a dit :" l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."" a écrit :

1 #13 03/05/2018 12h00

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Iqce a dit :" l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."" a écrit :