Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

DDtee a écrit :

Si votre recherche se limite à ce descriptif vous pourrez chercher des années sans trouver de bien intéressant.
Pour résumer, vous voulez un rendement exceptionnel mais recherchez avec des moyens ordinaires. Vous ne pouvez trouver que des rendement très ordinaires… logique.

Pour commencer, les prix d’affichages - que ce soient ceux du bon coin ou des agences - ne sont pas des prix de vente, encore moins des prix avec CF positif.
Il convient d’obtenir une grosse négociation pour que cela le devienne.

D’autre part, pour être vraiment rentable il faut passer avant les autres, j’ai déjà abordé le sujet ici Comment bien négocier son achat immobilier (astuces et conseils pour négocier) ? ou voir ce que les autres n’arrivent pas à imaginer. Une division différente des espaces, une affectation nouvelle à un bien ou plus couramment savoir solutionner des travaux qui rebutent les autres. Cette piste fonctionne presque à chaque fois mais demande de l’implication.

D’une manière générale, une forte rentabilité demande de toutes façons de l’engagement.

Bonne recherche !

Merci pour la réponse, je vais aller consulter ce sujet même si de mémoire il me dit quelque chose.
En effet j’ai un RDV demain pour un bien pas encore sur le marché, j’essaye de nouer contact avec des agents immobiliers (j’en ai que 2 pour le moment) pour avoir des exclusivités sur des biens pas encore parus. j’espère que ça va porter ces fruits.

J’ai aussi agrandi ma recherche sur des biens d’une plus grande surface pour voir s’il était possible de les diviser en 2 lots mais ce n’est que depuis peu, je n’ai pas encore assez de recul et de recherche sur ce type de bien.

J’essaye de visiter assez souvent pour prendre des contacts et de l’expérience et je commence à bien connaitre les prix du marchés sur ma recherche.

FrancoisM a écrit :

Bonjour,

Si vous êtes prêt à faire des travaux, un bien de ce style pourrait convenir?
        vente Appartement 2 pièces
    (48,59 m²) 99 000 € Bastia (2B)
   
Je ne connais pas du tout Bastia mais il a l’air bien situé, et dans votre enveloppe hors travaux, et en ligne depuis à peine 7 jours..

J’imagine qu’en location saisonnière ce type d’appartement bien placé doit cartonner, même en basse saison si il est dans le centre. Vu sa taille vous pourriez faire coucher 4 personne (2 dans la chambre, 2 dans le salon), donc bonne rentabilité.

Bon courage

Il est un peu excentré (ne pas croire les 5 min dans l’annonce) mais le quartier reste bien je vais appeler pour prendre des infos, et peut-être visiter. Merci.

Au-delà des "charmantes" spécificités corses signalées par lachignolecorse, il y a aussi l’effet plus général d’une zone très touristique ce qui maintien les prix très élevés. Essayez de faire de l’immobilier locatif à Cannes ou Saint-Tropez et vous aurez le même problème.

Bonjour,

CASH FLOW POSITIF :

Vu que que l’inconvénient d’une SCI qui opte pour l’IS et non pas à l’IR est principalement la non exonération des plus values à terme, du fait de l’amortissement;

Si votre projet est d’augmenter votre patrimoine sans avoir besoin de vous distribuer de dividendes, la SCI à L’IS  me semble la meilleure optimisation pour générer un cash flow vertueux.

Votre dévoué

Socrate
Le 23/03/2018  (France)

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.

Bonsoir.

Je viens de lire ce post très intéressant sur le thème cash flow qui m’a pris presque 2h en prenant quelques notes et digressions sur d’autres post, je suis récent sur ce forum, je prends du temps pour lire et j’essaye d’apprendre le plus possible; je me suis laissé 6mois avant d’entamer les hostilités sur ma stratégie d’investissement ayant pris la décision récemment (hier), je dis pas à cause mais grâce a vous, d’abandonner mes projets (mauvais) d’investissements en cours.
J’ai donc plus de questions que de réponses à apporter, pour le moment en tout cas, mais j’espère que mes connaissances pourront grandir (c’est déjà le cas, j’ai plus appris en 1 mois sur l’investissement, la fiscalité…que toute une vie).

ma question (bête?): la rentabilité net nette et le cash flow, hormis le fait que l’un est un pourcentage et l’autre un résultat en euros, c’est la même chose?  c’est à dire une équation du type y=Ax?

La rentabilité nette inclut toutes les charges ; côté financement : inclut les intérêts de l’emprunt et son assurance, qui sont des charges ; mais pas le remboursement de capital.
Le cashflow inclut toutes les dépenses (tous les décaissements de trésorerie), y compris le remboursement de capital.

