Achat d'un appartement avec la propriétaire qui devra quitter des lieux ?

michaelstaudi · #1

Bonjour à tous,

Agé de 25 ans et après plusieurs mois de formations et de recherche, j’ai trouvé un bien à rénover, duplex de 80 m2 à un bon prix, vous allez comprendre pourquoi.

Après 2 visites et un prix attractif, j’avais discuter avec l’agent immobilier par rapport au bien en question, les propriétaires se sont séparés, ils avaient des soucis d’argent, ils devaient donc vendre rapidement pour rembourser la banque de leur dettes (plutôt une bonne nouvelle pour un premier achat, je pense que ce genre de situations, rares, font en sorte d’obtenir un bien à un prix intéressant même si je suis une personne de nature méfiante !)

La propriétaire (sa femme) habite encore dedans, l’agent immobilier m’a certifié que nous allons faire les documents nécessaires pour que cette dame soit en dehors des lieus au moment de l’acquisition de l’appartement.

Ma question est, faut-elle qu’elle libère l’appartement à la signature du compromis chez le notaire? Ou alors après que le paiement soit effectué dans la totalité? J’ai vraiment des doutes malgré mes recherches sur internet, je n’ai pas envie de payer le bien alors qu’il y a un risque qu’elle reste dans l’appartement (on ne sait jamais, je préfère prévoir au cas ou)

Je vous en serai très reconnaissant de pouvoir m’aider sur le sujet, cela m’évitera de faire des erreurs pour mon premier achat, qui sera décisif sur mes futurs appartements par la suite, je veux que tout ce passe bien.

A bientôt et merci pour votre réponse.

Mots-clés : compromis, notaire, signature

Pryx · #2

Bonsoir,

Normalment lors de la signature chez le notaire il y a une remise des clés qui peut sembler symbolique sur la forme, mais qui peut vous permettre d’en faire une clause suspensive avant que la vente soit definitivement acté.
Vous pourriez par exemple, vous mettre d’accord lors du sous-seing que le jour de l’acte authentique un huissier constate que le bien est bien libre de toute occupation.
Un constat d’huissier ca coute 400€ et je pense que c’est quelque chose qui permet d’assurer ses arrieres.

sven337 · #3

Le propriétaire du bien perd son droit à vivre dans le logement le jour où il perd la propriété de ce bien, c’est-à-dire le jour de la signature de l’acte authentique. Ce jour là vous aurez les clés et serez chez vous.
Cette date n’est ni celle du compromis, ni celle du paiement.

Lui demander de partir dès la signature du compromis est voué à l’échec, et surtout sans intérêt pour vous.
Cela dit pour ce genre de question votre notaire doit pouvoir vous conseiller. Si vous n’en avez pas, commencez à chercher dès maintenant : il est préférable d’avoir votre propre notaire et qu’il intervienne dès le compromis (au lieu de prendre le modèle de l’agent).

En toute logique la signature de l’acte est subordonnée à l’affirmation par le vendeur que le bien est libre : vous pourrez ne pas signer la vente si le bien s’avérait ne pas être libre. Mais, si vraiment c’est votre inquiétude, parlez-en à votre notaire.

michaelstaudi · #4

Vu que c’est mon premier bien immo, je n’ai pas encore de notaire. Je vais faire mes recherches de ce cotés, si d’autres personnes ont des réponses ce sera avec plaisir.

Timinel · #5

Bonjour

Vous avez eu les réponses, si vous souhaitez une date particuliere il faudra la rédiger avec votre notaire et surtout elle sera soumise a négociation ( vue la situation j’imagine que la date la plus eloignee les arrangera donc la signature de l’acte)

Cdt

fredx · #6

Bonsoir,

À priori une simple condition suspensive dans le compromis : "appartement totalement vidé" , si il n’y a pas de meuble pas d’habitants et la planification d’une visite de courtoisie la veille de la signature définitive afin que vous puissiez vérifier que tout est ok et signer sereinement l’acte définitif.

