Linh : étude de cas immobilier (quelle proposition de financement choisir ?)

La 3e proposition me semble la plus avantageuse. Le moindre coût du cautionnement et l’assurance sont des économies substantielles. L’absence d’IRA est une très bonne chose pour que vous soyez totalement libre de vos de choix de conserver ou revendre.

Vous semblez croire qu’il faut attendre un an pour substituer une assurance. S’il a été ajouté la possibilité de substitution lors de l’échéance annuelle (amendement Bourquin), il y a toujours la loi Hamon qui permet de substituer l’assurance au cours des 12 premiers mois après la signature du prêt. Vous pouvez donc signer dans la 1ère banque et substituer l’assurance dès le lendemain. Mais il restera les frais de cautionnement plus élevés, et les IRA.

Bonjour,

L’assurance est importante si le capital emprunté est important, ce qui semble être le cas ici (au vu du montant de cautionnement). Pour du locatif, il n’est pas indispensable d’avoir l’IPP/ITT.
L’assurance perte d’emploi a, à mon sens, un intérêt extrêmement limité, il y a bien souvent une franchise de 3 mois et plein de conditions pour que l’assurance ne fonctionne pas.
Sur le cautionnement, il faut aussi tenir compte que sur crédit logement par exemple, vous récupérez une partie du montant de la caution à fin du prêt (soit au terme soit avant si remboursement anticipé).
Avez vous calculé le coût d’un remboursement anticipé avec le taux proposé (c’est plafonné à 3% du CRD ou 6 mois d’intérêt) ?

Sur chaque offre doit figurer le cout global, comme indiqué par Bernard2k, c’est le meilleur moyen de comparaison.

Voyez aussi le reste, à savoir si vous devez faire une domiciliation bancaire ailleurs, les coûts bancaires (frais tenu de compte, "packages bancaires", ect…) Sans oublier tous les désagréments qu’une domiciliation bancaire impose…

Avez vous fait des simulations sur internet sur les banques en ligne ? Les conditions sont très souvent extrêmement avantageuses et la domiciliation bancaire n’est pas toujours requise.

Bonjour

Je ne sais pas si vous avez fait l’exercice ( pour ma part c’est comme ca que je choisi le pret au final )  de mettre vos cash flow en face Actif / passif.

vous voyez directement les differences tous les mois et le couts pret / interet / Ass.

A priori , 25 ans commence a devenir vraiment cher ( mais a voir les cashflow)

Pour les IRA … autant pour une RP cela me parait interessant , pour du locatif moins ( possiblement  vous aurez envie de rembourser quand les interets seront faibles … donc le cout des IRA ne sera pas trop éleves non plus. )

Cdt

A mon avis ne regardez pas que le taux et le cout.

Regardez aussi la possibilité de faire un différé partiel, les possibilités de faire du report de mensualité ou de l’allongement de durée.

Le 25 ans à l’avantage de généré plus de cash sui peut être placé, mais l’inconvénient de devoir faire des travaux dans vos logements, une grosse rénovation s’imposant après 20 ans en général.

Enfin quel est votre objectif revendre ou conserver à vie? Espérez vous une plus-valu du au travaux, reconfiguration, marché en tension?

@ tous

Vos conseils sont très utiles, il y avait certains éléments auxquels je n’avais pas pensé. Je vais voir si on peut ajouter d’autres conditions de type différé ou modulation de mensualités.

Je pense donc partir soit sur l’option 2, soit l’option 3, car l’option 1 semble moins avantageuse que la 3 et la 2 peut avoir un intérêt également.

Cela donne donc:
- Option 2 : sur 25 ans : taux nominal 1,6%, assurance 0,24 % (à substituer), IRA apparemment non négociables (revoir ce point), cautionnement environ 5 000 euros
ou
- Option 3 : sur 20 ans taux nominal 1,5%, assurance 0,08%, exonération des IRA, cautionnement environ 2000 euros.

Avantage sur 25 ans : je pars sur un cash flow positif au lieu d’un cash flow légèrement négatif (que je peux assumer toutefois). Inconvénient sur 25 ans : le coût total de l’emprunt commence à devenir bien élevé par rapport à 20 ans.

Mes objectifs ; intialement c’était plutôt de garder le bien à long terme, ce qui pourrait m’apporter un complément de retraite, mais j’ai bien conscience qu’en une vie beaucoup de choses peuvent changer, que ce soit dans mon cas personnel ou en ce qui concerne l’environnement juridique.
En fonction de l’évolution de la fiscalité de l’immobilier, de la règlementation en général, de l’évolution des prix du marché, il ne faut pas forcément se cantonner à ses objectifs initiaux. Je n’exclus donc pas :
- une revente de l’ensemble lorsque les intérêts de l’emprunt seront devenus plus faibles (au bout d’une dizaine d’années ou plus)
- une vente à la découpe petit à petit (au bout d’une dizaine d’années ou plus)

Concernant la plus value, je préfère ne pas compter dessus car on ne peut pas savoir à l’avance quels seront les prix de l’immobilier dans x années… Je pense toutefois qu’il s’agit d’un quartier assez dynamique et qu’il n’y aura pas de moins value sauf circonstances exceptionnelles (du genre une boîte de nuit qui ouvre devant… mais très improbable)

@sven337 : Malheureusement, ce n’est pas aussi simple… j’ai découvert récemment que le TAEG n’est malheureusement pas fiable pour comparer des crédits (Comment calculer le TAEG d’un crédit immobilier ?).

Par ailleurs, il compare une solution sur 20 ans avec une solution sur 25 ans, donc le TAEG n’est de toutes façons pas un élément permettant de trancher, car pas comparable sur des durées différentes.

@linh : je suis actuellement dans la même réflexion : 25 ans pour maximiser le cashflow ou 20 ans pour minimiser le cout du crédit ?
Je suis a peu près certain que je vais me diriger vers l’option 25 ans. Le surcoût du crédit par rapport à 20ans va évidemment réduire la rentabilité globale du projet, mais avoir un cashflow positif est une bien meilleure chose pour continuer à faire des investissements. Si votre bien est totalement financé (mensualités de crédit, charges et fiscalité) par les loyers, il vous sera plus facile de convaincre votre banquier de vous suivre sur le projet suivant.