Pour un même projet, votre cashflow va donc être très différent selon la durée du prêt comme l’explique Letuche, mais aussi le taux d’apport. Son exemple d’emprunt sur 7 ans ne produit pas un cash-flow très négatif si l’emprunt ne porte que sur 30 % de l’investissement, et que le reste est amené en cash !

Une façon d’avoir un bon cashflow positif, c’est de financer 100 % cash… Ainsi, il n’y a ni intérêts d’emprunt, ni assurance d’emprunt, ni remboursement de capital ! Evidemment, ça n’en fait pas un bon investissement pour autant ! Ce qui prouve que le cashflow n’est pas l’indicateur absolu. Il faut regarder aussi la rentabilité, et il faut comprendre ce que l’on fait.

Tout ce qu’on explique là semble évident, et pourtant on voit régulièrement des investisseurs immobiliers qui envisagent un prêt très long, et une part d’apport importante, "pour avoir un cashflow positif". C’est une manière de se leurrer soi-même sur la qualité de son projet…

lachignolecorse a écrit :

Bigem64 a écrit :

Il suffit d’un arrangement avec cette seconde personne, de créé la SCI ou vous détenez 90% et elle 10%, puis qu’elle se retire de la societé rapidement apres l’avoir créée

Vous pouvez faire 99,9%et 0.1%.
Si la sci devient unipersonnelle, voys risquez la liqudatoon judiciaire par simple demande d’un tiers aupres du greffe.

En cas de décès, d’un des associés, pas de souci puisque les héritiers du défunt deviennent associés pat héritage le temps de la succession. Par contre, bien prévoir cette situation dans les statuts, surtout pour le décès de l’associé majoritaire qui est généralement le gérant.

Donc tous les gros investisseurs qui ont créer une SCI pour faire grossir leur patrimoine/investissement sont forcément associés avec une ou plusieurs personnes au sein de ces SCI ?

Perso j’ai personne dans mon entourage qui a les mêmes ambitions que moi, c’est pour ca que je parlais de ce montage

Vous pensez qu’il est donc possible de ne faire que de l’investissement en nom propre tout au long de sa carriere d’investiseseur ?

Bonjour,

Tout d’abord je m’excuse si la réponse a déjà été donnée, je ne l’ai pas trouvée sur le forum.

Etant investisseur débutant en recherche d’un premier investissement je me pose une question suite aux différentes simulation que j’ai pu faire sur différents biens.
Prenons l’exemple du projet suivant :
Achat d’une maison de 110m2,
avec un apport personnel de 7 117€,
financé par un emprunt (1,05% sur 20 ans + assurance 10e/mois) ,
au prix FAI de 82 000€ 
louée en direct 820€ par mois et vacante 1 mois tous les 1 an.
Montant des travaux : 25000.
Charge non prévues estimées : 300e/an
Taxe foncière : 1600e/an
Assurance loyer impayés : 2.4% du loyer annuel HC

La rentabilité nette est de 5.5%, le cashflow est positif jusqu’à la 11ème année.
Basé sur cette exemple:
- quelles seraient les conclusions à tirer ?
- Le régime fiscal choisi n’était-il pas adapté à l’investissement ?
- Confirmez-vous que le cashflow n’est plus positif à cause de l’imposition qui gagne en importance (elle même due à l’amortissement du bien et au déficit foncier qui disparaissent) ?
- Quelles solutions pourrait-être mise en oeuvre pour re-renverser la vapeur  ? Est ce que qu’investir dans de nouveaux bien, cette fois-ci avec pour objectif de défiscaliser (loi denormandie?) pourrait être une solution ? Y-a-t’il d’autres solutions ne nécessitant pas d’investir dans d’autres biens ?
- Est ce que la solution suivante pourrait être plus efficace :  au réel les 3 premières années (fin du déficit foncier la 4ème année) puis maintenir ce régime 3 années supplémentaires ; puis passer sur un autre régime ( LMNP ? IS? )

Merci d’avance pour vos réponses.

Je précise que toutes ces questions sont posées dans le but pour moi de notamment confirmer (ou non) ma compréhension dans le domaine de la fiscalité. N’hésitez pas à répondre dans le détail, ce serait super !

Dernière modification par PatBo31 (03/10/2019 14h49)

Bonjour,

Mon impression est que vous avez les bases. C’est bien de vouloir commencer avec un bien simple pour se confronter à la réalité sans prendre trop de risques. La réalité est toujours différente des prévisions. Quand on achète un bien il y a toujours des inconnues, et on ne peut pas se permettre d’attendre d’avoir toutes les infos avant de se lancer sinon on ne ferait rien du tout.

