Annonce immobilière de copropriétés : charges annuelles et quote part annuelle ?

Mettero · #1

Bonjour

Selon les annonces d’agence, parfois on voit "copropriété de Y lots. Charges annuelles de XXX euros" ou parfois quote part annuelle…

Vraisemblablement les charges annuelles devraient être la totalité de la copropriété et la quote part ce qui correspond à l’appartement en question, pourtant parfois je vois des quotes parts annuelles avec des montants ahurissants… (> 100 euros voire 200 euros / mois)

Quelle est la bonne terminologie ?

Je n’arrive pas à trouver. Ou alors les annonces sont mal faites et mélangent tout allègrement!

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Par exemple
Ce qui est marqué dans une annonce. Copropriété de 20 lots. Appartement au 3e étage SANS ascenseur ..

Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel): 1507e soit 125e par mois

J’ai du mal à comprendre comment sur 20 lots, sans ascenseur, on peut avoir des charges mensuelles de 125 euros/ mois …

Dernière modification par Mettero (11/06/2018 10h44)

Mots-clés : locatif, quotepart, rendement

pierrejacques11 · #2

Chauffage + syndic + entretiens divers + éventuellement gardien …

Dernière modification par pierrejacques11 (11/06/2018 11h30)

Isa6068 · #3

Il peut y avoir aussi les charges d’eau froide et chaude, les frais de relevé des compteurs. Et l’assurance de la copro. Dans l’entretien, le ménage des parties communes.

pierrejacques11 · #4

Oui, et ne pas oublier que tout dépend des tantièmes : plus la part allouée au logement en question est importante, plus il va proportionnellement supporter de charges dans l’immeuble. Selon la taille, 125 euros de charges mensuelles, c’est monnaie courante.

Iqce · #5

Mettero a écrit :
Bonjour

…
J’ai du mal à comprendre comment sur 20 lots, sans ascenseur, on peut avoir des charges mensuelles de 125 euros/ mois …

Effectivement, cela pose question, voir si par exemple il y a des travaux exceptionnels ?

PS : copro horizontale 30 lots, 100 euros de charges…Annuel (et avec syndic pro).

Bernard2K · #6

Les mentions obligatoires dans une annonce d’un bien en copropriété sont :
- le fait que c’est une copro
- le nombre de lots
- les charges annuelles payées par le vendeur (ou la "quote-part", c’est pareil)
- la mention de procédures en cours, si c’est le cas.

Cf article L721-1 du CCH.

Il faut bien voir que pour un propriétaire bailleur, il est important de connaître la répartition de ces charges, entre les charges récupérables sur le locataire, et celles restant à charge du bailleur. La partie à charge du bailleur peut varier fortement dans le temps, car elle comporte notamment les gros travaux.

Idéalement, une annonce de vente d’un lot de copropriété comporterait (exemples) :
"quote-part des charges annuelles de copropriété : 1000 € dont 600 € de charges récupérables auprès du locataire, en cas de location".
ou "loyer possible mensuel 450 € HC + 50 € de charges ; charges totales de copropriété pour ce lot : 1000 €/an."
Les deux voulant dire exactement la même chose.

Les annonces sont rarement aussi précises…

Concernant ce qui peut faire grossir les charges de copro, outre tout ce qui a été cité, il y a les frais de procédures judiciaires, il y a les charges impayés par des copropriétaires et qui s’avèrent irrécouvrables…

Quand un bien n’est pas cher, il n’est pas rare que les charges de copro soient très élevées. Et alors, les procédures en cours sont fréquentes (mais pas toujours mentionnées).

La décomposition de ces charges est importante.

Si c’est par exemple 1000 €/an dont 600 € de charges locatives (incluant eau froide, eau chaude et chauffage), le reste étant 200 € de charges bailleur "courantes" et 200 € de travaux ponctuels, type réfection des peintures des communs, c’est très correct.

Si c’est 1000 €/an, dont seulement 100 € de charges locatives (car tous les abonnements sont individuels), 200 € de charges bailleur "courantes", 400 € de travaux et 300 € de frais juridiques et charges impayées répercutées aux autres copropriétaires, c’est beaucoup plus inquiétant !

Donc, c’est un point de vigilance. De toute façon, pour un bien que vous voudriez acquérir, il faudra rapidement approfondir ; pour cela, obtenir les PV d’AG sur 3 ans, et les appels de charge sur au moins une année mais si possible 3 années.

Mettero · #7

Parce que la copropriété facture aux autres propriétaires les poursuite à l’encontre d’un propriétaire qui ne paie pas ses charges ? Diantre, je n’avais jamais pensé à cela !

Bernard2K · #8

Il faut bien que quelqu’un paie ! Le syndic ne fait que gérer, il ne prend rien à sa charge.

Si le propriétaire défaillant est condamné, il va devoir payer ses charges et une partie des frais de justice (les fameux "dépens") mais
1) la copro ne gagne pas toujours
2) le propriétaire n’est pas toujours solvable ; la vente de son lot ne couvre pas toujours la totalité des créances
3) les dépens ne couvrent qu’une partie des frais de justice.
Tout ce qui n’est pas couvert par la vente judiciaire du lot et les procédures de recouvrement auprès de ce copropriétaire va se retrouver, in fine, à charge des autres copropriétaires.

Dans les copros vieillissantes et/ou mal gérées, il peut y avoir un cercle infernal, lorsque de nombreux copropriétaires ne paient plus ; les procédures judiciaires s’empilent, durent très longtemps, ne permettent de couvrir qu’une partie des créances, et la situation s’aggrave d’année en année.

Ce genre de situation fait fuir les acheteurs potentiels : les copropriétaires qui souhaitent quitter le navire vont devoir brader leurs biens ; les lots vendus par vente judiciaire parce que le copropriétaire ne paie plus ne vont rapporter que peu d’argent car les enchérisseurs sont conscients du risque, donc ces ventes couvrent d’autant moins les créances de ces propriétaires défaillants.

Ca peut aller très loin, jusqu’à la quasi faillite de la copropriété. Ce n’est pas le cas le plus courant mais il faut être conscient que ça existe. Lire par exemple : Copropriété en difficulté : que faire en cas de problèmes ? Ooreka

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