LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

LMP = BIC, foncier c’est pour le nu.

Sinon, pas de %, 100% des revenus BIC doivent être supérieurs à 100% des autres revenus, donc les revenus BIC doivent être >50% des autres revenus du foyer.

bonjour
je viens de voir que la CMU de base a été suprimer au 1er janvier 2016.

maintenant c’est remplacer par la protection universelle maladie.
gros avantage pour le rentier, maintenant il suffit d’etre résident en France:
ameli.fr - La CMU de base n’existe plus

ainsi plus besoin de payer une souscription dépendante de ses revenu.

ca me donne de plus en plus envie de tout vendre et investir en AV… il ne me resterai plus que l’ISF a payer ( et encore on peut l’éviter grâce au plafonnement ) et plus aucun autre impôts…

vivement qu’ils supprime l’ISF

pour repondre a GBL :

Vous devriez refaire vos calculs, et tenir compte du fait qu’avec un investissement en SCPIsur un contrat AV :
  - on ne perçoit qu’une partie de la distribution de la SCPI,
  - l’assureur prélève chaque année un % des parts (par ex 0.6%, 0.75% ou 0.9%) en guise de frais,
  - sur les retraits AV il faut verser 15.5% (prélèvement sociaux) et 7.5% (forfaitaire, sauf sur les premiers 4600/9200€) des gains,
  - à la revente on perçoit environ 10% moins que le prix d’achat du moment,
  - sans oublier que la valeur du contrat AV entre dans l’assiette de l’ISF.

Selon mes calculs, la nue-propriété (de parts de SCPI) procure un rendement NET bien supérieur (à la détention de SCPIvia un contrat d’AV), si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISFde 1%.

ok prenons un exemple concret, il n’y a que ca de vrai !
j’ouvre une assurance vie speciale SCPI exemple l’assurance vie "frontiere efficiante" ( je ne la conseille pas, je n’ai fait aucun comparatif je la prend juste a titre d’exemple )
100% des loyer sont reverser ( et pas 85% comme certaine AV ) , frais de gestion 0.75%.

supposons que je choisisse encore pour l’exemple la SCPI immorente valeur nominale 152€ prime d’émission 173€ = 325€ qui comprend la commission de souscription
pas de droit d’enregistrement car il s’agit d’une SCPI a capital variable.

prix de retrait en cas de revente: 292.5€ (-10%)

rendement de la part 5.22% mettons en moyenne 5% capital réinvesti dans la SCPI
supposons un investissement de 1M d€
a 5% ca fait 50 000€ par ans, comme c’est réinvesti va fait: 1 628 894 € après 10 ans sans compté l’éventuelle plus ou moins value de la valeur de la part.

si je fait un retrait partiel de l’AV après 10 ans mettons de 25 000€ par ans
cela fait 9652€ d’intérêt sur le retrait : 25000€ - (1 000 000 × 25000) / 1 628 894 = 9652 €
- 4600 de cadeau de l’etat = 5052€ taxable soit a 7.5% soit dans l’impot sur le revenu ( dans mon cas je ne serai pas imposable sur le revenu donc se sera mon choix tranche d’imposition a 0% je ne paye rien sur le retrait

concernant l’ISFsur 2M de patrimoine je devrai payer 8000€ sauf qu il y a un plafonnement de l’ISFa 75% des revenu, et les revenu de l’assurance vie en unité de compte sont EXCLUE du calcul, seul les rachat compte, les année ou je ne fait pas de rachat ISFplafonner a 0€ ou presque , les année ou je fait un retrait de 25 000€ mes revenu sont donc de 5000€, ISFplafonner a 75% soit 3750€ d’ISF

et encore j’ai pas forcement besoin de retirer 25 000 par ans, je peux retirer seulement 12000 par ans ce qui ferais tomber mon revenu a 4600€, donc a 0 , donc pas d’ISF.

je ne dit pas que j’ai raison hein, je demande : "ou est ce que je me plante dans mes calcul ?"

en achat de nue propriété ça donne:
j’achète 68 ce qui vaut 100 donc j’investi 1 000 000€ en nue propriété pour quelque chose qui vaut 1 470 588€ je ne touche rien pendant 10 ans et je paye pas d’ISF, et dans 10 ans j’ai 1 470 588€ ( plus une éventuelle plue ou moins value ) ca fait quand même sacrement moins que les 1 628 894 de la solution précédente… même si je devais retirer 10 ans d’ISF( 80 000€ ) a la solution précédente je serai encore au dessus.

