Passage de LMNP à LMP : quelles sont les démarches pour passer en LMP ?

Il me semble que vous n’avez pas fait beaucoup de recherche avant de poser votre question, le sujet est épinglé en tête des sujets immobiliers LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs
Bonne lecture !

Désolé si je vous semble désagréable mais ces questions sont bien toutes abordées tout au long du sujet ou dans des liens cliquables. Il faut certes un peu de temps pour en faire une synthèse, les informations étant livrées au fil des questions/réponses…

Il n’y a aucune démarche administrative, aucune démarche juridique (sauf peut-être une inscription au RCS, c’est obligatoire en LMP, si vous ne l’avez pas déjà faite en LMNP), mais il peut y avoir des impacts au niveau comptable (que votre expert-comptable doit bien maitriser), il faudra vous inscrire au RSI si ce n’est pas déjà fait (et payer tous les ans au moins environ 4 k€), et la déclaration fiscale de votre activité sera un peu différente (ce ne seront pas les mêmes cases qu’il faudra remplir sur votre déclaration d’IRPP).

Par contre, il n’est pas évident (du tout) que devenir LMP soit avantageux : voir LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… , le barème des cotisations RSI d’un LMP (commerçant), et la fin du 1er message de LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs pour des inconvénients sur l’imposition des plus-values le jour où un LMP revend ses biens.

Je ne veux pas lancer ici la discussion LMP vs LMNP, mais en 2 mots, les charges applicables sont-elles par exemple les mêmes? Je pense aux charges de gestion des biens… En LMNP, je n’ai jamais ajouté de frais de déplacement ou de frais de repas ou autres frais pour travaux réalisés par moi même…
L’autre intérêt concerne l’exo de plus values - totale ou partielles - au bout de 5 ans et le fait de sortir de l’assiette ISF les biens logés dans le LMP…. J’avais l’impression que tout celà additionné donnait un intérêt au LMP?

Bonjour,

Suite à l’arret du 8 fevrier 2018 mettant fin à l’obligation d’etre inscrit au RCS pour etre considéré LMNP, je vais devoir passer LMP pour cette année, ce qui me fait soulever plusieurs questions, somme toute assez pointues :

1- Si j’exerce pendant 6-7 ans en tant que LMP, avec amortissement du bien, CFE etc, que arrivé à la 8ème / 9ème année, j’exerce en parallèle la profession de marchand de bien pendant 1 an ou 2, et que mes revenus en tant que marchand de bien son supérieurs à mes recette de loueur en meublé, sauf erreur de ma part, je repasse sous le régime LMNP.
Ma question est la suivante : si une fois sous le régime LMNP je décide de vendre mon bien, quelle sera ma fiscalité ? Plus value des professionnels ? Plus value des particuliers ? Les deux à hauteur des amortissements pratiqués ?

2- Es ce que je changement de régime me fais supporter une imposition sur la plus value immediatement ? par exemple, es ce que au moment ou je passe de LMP à LMNP, je dois déclarer la valeur vénale de mes biens, et payer une plus value latente ?

3- Si j’exerce en LMP pendant 10 ans, une bonne partie de mes biens seront amortis. Au bout des 10 ans, je choisi de passer en location nue, donc revenu fonciers, es ce que j’ai un impacte fiscale du au changement de régime ? Es ce que les amortissements pratiqués en LMP seront soumis à la plus value court terme des professionnels ? et enfin, si je vend mon bien qqes années plus tard, quelle sera ma fiscalité ?

4- J’ai acheté des biens en LMNP l’année dernière. J’y ai mis mes frais de notaires et frais d’agence en charge. J’ai donc un résultat LMNP déficitaire reportable. Le changement le loi me faisant passer en LMP, quel est le sort de mon déficite LMNP reportable ? Etant donné que celui ci n’est censé pouvoir se déduire que sur mes revenus LMNP, mais que un déficite LMP est déductible du revenu global ? Es il perdu ? Es ce que il passe en LMP et je peux le déduire de l’ensemble de mes revenus ?

Merci d’avance

Edit : A priori, le passage en LMNP avant la vente des biens entraîne une imposition sous le régime des particuliers. La question etant de savoir si il en va de meme si le bien est vendu nu.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

460

En cas de cession d’immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.

@Bernard2K

Je suis bien d’accord avec vous, mais nul doute que ce n’est qu’une question de temps.

La conseil constitutionnelle, plus haute juridiction francaise, a déclaré cette condition comme anticonstitutionnelle, et le site des impots a deja commencé à s’actualiser :
https://www.impots.gouv.fr/portail/file … ionnel.pdf

Je pense d’ici la fin d’année, ou au plus tard la fin d’année prochaine, la loi sera mise a jour. Disons que j’anticipe

Jordan76 a écrit :

Je pense d’ici la fin d’année, ou au plus tard la fin d’année prochaine, la loi sera mise a jour. Disons que j’anticipe

Probablement, mais on ne sait pas dans quel sens. Le commentaire de la décision du CC invite simplement le législateur à trouver une nouvelle formalité d’inscription qui ne serait pas inconstitutionnelle.

