Valorisation d'un restaurant sur le marché privé ?

Sur le 1) on raisonne plutôt sur la base d’un taux de cap sur loyer de marché qu’un prix au m2 (l’idée du vendeur est de vendre le fonds de commerce et de conserver les murs ?).

Sur le 3), on ne peut pas comparer les multiples de groupes gérant des dizaines ou centaines de restaurants côtés en bourse et ceux d’un seul restaurant.
17x EBITDA est dément (et ça dépend de ce qu’il y a dans l’EBITDA, par exemple le gerant actuel se verse-t-il un salaire, frais personnels,…).

Rare qu’un fonds de commerce de restaurant se vende plus d’une fois le chiffre d’affaires

capital a écrit :

Bonjour,

Quelqu’un me demande de l’aide pour valoriser un restaurant dans l’optique de le vendre sur le marché privé. N’ayant jamais fait cet exercice, je soumets ma valorisation ci-dessous.
Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez?

Le but étant de vendre l’entièreté du restaurant (propriété, tout son équipement, ainsi que le fonds de commerce), je procède de la manière suivante:

1) Valorisation de l’immobilier:
80m² à 4000€/m² = 320.000€. Ce prix au m² correspond au marché dans le quartier du restaurant.

2) Valorisation de l’équipement:
Difficile d’évaluer précisément, je prends une hypothèse conservatrice que le coût de reproduction est de 20.000€.

3) Valorisation du fonds de commerce:
Selon cette source, un multiple EV/EBITDA classique pour la restauration en Europe est légèrement supérieur à 10.
Le restaurant est ouvert 6 midis et 1 soir par semaine.
Etant donné que le potentiel du restaurant n’est pas maximisé, je suppose que le multiple peut être ajusté dans l’optique où les repreuneurs pourraient ouvrir 6 soirs par semaine.
Une règle de 3 donne donc:
Multiple Ajusté = Multiple Classique * # services maximum (6 midis + 6 soirs) / # services actuels (6 midis + 1 soir) = 10 * 12 / 7 =  17.

Dans le cas du restaurant, EBITDA = 100.000€. => EV=1.700.000€

Valorisation totale:
En additionnant 1, 2 et 3, j’obtiens:
Valorisation = 320.000 + 20.000 + 1.700.000 = 2.040.000€

Cela vous paraît-il cohérent?

Merci!

Bonsoir,

Je bosse en banque et ai financé quelques reprises de FDC de restauration ces derniers temps. De quelle type de restauration s’agit-il ? Rapide ou traditionnelle ? Votre multiple d’EBITDA est bien trop élevé avec la réalité du marché. Sur quoi vous êtes-vous basé ? Votre article se base sur des acteurs de taille importante et très hétéroclite.
Pour de la restauration traditionnelle, on se base plutôt sur un pourcentage de CA qui oscille suivant l’historique de l’enseigne, son emplacement et le type de restauration entre 70% et 85% du CA (100% pour les très belles affaires).

Le prix des murs me semble important à 4000€/m². Sur quel secteur êtes-vous ? Vous êtes-vous basé sur le prix du m² commercial ou d’habitation ?

Je ne m’attendais pas à autant de réponses aussi rapidement. Je vous en remercie!

@maxcorporis: j’ai en effet vu que l’évaluation d’un fonds de commerce par un pourcentage du CA était courante. La raison reste un mystère pour moi car celui-ci ne donne aucune information sur la rentabilité réelle de l’affaire.
Merci pour votre conseil de consulter un cabinet. Je pense que cela sera nécessaire en effet.

@yoda: que voulez-vous dire par "Sur le 1) on raisonne plutôt sur la base d’un taux de cap sur loyer de marché qu’un prix au m2 (l’idée du vendeur est de vendre le fonds de commerce et de conserver les murs ?)."? Le vendeur veut vendre les murs également. Pourquoi se baser sur un loyer plutôt que la superficie?
Votre remarque sur l’EBITDA est similaire à ce que maxcorporis dit. Pourriez-vous me dire pourquoi cela a plus de sens qu’une évaluation par EBITDA?