donc j’avoue que je comprend pas ton calcul, pourtant je suis sur que vous y avez réfléchie et que vous devez avoir raison mais je comprend pas ou est mon erreur de calcul…

le seul inconvénient que je vois c’est pour la transmission du patrimoine, là ce n’est pas optimiser…

Dans le scénario avec AV "frontiere efficiante", vous oubliez que chaque année l’assureur va diminuer le nombre de vos parts de 0.75% (les "Frais de gestion sur les unités de compte"), ce qui diminue significativement (de 7.5%) la valeur au bout de 10 ans (((1-0.75%)^10=0.925) et encore plus après plus d’années.

Par ailleurs, il a du vous échapper que, sur l’AV "frontiere efficiante", vous ne pourrez pas investir en SCPI plus de 50% du montant du contrat. Sur les autres 50%, il vous reste le fond €uros (peu risqué, mais à la rentabilité plus faible, 2.90% en 2015) ou les UC hors SCPI (plus risquées).

Je n’ai pas refait le reste des calculs en détail.

Il ne vous a pas échappé que mon message se finissait par "si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISF de 1%", alors que vos calculs utilisent un TMI IR de 0%.
Il ne vous a pas échappé non plus que ces échanges sur les SCPI sont largement hors sujet dans cette discussion (sur les LMP…).

Bonjour

je suis toujours un immeuble de meublés mais la propriétaire n’envisage pas de vendre uniquement les murs et le mobilier
elle me répond

vendeur a écrit :

Le prix plancher net vendeur = 765 000 euros répartis ainsi :

750 000 euros pour l’immeuble vendu par la SCI

2 500 euros pour le mobilier + 12 500 euros pour l’activité vendus par l’EURL

Suite à  de nombreux entretiens avec notre notaire , effectivement , l’EURL et la SCI sont indissociables . Nous ne pouvons pas envisager la vente autrement que dans ce schéma

Je ne vois pas l’intérêt d’acheter la SCI et l’EURL car je risque de reprendre l’antériorité de l’acheteur actuel, je me trompe?
Et quel est l’intérêt de l’acheteur à s’obstiner?

Philippe30 a parfaitement raison de vous déconseiller d’acquérir les sociétés (SCI et EURL) constituées.

Cependant, dans la formulation de la réponse de la propriétaire, elle ne le dit pas cela explicitement. Elle parle de vente de l’immeuble d’une part (détenu par la SCI) et de vente du mobilier et du fonds de commerce (en fait le bail commercial avec la SCI et le transfert des éventuels contrats de location touristiques) détenus par l’EURL.

Ce n’est pas la même approche, et cela vous serait plus favorable, le problème principal à régler de mon point de vue est celui du bail commercial, en fonction de votre propre montage juridique.

Comme l’a dit Philippe30, si vous achetez uniquement l’immeuble à la SCI, vous pourrez normalement l’amortir sur la base de son prix d’acquisition, donc 750 K€ + frais de notaire. Dans le cadre d’une location meublée au réel, cela change la donne.
A priori, acheter séparément les meubles (amortissables) et le fonds de commerce ne devrait pas poser de problème particulier, même si c’est un peu atypique.
Il y a un certain nombre de points à voir cependant : opération soumise à TVA ou non, clauses du bail commercial.
Et voir si vous voulez être LMP ou LMNP, en entreprise individuelle ou sous une autre forme juridique.

Ou alors il faut très souvent renouveler son "parc" immobilier afin d’avoir toujours des amortissements(bien / travaux) et ainsi avoir un résultat proche de 0. Et du coup payer peu d’IR et de RSI.

Oui mais la plus value est exonérée sous 90k€ de recettes.

Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales.

MichMouch a écrit :

Oui mais la plus value est exonérée sous 90k€ de recettes.

Ensuite prélèvements sociaux minimum non car les 43% payé au RSI sont des charges sociales.

Oui mais il faut être LMP durant 5 ans avant d’avoir cet avantage

Bernard , je suis sur la même longueur d’onde que vous… beaucoup d’incohérence encore et au mieux le 1er janvier 2019 , cela sera peut être plus clair.