Fredx

Neo45 · #7

Lors de l’achat de ma RP en tout début d’année, l’ancienne propriétaire était encore dans les lieux. À la base, lors de la signature du compromis de vente, il était convenu qu’elle déménage elle-même au plus tard la veille de la signature. Ainsi lors de la remise des clés le bien aurait été vide.

Quelques jours avant de signer chez le notaire, nous avons appris qu’il y avait eu un petit soucis avec la société de deménagement, elle qu’elle ne quittait les lieux que le jour même de la signature.

C’est ainsi que nous avons conclu l’achat de notre RP un vendredi en milieu de matinée, alors que dans le même temps l’ancienne propriétaire était en train de déménager.
Nous aurions pu faire constater la situation, mais nous avons été compréhensifs. L’après midi même la maison était bien vidée et (plus ou moins bien) nettoyée.

michaelstaudi · #8

Vos commentaires sont intéressants et me réconfortent dans ma démarche !

Bernard2K · #9

S’il y a une forte probabilité que ça se passe bien, il y a aussi une faible probabilité que ça se passe mal.

Si cette femme reste dans le logement après la vente, elle est squatteuse. Ne croyez pas que c’est plus facile à expulser qu’un locataire indélicat ; c’est pire. Il faut compter 1 à 2 ans, et des frais importants, pour expulser un squatteur.

A votre place, ce que je ferais pour être 100 % certain :
1) écrire dans votre offre : sous condition que le bien soit libre de toute occupation avant la signature de l’acte authentique.
2) prendre votre propre notaire
3) faire écrire par ce notaire, dans l’avant-contrat, une condition suspensive qui comporterait les points suivants :
- vérifier le départ formel de la propriétaire ( =que son départ soit en règle, au niveau des papiers ; au notaire de reformuler cela en langage juridique)
- vérifier le départ factuel, par huissier
- faire changer les serrures par un serrurier.

Cela doit intervenir au plus tard le jour même de la signature de l’acte authentique, mais AVANT la signature de celui-ci. Tant que ce n’est pas entièrement réalisé, vous ne signez pas l’acte authentique.

Prenez l’huissier et le serrurier à vos frais. Demandez au serrurier de mettre des serrures de bonne qualité, voire de renforcer la porte ; voire de poser une porte blindée. Ca coûte un peu mais c’est un investissement pour l’avenir.

lachignolecorse · #10

Il ne faudrait pas devenir paranoïaque…

Dans l’acte définitif à la rubrique "propriété jouissance" il est en principe indiqué que le vendeur déclare que le bien est libre d’occupation. A vérifier sur votre projet lorsque le notaire du vendeur vous l’enverra (sur l’acte definitif)

Généralement, l’acheteur visite le Bien la veille pour revoir l’etat, relever les compteurs etc… donc si le bien est encore habité, il suffit d’en parler avec le notaire et ne pas signer tant que le vendeur habite le bien.

michaelstaudi · #11

Vos réponses sont intéressantes, je vais dans un premier temps en discuter avec le notaire, voir si effectivement nous pouvons faire un état complet des lieus 1 jour avant la signature finale et verifier que les documents soient complètement en regle avec cette propriétaire avant acquisition, l’idée des serrures n’est pas mal, porte blindée peut etre moins.

pierrejacques11 · #12

Le compromis doit stipuler que le bien est vendu libre d’occupant, c’est tout.

Si la maison est vide (vous irez vérifier avant de signer) et que l’épouse signe la vente, je ne vois pas de quels "papiers" ou de quelle protection supplémentaire vous auriez besoin …

C’est vrai que Bernard2K a sorti l’artillerie lourde avec la porte blindée… comme mentionné plus haut, il ne faut pas devenir paranoïaque non plus, précautionneux doit suffire.

D’ailleurs le changement de barillet est une mesure qui doit être prise même s’il n’y a aucun problème de ce genre.

michaelstaudi · #13

C’est vrai, surtout qu’une porte blindée est un cout non négligeable dans les travaux qui étaient déjà prévus à la base, dans tous les cas c’est mon premier achat, je souhaitais obtenir un avis de personnes plus compétentes afin de minimiser mon risque d’erreurs.

Pour résumer, vérification des lieux 1 jour avant la signature, signature d’un compromis avec une mention du logement libre de toute occupation à l’acquisition et changement des serrures pour plus de sécurité.