Concernant ce projet en particulier, la taxe foncière est élevée. Vous êtes à 2 mois de loyers ce qui est dans la fourchette haute. On observe généralement un moyenne de 1 à 2 mois de loyers pour ce poste. Peut être que votre maison ne se prête pas à un investissement locatif, par exemple si elle a du terrain qui vous fait payer cher cette taxe alors que vous n’en tirez pas de bénéfices au niveau du loyer. Un indice de plus dans cette direction est votre rentabilité pas top du tout. Peut être que cette maison conviendrait mieux à des acheteurs de RP.

Concernant votre question de comment garder un cash flow positif tout au long de la vie du projet, c’est une question classique et les réponses sont connues. Vous avez plusieurs options. Une solution simple mais coûteuse est de faire un apport  conséquent pour avoir de plus faibles mensualités. Un ratio loyer/mensualité de l’ordre de 50% devrait permettre de ne rien sortir de votre poche pendant 20 ans.

Conclusion :
_vous êtes sur la bonne voie mais encore un peu limite niveau  maîtrise du sujet. Continuez.
_Ne cherchez pas à prévoir tous les détails 20 ans à l’avance, c’est un effort vain. Montez un projet correct, ménagez-vous des marges de sécurité, et en suivant les règles du bon sens vous y arriverez. L’investissement immobilier existe depuis de millénaires.

Bon courage!

Merci pour vos réponses et encouragements.
D’abord je réponds aux questions  :

Timinel a écrit :

- en quel regime etes vous ? j’ai l’impression " foncier" mais vous parlez d’ammortissement puis de passage LMNP …

La simulation CF >10 sur 10ans, se base sur du LMNP; c’est dans cette simu que le CF s’écroule (on passe de 65e/mois à -121e/mois) au bout de 11 ans. Je supposais que cela était du au déficit foncier + amortissements travaux légers (peinture, mobiliers) qui était en fin de vie et souhaitais avoir confirmation de cela.

Timinel a écrit :

- Vous avez 2 solutions standard : achat d’un nouveau bien  / travaux pour recréer du déficit

Effectivement, j’avais pensé également à cela.

Par rapport aux différents retours, je m’attelle maintenant à considérer le scénario d’une revente. Effectivement, cette maison a pas mal de terrain, piscinable et pourrait servir de RP dans le cadre d’une revente. A creuser avec le temps.
Je suis également conscient qu’essayer de tout prévoir est impossible voire contre-productif. La démarche de ce message était double :
- prendre la température de la maturité de mon projet afin d’avoir le projet le mieux ficelé à présenter au banquier
- confirmer en même temps que j’ai bien compris les premiers engrenages de l’investissement immobilier

Au vu des retours, qui semblent encourageants, je risque de poser d’autres questions sur ce forum afin de profiter de vos réponses éclairées Puis-je les poser sur ce fil ou est-il préférable d’en créer un autre ?

C’est une idée. Dans la pratique, ça pourra arriver au plus tôt dans 16 ans mais c’est brillant comme montage ! Je prends note et espère m’en souvenir dans 16 ans

Bonjour,

Effectivement j’ai mélangé un peu les informations, je manque de pratique .

Le projet précédemment détaillé étant du moyen terme, je me renseigne sur la possibilité d’un premier investissement moindre coût, qui risque de survenir sous peu (j’ai trouvé mon artisan!). Si on se base sur le cas concret suivant :
- Achat d’un immeuble, R+2 de 150m2,
- + frais de notaire 4500 : je compte proposer au vendeur le "acte en main"
- financé par un emprunt (1,05% sur 20 ans + assurance 10e/mois) ,
- au prix FAI de 45 000e
- loué en direct 350€ + 350€ + 300€ par mois et vacante 1 mois tous les 1 an.
- Montant des travaux : 75000.
- Charge non prévues estimées : 300e/an
- Taxe foncière : 1000e/an
- Assurance loyer impayés : 2.4% du loyer annuel
- Régime réel privilégié

Dans ce cadre, je dégage un cashflow positif de +100e/mois sur 10 ans puis après je passe à -200euros/mois.
Je sais qu’à trop avoir peur, trop avoir de doutes, à trop réfléchir les occasions nous passent sous le nez, mais vous me confirmez que d’ici 10 ans; j’aurais des moyens de faire repasser ces -200e/ mois en positif ou du moins en neutre ? Lesquels par exemple ? (je suis curieux )