Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

A voir avec l’avocat, mais normalement il y a des honoraires pour la participation aux enchères puis des honoraires en cas d’adjudication. Si 2500 euros correspondent à l’ensemble de la prestation (dont l’essentiel du travail intervient après l’adjudication), il serait fort étonnant que le même tarif fût appliqué en cas de non adjudication.

J’ai participé à ma première vente aux enchères.

Les biens sont partis au prix du marché. Je ne vois pas comment on peut faire des bonnes affaires, dans un endroit recherché, dans la foule qu’il y avait…

Par contre, facturation de 100TTC par mon avocat pour porter mes enchères.
J’ai encore de la marge pour arriver à 2500€…

Je crains de ne pas continuer à me lancer dans les enchères. Aucun intérêt pour un particulier, en tout cas pas au TGI de Lyon pour des biens de Lyon intra muros.

Je vais essayer de me concentrer sur les copropriétaires débiteurs de ma résidence, l’étape avant la mise en demeure. Au moins, à cette étape, je suis encore seule sur le coup ( où tout du moins je l’espère)

Bonjour

amoilyon a écrit :

Par contre, facturation de 100TTC par mon avocat pour porter mes enchères.
J’ai encore de la marge pour arriver à 2500€…

Je confirme , ce sont les tarifs que j’ai eu ( j’ai participé de nombreuses fois avec ou sans achats )
voire pas de frais sauf en cas de succes.

Merci

Cela dépend des avocats :
- Certains font payer une somme fixe si la vente n’a pas lieu.
- Certains ne font rien payer s’il n’y a pas de vente, par contre dans le cas contraire leurs honoraires sont plus élevés.

Acheter aux enchères. Combien ça coûte ? Comment faire ?

Enfin, concernant les honoraires de l’avocat, ces derniers étant libres, il convient de se renseigner préalablement : certains facturent leur déplacement à l’audience d’adjudication quel que soit le résultat ; d’autres, dont je fais partie, ne facturent rien si le client n’est pas déclaré adjudicataire, et 1 somme forfaitaire dans le cas contraire, selon convention préalablement établie et signée entre le client et mon cabinet.

DDtee a écrit :

Le mieux dans les "bottes spéciales" à mon goût, contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long à mettre en oeuvre, mais très efficace !

Bonjour DDtee,

Comment faites-vous pour repérer ces biens ? Vous regardez la date de publication des annonces ?
Est-ce que vous contacter uniquement les particuliers, ou cela fonctionne-t-il aussi auprès des agences ?

Bonjour DDtee,

Merci pour votre retour, l’idée me paraît tout à fait pertinente !
Après avoir pris contact avec le propriétaire, comment vous mettez-vous d’accord sur un prix ? Appelez-vous avec un prix en tête ou lui demandez-vous combien il en veut ? Que faites-vous si le propriétaire ne veut pas lâcher de montant et qu’il vous laisse venir ?

Merci par avance

Wogle a écrit :

Après avoir pris contact avec le propriétaire, comment vous mettez-vous d’accord sur un prix ? Appelez-vous avec un prix en tête ou lui demandez-vous combien il en veut ?

Chaque cas est unique, selon la réaction du vendeur mais voici mes grands principes :

J’ai à chaque fois fait formuler un prix au vendeur (le mien lui ferait sans doute peur d’emblée) pour lui faire accepter qu’il était trop élevé (pas seulement par principe) et qu’il acceptait une discussion. C’est le principe de la discussion qui importe.
Il est plus avantageux de discuter un prix proposé par un autre que de commencer par une offre soi même.
Je ne donne jamais un prix pour le bien sans l’avoir vu, ce ne serais et ne pourrait être pris au sérieux. Par contre je fais admettre une fourchette de prix au m2 pour la localisation, le type de bien, l’état… fourchette avec pas trop d’amplitude

J’ai souvent argumenté avant de me déplacer en nommant des biens que j’ai acheté ou d’autres propriétaires en décrivant l’adresse (proche) et le nombre de m2. Aucun mensonge, que des faits, je prends juste soin de choisir des biens achetés peu cher (mauvais état, défaut, vendeur pressé…)

Je me suis également fixé des conditions d’achat concernant des points aussi divers que la copropriété (petite, faibles charges, pas de syndic pro, pas de contentieux…) le montant du foncier, le type de chauffage, l’emplacement etc
Sans ces préalables, l’échange s’arrête là et pas de visite (c’est du temps perdu).

@Surin à raison de dire que j’ai le prix en tête. Je le fais évoluer selon la visite. Par contre il n’est pas exprimé au vendeur avant un débriefing d’après visite (le lendemain en général, le temps d’une réflexion réfléchie )

J’insiste toujours sur le financement déjà accepté par la banque.

Le plus important (et le plus difficile) il me semble est d’être crédible sur le prix proposé. Je cite de nombreuses expériences venant de notaires, agents immobiliers, ma propre expérience, tendant à affirmer une connaissance sans faille du prix précis du marché, rue par rue. J’ai même des anecdotes véritables d’AI sur le prix auxquels ils vendent eux-mêmes leurs biens locatifs (aucun rapport avec les prix en vitrine).
Il m’est à plusieurs reprises arrivé d’emmener les vendeurs devant plusieurs immeubles pour leur décrire les biens vendu et leurs tarifs.

Au final le but est d’acheter un bien qui à besoin de quelques travaux (rafraîchissement ou guère plus) pour le prix d’un bien avec de lourds travaux.