@Politok: je m’attendais à cette remarque, m’étant moi-même posé la question de la légitimité de l’ajustement. Il y a 2 facteurs qui le justifient à mon sens:
1) en tant qu’investisseur, je suis prêt à mettre un multiple plus élevé dans une entreprise si celle-ci a des perspectives de croissances supérieures à une autre entreprise (toutes autres données - CA, bénéfice, FCF - étant les égales par ailleurs). Il y a ici un potentiel de croissance sur le nombre de couverts journaliers en ouvrant le soir.
2) le revenu moyen d’un couvert le soir est significativement supérieur au revenu d’un couvert le midi. Il y a ici un potentiel de croissance sur le revenu par couvert.
La combinaison de 1) et 2) permettent à mon sens d’envisager un premium par rapport à un restaurant où le potentiel serait déjà maximisé. Je serais curieux de savoir ce que vous en pensez.
p.s.: "et non par rapport à ce que vous en avez fait" je n’en ai rien fait, le restaurant ne m’appartenant pas (malheureusement).

@Nicolas14: il s’agit de restauration traditionnelle. Le multiple d’EBITDA est en effet basé sur de grosses transactions faute de mieux. Je note encore le pourcentage de CA. Qu’appelez-vous "100% pour les très belles affaires"? Comment conseillez-vous d’évaluer le % de CA à appliquer? Comment inclure le potentiel de croissance (c.f. réponse à Politok)?
Le prix de 4000€/m² est basé sur le prix habitation et commercial du quartier. Il s’agit de très haut standing à Bruxelles.

@Scipion8: très clair, merci! Si je me base sur une approche fonds de commerce en multiple de CA au lieu de EBITDA, je comprends donc que le prix de l’immobilier et équipement n’est plus compté 2 fois lorsque j’additionne 1, 2 et 3. Car les charges opex et capex ne rentrent pas encore en compte.
En utilisant la méthode d’actif net réévalué, le fonds de commerce serait traité comme une sorte d’actif intangible du coup (en pourcentage du CA)?

Bonjour,

Comme pour tout actif, le prix va dépendre de l’offre et de la demande.

Je conseille donc, à vous ou votre vendeur, d’aller voir les autres restaurants en vente dans le secteur concerné.

Cela vous permettra de confirmer ou d’infirmer votre valorisation.

Dernière modification par Whynot (03/05/2018 08h18)

capital a écrit :

La combinaison de 1) et 2) permettent à mon sens d’envisager un premium par rapport à un restaurant où le potentiel serait déjà maximisé. Je serais curieux de savoir ce que vous en pensez.

Geronimo a écrit :

En tant qu’investisseur, je veux surtout ne pas payer trop cher, et donc je ne vois pas pourquoi je vous paierai pour une croissance potentielle que je ferai alors que vous ne l’avez pas exploitée !
Si vous voulez vendre plus cher, faites une année à plein régime, il n’y a pas de mystère.

Ma réponse est identique à celle de Geronimo.

Le vendeur ne peut se prévaloir des efforts que fera l’acheteur pour améliorer le potentiel du bien cédé.

Cette règle me semble applicable dans les transactions de toutes natures.

Bonjour,

Très belle démonstration de AleaJactaEst.

A votre place je visiterai donc les autres restaurants en vente dans mon secteur et ensuite j’adapterai son prix à la hausse ou à la baisse afin d’être concurrentiel.

Je suis d’accord avec les remarques ci-dessus sur la valorisation qui doit être basée sur du réel et pas du potentiel.
Cela dit, je me fais l’avocat du diable en faisant remarquer que pour certaines entreprises en bourse (les "growth"), c’est bien sur du potentiel que l’entreprise est valorisée. Donc ça n’est pas complètement stupide de penser pouvoir le faire, car ça se voit ailleurs.