EnzoD : étude de cas immobilier (financement LMNP sans RP)

Bonjour à tous,

Je reviens vers ce forum que je lis assidument depuis de nombreuses années dans le cadre d’un projet locatif dans lequel j’espère me lancer après de nombreuses années de recherches.

Contexte : Cadre sur Paris, 28 ans, salaire ~2900€ nets avant impôts, en couple et locataire.

Ma concubine et moi-même habitons ensemble depuis 4 ans et venons d’emménager dans un nouvel appartement depuis 1 an que nous payons 1325€ par mois. Depuis 4 ans nous payons le loyer via un compte commun, à 50/50, à savoir 662,50€ par personne aujourd’hui.

Depuis 2 ans maintenant, je cherche à investir en locatif (LMNP) dans la commune dans laquelle j’ai grandi en Bretagne. J’ai enfin trouvé le bien si rare que je cherchais depuis de longs mois et l’offre d’achat a été acceptée. Le logement est un petit T2, DPE D (rare dans ladite commune), louable 420-430€/mois en meublé, à une location connue et que je sais de qualité. Le prix d’achat frais d’agence et de notaire inclus est d’environ 66000€.

L’agence me demande des informations financières pour étudier la faisabilité. Après revue des informations par un courtier, les informations sont jugées satisfaisantes et mon dossier passe.

Mon épargne disponible (hors investissement "plus risqués") s’élève à 2x le montant total du bien. L’apport serait d’environ 10k€, à savoir le minimum pour convaincre une banque frileuse de prêter à un jeune qui ne possède pas encore sa RP. L’objectif est donc d’emprunter 56000€, ce qui représente environ 300€/mois aux taux actuels sur 20 ans.

Un rapide calcul me rassure donc sur la faisabilité du projet : (2900€ (salaires) + 430€ * 0.7 (futur loyer))*0.35 - 662,50€ (loyer actuel "par personne") = 458€ > 300€

Je contacte alors ma banque historique (CA pour ne pas la citer) et c’est la douche froide. Ma conseillère m’indique qu’elle doit comptabiliser l’intégralité du loyer (1325€) en charges dans ses calculs. Pas besoin de refaire le calcul dès lors pour considérer le financement comme impossible. Et cela, uniquement parce que nous avons un bail commun et non séparé… Ce qui est très frustrant car cela ne change concrètement rien à notre solidité financière.
Malheureusement, elle ne propose aucune solution si ce n’est rajouter un co-emprunteur. Cela n’est pas possible actuellement, ma concubine étant encore en plein remboursement de ses prêts étudiants et ne souhaitant pas se réendetter pour le moment.

Je suis donc actuellement l’attente du retour du courtier mandaté par l’agence immobilière. Il ne me garantit rien, et j’espère alors trouver une solution.

Avez-vous déjà rencontré cette situation et quelles solutions préconiseriez-vous le cas échéant? Après de nombreuses recherches sur le forum et sur le web, je ne trouve nul part une situation équivalente.

   - Est-il possible de co-emprunter - par exemple avec l’un de mes parents - pour le côté "garanties" mais de m’occuper moi-même de payer les mensualités d’emprunts? Je ne connais pas vraiment ce cas de figure à vraie dire.
   - Quelle pièce puis-je apporter pour témoigner de mon sérieux? Je pense gérer mon argent convenablement (épargne qui croît, aucun découvert etc…) mais mis à part les relevés de compte je ne vois pas comment faire plus? Est-ce que des preuves de virement d’un compte commun peuvent-être utiles?
   - …

Merci pour votre aide, je serais vraiment extrêmement déçu de passer à côté de ce bien que je cherche depuis quasiment 2 ans pour un détail de la sorte et ne souhaite pas pour autant acheter l’appartement cash.

A nouveau merci, et bonne journée,
Enzo

Dernière modification par EnzoD (06/12/2022 02h00)

Mots-clés : achat, banques, charges, concubinage, endettement, financement, lmnp, locatif, loyer, règles, réglementation, taux