Bonjour à tous. Suite à quelques problèmes locatifs, j’ai décidé de revendre tous mes immeubles (il y aura plus value, ouf) pour en racheter 3 (via SCI) dans la grande ville où j’habite (top 10 en termes d’habitants en France). J’aimerai donc lancer une discussion sur le thème des manières concrètes de dénicher de bonnes affaires en grandes métropoles où la concurrence est rude et a les moyens. Certes on perd de la rentabilité, mais on gagne d’autres choses.

Pourquoi une grandes villes?
Pour des gros investissements (> 500k€), une grande ville apporte la sécurité sur le long terme. De plus, le choix des locataires est quasi infini: on peut donc filtrer les locataires avec tous les critères que l’on veut (exit les "cas soc’") ce qui diminue le risque de problème. Un point que j’ai également souvent remarqué est que les personnes à très forts patrimoines (>1 M€) qui font cela depuis des dizaines d’années investissent presque tout le temps en grande ville. Ce n’est pas pour rien…

Ce qui m’inquiète également beaucoup est l’appauvrissement des français - en particulier les couches sociales moins aisées, ceux qu’on voit beaucoup plus dans les petits ou moyennes villes. Avec des salaires qui stagnent et les loyers qui montent, viendra le moment où ils ne pourront plus payer. C’est également pour cela que j’ai rayé tous les mauvais quartiers des grandes villes

Comment investir dans un immeuble en grande ville?
Je débute tout juste dans ce nouveau marché, mais voilà ce que j’ai prévu:
-mettre de côté une trésorerie conséquente (via loyers, plus value, épargne mensuelle) pour pouvoir augmenter ma capacité d’emprunt et mettre un gros apport pour rendre le projet finançable (les rentabilités sont plus faibles)
-prévenir l’ensemble de mes agents qui cherchent pour moi que s’ils me trouvent une bonne affaire et que le projet se fait, nous renégocierons sa commission à la hausse
-étudier quotidiennement toutes les offres passant sur internet

Pour le moment j’ai fait chou blanc, les immeubles dans ma ville sont souvent achetés par les directeurs d’agence eux-mêmes sans qu’on en entende parler.

Et vous quelles sont vos tactiques de chasses dans les grandes villes?

Je respecte votre choix (à chacun ses goûts), mais je n’investis pas en SCPI. Je rappelle toutefois que mon message n’ouvre pas le débat sur le pour ou contre, mais plutôt sur les techniques pour trouver de bonnes affaires.

Juste une remarque : je connais personnellement, au moins 3 investisseurs avec un patrimoine bien supérieur au milion d’euros qui ne sont pas dans des grandes villes… En l’occurrence, ils ont en commun d’être d’anciens artisans…

Bonne recherche !

Philippe30 a écrit :

Si vous avez déjà des immeubles et des SCI alors il ne devrait pas être difficile pour vous de savoir comment acheter et faire de bonnes affaires.

Pour faire simple , il faut aller vers les villes moyennes sur des immeubles avec travaux …

Pour faire compliqué , il faut aller dans des grandes villes sur des immeubles sans travaux …
Dans ce cas votre rentabilité approchera celle des SCPI et vos problèmes de gestion seront identiques aux villes de province.

Bon courage

Mes immeubles actuels sont déjà en villes moyennes et j’y ai réalisé de gros travaux. Je suis d’accord avec vous que ce que je recherche est compliqué (on peut trouver des immeubles avec travaux en grandes villes aussi), mais c’est mon souhait. Comme dis, il y a beaucoup de stratégies différentes qui marchent, j’ai mes raisons de choisir la mienne. En effet, même avec de super appartements rénovés en villes moyennes (en tout cas dans mon secteur), je peux trouver des locataires corrects voire de temps en temps bons. En grande ville, j’ai tellement le choix que je peux filtrer pour avoir que des familles/couples (2 salaires, chacun gagnant plus de 3 fois le montant du loyer) avec caution obligatoire. Ayant eu une expulsion à faire, je vous garantie que cela marque et que je préfère désormais être très exigeant envers mes locataires.

Pour les SCPI, je n’aime pas l’argent virtuel: à mon sens, à la moindre crise, la société peut faire faillite et vous vous trouvez sans rien. De plus et surtout, je suis un passionné d’immobilier et aime bien gérer directement, redonner de la vie à un immeuble et contrôler complètement les dépenses. Tant pis si je perds de la rentabilité en allant en grandes villes, c’est mon choix.

Faire de bonnes affaires en villes moyennes n’est pas du tout la même chose qu’en grande métropole: ici vous avez des acteurs implantés depuis longtemps (marchands de biens, directeur d’agence immobilière,…) qui sont très bien connectés et qui peuvent acheter des bâtiments à plus de 500k€ sans clause suspensive et qui ont une réputation énorme. Il faut beaucoup de temps, de travail et de créativité pour trouver de bonnes affaires ici. C’est pour cela que je me renseigne sur les tactiques de chasses plus originales et moins connues.

J’approuve les dires de Range19

Cela fait 2 à 3 ans que je loue sans passer aucune annonce , tout cela par un réseau de locataires qui me contacte pour des proches ou des amis ou des anciens locataires qui me demandent si je n’ai pas un bien à louer ou qui cherche plus grand.

Faire du haut de gamme dans des villes moyennes vous démarquera et il est plus facile de trouver des opportunités d’achat.

Enfin chacun fait ce qu’il veux

Vos SCI sont à l’IR ou à l’IS ….

A l’IR c’est la plus value des particuliers  en fonction de la durée de détention.
A l’IS c’est la plus value professionnelle 

Point à étudier ….