"Vous vous créez des problèmes qui n’existent pas à ce jour. Certes le législateur va probablement modifier l’article 155 dans le futur, donc on peut anticiper et préparer une future parade, mais à ce jour rien n’est fait."

Comme vous le dites , j’anticipe je n’aime pas être pris au dépourvu.
Il y a aussi la question de la sécurité social / puma.

Je suis en train de voir pour ouvrir une SCI avec un nouvelle immeuble avec ma conjointe et voir pour se rémunérer un salaire…
Je calcul également avec le LMP.

Michmouch : Donc 43% puis le reste sur les impôts sur le revenu sans PS alors… c’était pas très clair pour moi en LMP ?

Les 43% payé sont déductible par la suite ? Integralement ?

Les cotisations (détaillées ici) incluent la CSG, et ne sont pas exactement de 43% (tout dépend du montant des BIC), et ouvrent aussi des droits (couverture sociale, retraite, invalidité, etc.).

L’ordre de grandeur des cotisations est actuellement de (avec 40% à 110% du PASS) 40% à 44.2% :
     3.16% à 6.35% pour assurance maladie   (ouvre des droits)
     0.85%              pour indemnités journalières
    17.75%             pour retraite de base  (ouvre des droits en proportion)
     7.00 à 8.00%   pour retraite complémentaire  (ouvre des droits en proportion)
     1.30%              pour invalidité - décés   (ouvre des droits en proportion)
     9.70%              CSG - CRDS
     0.25%              formation pro
… dont la majeure partie ouvre des droits, ou (CSG-CRDS) serait de toute manière à payer.

Dans mon cas je n’aurais plus de "salaire " en juin 2019… Je m’y penche très sérieusement.
Je ne suis pas marié et ma conjointe touche 900e par mois.

Il faut trouver une solution qui me rémunère 4000e pour être à 10% du PASS …

-remuneration SCI.
-Activité LMP en optimisant les recettes et donc les bénéfices.
-Une micro entreprise avec coaching immobilier ?
-Reprendre une activité salarié pour 4000 euros annuel ? Intérim infirmier pour ma part ? ( j’aurai l’impression de retourner en arrière , c’est pas possible. )

Concernant le LMP , ce qui est bien c’est que après quelques années, il n’y a pas de p.value pour la revente et donc cela permet d’optimiser la dessus… et si on achete/revend tout les 5 ans , on peut sans doute optimiser un gain+SS…

Oui en effet je le savais vous faites bien de le préciser pour les autres lecteurs.

Après le but c’est d’avoir la securité sociale ( pour ma part la retraite c’est secondaire )

Le fait d’être LMP avec peu de bénéfice permet d’avoir une couverture sociale :

Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale d’environ 500 € s’il exerce une autre activité en tant que salarié ou d’environ 1500 € dans les autres cas. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider qu’un trimestre de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles.

Je prend un exemple personnel.
Si je garde un immeuble en meublé et le reste je passe en nue ( je n’aurais plus de salaire donc je peux me permettre fiscalement parlant )

Immeuble meublé en question :
Recette : 30 000 euros
Amortissement immeuble : 3000
Amortissement travaux : 6000
Charge exportable année anterieur : 0 ( et oui déjà )
Taxe foncière : 3000 euros
PNO : 500 euros
Emprunt déductible crédit immo + assurance : 2000
Frais divers voiture/telephone/achat divers : 1000 euros
Entretient immeuble : 500 euros

Donc 16000 euros à déduire sur les 30 000.

Soit un bénéfice de 14000 euros soit environs 6000 euros de taxe sociale et 8000 euros imposable sur le revenu.

Dans mon cas , avec les grosses rentabilités, on voit que le LMP n’est sans doute pas la meilleur des choses à faire pour avoir la sécurité sociale… Je n’arriverai pas à un résultat de 0 et donc de payer 1500 euros seulement pour la SS.

Ce qui est dommage en passant, c’est que si je souhaite passer en location nue pour une partie de mes logements meublé , je ne pourrai pas transformer mes amortissements restant de mes travaux ( sans compter les meubles et l’amortissement de l’immeuble bien entendu ) en déficit foncier…

Mais clairement , je ne vois aucun avantage d’être LMP de nos jours sauf à y passer 60h hebdo et avoir un parc conséquent …