Le  raisonnement  ainsi  suivi  par  le  Conseil  constitutionnel  ne  priverait pas  le  législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de  subordonner  la  qualité  de  loueur  en  meublé professionnel  à  une  condition  permettant  d’officialiser  l’activité  en  cause,  afin  de  la  distinguer  notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un
loueur occasionnel.  À  cette  fin,  le  législateur  pourrait  par  exemple  modifier  les  règles 
d’inscription  au RCS, en  élargissant  celles-ci aux  professionnels  de  la  location  en  meublé,  ou  encore  en  retenant  un  tout  autre  critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée

http://www.conseil-constitutionnel.fr/c … pc_ccc.pdf

J’aimerais savoir comment l’URSSAF a réagi à cette décision.

Sans compter que ce qui a été déclaré inconstitutionnel dans cette QPC c’est de devoir être inscris au RCS pour faire valoir le statut de LMP (et profiter de ses avantages).

En aucun cas cela présage que les LMNP satisfaisant les deux autres conditions devront être LMP obligatoirement.

A mon avis se sera au moment de faire sa déclaration annuelle que l’on choisira le régime LMNP ou LMP. Tout comme on peut choisir entre Micro ou Réel si l’on satisfait les conditions.

La réponse à votre question, Jordan76, est qu’avec une comptabilité rigoureuse, lorsque vous retirez les meubles et louez nu, il faut retirer l’immobilisation du bilan de votre activité de location meublée (constatant le cas échéant une plus-value à court et à long terme), un peu comme si votre patrimoine privé la rachetait (un peu comme si vous rachetiez votre ancien ordinateur -pas trop vieux pour encore valoir quelque chose- à votre entreprise en EURL ou SAR ou…).

Normalement c’est plutôt le titulaire du DSCG qui devrait l’expliquer à l’autodidacte (et encore léger) en comptabilité que l’inverse, non ?

Jordan76 a écrit :

2- Es ce que je changement de régime me fais supporter une imposition sur la plus value immediatement ? par exemple, es ce que au moment ou je passe de LMP à LMNP, je dois déclarer la valeur vénale de mes biens, et payer une plus value latente ?

Non, le passage du statut de LMP au statut de LMNP n’est pas assimilé à une cessation d’activité et n’a pas d’incidence fiscale.

Jordan76 a écrit :

3- Si j’exerce en LMP pendant 10 ans, une bonne partie de mes biens seront amortis. Au bout des 10 ans, je choisi de passer en location nue, donc revenu fonciers, es ce que j’ai un impacte fiscale du au changement de régime ? Es ce que les amortissements pratiqués en LMP seront soumis à la plus value court terme des professionnels ? et enfin, si je vend mon bien qqes années plus tard, quelle sera ma fiscalité ?

Comme expliqué, le passage en location nue entraîne la sortie de l’actif du bilan du LMP. Le fait que cela ne se traduise pas par de contrepartie financière (puisque vous le sortez au profit de votre patrimoine privé) n’a pas d’incidence : la plus-value, à savoir la différence entre la VNC et la valeur vénale du bien à cette date, est taxable selon le régime des plus-values professionnelles.

Jordan76 a écrit :

4- J’ai acheté des biens en LMNP l’année dernière. J’y ai mis mes frais de notaires et frais d’agence en charge. J’ai donc un résultat LMNP déficitaire reportable. Le changement le loi me faisant passer en LMP, quel est le sort de mon déficite LMNP reportable ? Etant donné que celui ci n’est censé pouvoir se déduire que sur mes revenus LMNP, mais que un déficite LMP est déductible du revenu global ? Es il perdu ? Es ce que il passe en LMP et je peux le déduire de l’ensemble de mes revenus ?

Les déficits acquis au titre de l’activité de loueur non professionnel sont seulement imputables sur les revenus de même nature au titre des dix années suivantes. Le passage au LMP n’y change rien. Ce n’est donc que si vous repassez LMNP au cours de ces dix années que vous pourrez les reporter.

Dernière modification par pierrejacques11 (22/06/2018 22h09)

Oui puisque ce sont des déficits BIC non pros et qu’ils ne sont reportables que sur des déficits de même nature. Vos charges ont bien été déduites et cette déduction est acquise, ce n’est qu’indirectement qu’il y a une "injustice", via les déficits qui ne sont reportables que sur les BIC non pros, pendant dix ans. 

Cf article 156 CGI

(…) n’est pas autorisée l’imputation:
(…)
1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens du IV de l’article 155. Ces déficits s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel au sens des mêmes dispositions.

Pour ce qui est du passage subi au régime LMP suite à la décision du CC, il faudra attendre pour se prononcer sur les conséquences définitives.

Comme d’habitude le sujet a été déplacé dans un sujet existant, le problème étant que le sujet dans lequel il a été déplacé ne correspond pas à la question qui était posée…
Pourquoi les modérateurs fusionnent-ils des sujets sans réels points communs?