Iqce · #14

Bonjour,

Prévoyez une indemnité style "loyer" avec votre notaire, et en mettant l’indemnité à la charge des vendeurs.
J’ai vécu la situation de l’autre coté ; un membre de ma famille à quitté les lieux avec 2 mois de retards, le notaire à retenu la somme sur la vente.

michaelstaudi · #15

Iqce a écrit :
Bonjour,

Prévoyez une indemnité style "loyer" avec votre notaire, et en mettant l’indemnité à la charge des vendeurs.
J’ai vécu la situation de l’autre coté ; un membre de ma famille à quitté les lieux avec 2 mois de retards, le notaire à retenu la somme sur la vente.

Cela signifie que pour chaque mois de retard j’aurais un mois de loyer en compensation ?

Bernard2K · #16

C’est vrai que l’avant-contrat stipule que le bien est libre de toute occupation et qu’il ne devrait pas y avoir besoin d’autres papiers. C’est vrai aussi que la visite, la veille ou le matin de la signature de l’acte authentique, doit confirmer que c’est le cas.

Pour autant, il faut s’assurer que le bien est vraiment vide. Il faut procéder avec bon sens : si vous "sentez" que ça va bien se passer, pas besoin d’artillerie lourde. Si la propriétaire reste longtemps dans le bien et que vous la sentez réticente à partir, méfiance. Vu que vous disiez que c’est dans un contexte de séparation et de surendettement, il n’est pas du tout certain que cette femme ait les moyens de se reloger. Si son alternative est de rester dans le logement ou d’être à la rue, elle va rester dans le logement.

L’indemnité de type loyer, proposée par Iqce, est pas mal. Pour autant, si jamais ces propriétaires sont de mauvaise foi, ça peut être très galère d’obtenir l’éviction de cette "locataire" et le paiement des loyers. D’autant qu’il n’est pas certain qu’ils soient solvables, car même s’ils viendront juste de percevoir le montant de la vente, il semble que tout ou partie de cette somme va partir dans le remboursement de leurs dettes. Qu’elle doive un loyer, c’est bien, mais s’il faut dépenser des milliers d’euros en huissier et avocat pour être payé et la faire vraiment partir, ce loyer est bien dérisoire. Il me semble qu’il vaut mieux s’assurer que le bien est vraiment vide, plutôt que de subir cette occupation contrainte.

Sur la porte blindée, qui fait réagir manifestement :
ce qui compte, c’est de changer les serrures pour être sûr que les anciens proprios, locataires etc. ne reviendront pas à l’improviste. Après, le niveau de sécurité de ces nouvelles serrures, à vous de voir. Pour un duplex de 85 m², les locataires ne seront pas des étudiants désargentés et ils apprécieront d’avoir un certain niveau de protection.
Ce qui est certain, c’est qu’on rentre facilement dans 90 % des appartements (des vidéos d’effraction qui sont disponibles sur internet vous montrent qu’on ouvre facilement la plupart des portes courantes). Or, la majorité des cambrioleurs sont opportunistes et ne rentrent que dans les appartements faciles à ouvrir ; si ça résiste ou que ça a l’air solide, ils passent au suivant.
Le premier niveau de protection, c’est de mettre une bonne serrure, pas le premier prix. Pour autant, avoir une bonne serrure ne suffit pas car la plupart des portes d’entrée sont "faibles" : on peut entrer en cassant la serrure, ou en la perçant, ou encore en faisant céder la porte à d’autres endroits (enfoncer un panneau, fracturer du côté des gonds…). Donc, la seconde précaution est de renforcer la porte ou de la changer. Quitte à faire des travaux de renforcement, il est parfois plus pertinent de mettre directement une porte blindée. Voilà pourquoi j’en parlais.
Le point important est de changer la serrure. La suite n’est que des considérations techniques concernant la sécurisation d’une porte d’entrée. Le fait est que 90 % des portes s’ouvrent facilement et que les bailleurs ne mettent quasiment jamais de budget sur ce point. Tout cela étant dit, chacun fait comme il l’entend.

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2018 16h05)

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